수원지방법원 2025타경4512. 광주시 태전동 태전퍼스트센트힐 2동 6층 607호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 임남수이고, 2022.04.20 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 등기에는 거래가액 220,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 370,800,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 바로 뒤이어 주식회사건물과사람들의 채권최고액 36,600,000원 근저당이 설정됐습니다.
그 이후 경기신용보증재단 가압류 59,012,125원과 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 김재현의 전입일도 2025.04.11로 말소기준일인 2022.04.20보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4512 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 87-94 태전퍼스트센트힐 2동 6층 607호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 다움 필라테스 앤 플라잉)로 이용 중 |
| 소유자 | 임남수 · 등기상 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 320,197,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현황상 특이점 | 2번 물건과 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
권리관계만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2022.04.20 국민은행 근저당이 말소기준이고, 같은 날 그 뒤 순번의 주식회사건물과사람들 근저당, 2025년 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 최초 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재현 | 2025.04.11 | 60,000,000원 | 200,000원 | 2025.11.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김재현의 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.11.10 접수돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 70%는 할인율이지 시세가 아니다
감정가는 208,000,000원, 현재 최저매각가는 145,600,000원으로 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 같은 물건·인근의 최신 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 “감정가 대비 30% 하락 = 시세보다 싸다”라고 결론낼 수 없습니다. 근린시설은 실제 이용상태와 호실 구성에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 이번 회차의 가격 경쟁력은 감정가 할인율만으로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 323,650,525원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 366,719,005원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 396,752,317원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 유찰 리스크는 미배당 채권 승계가 아니라 근린시설 자체의 가격·사용성·호실 분리 상태에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 370,800,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 주식회사건물과사람들 근저당 | 36,600,000원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 59,012,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 국민은행 근저당도 전액 회수되지 못하며, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 323,650,525원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·사용 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전중학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설 ‘다움 필라테스 앤 플라잉’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 9층 건물의 6층 607호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 서측·북측 약 20m, 남측 약 15m, 동측 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 토지면적은 1,900㎡, 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·제1종지구단위계획구역·자연보전권역·준보전산지·특별대책지역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 607호 현장 경계 확인. 2번 물건과 벽체 구분 없이 사용 중이므로 현장 실측·출입구·내부 동선·설비 분리 상태를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 김재현은 대항력이 없지만 실제 점유 및 영업 관계, 배당 이후 인도 절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 우선변제 확인. 김재현의 배당요구는 접수돼 있으나 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표와 관련 서류를 원본 대조하세요.
- 가격 비교. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 같은 건물·인근 근린시설의 거래·임대수익을 별도로 비교하세요.
- 후순위 채권 착시 주의. 총 미배당이 323,650,525원이어도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 손실과 매수인 승계는 구분해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류는 소멸하며 임차인 김재현도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 최저가 145,600,000원 기준 실질취득도 같은 145,600,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 “70% 할인 물건”으로 보면 안 됩니다. 용도는 근린시설이고, 607호는 현황상 2번 물건과 벽체 구분 없이 하나의 필라테스 시설로 사용되고 있습니다. 시세 비교 근거도 없는 만큼 가격 가점은 보류해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 호실 경계는 현장 확인 후 판단입니다.
