수원지방법원 2025타경4512. 경기도 광주시 태전동 태전퍼스트센트힐 2동 6층 608호의 근린시설입니다. 감정가 228,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 159,600,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 임남수이고, 신청채권자는 국민은행이며 청구액은 320,197,313원입니다.
권리 흐름의 기준점은 2022.04.20. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 370,800,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 설정된 주식회사건물과사람들의 근저당권 36,600,000원, 2025년 경기신용보증재단 가압류 59,012,125원, 2025.09.24. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 낙찰자가 인수할 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4512 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 87-94 태전퍼스트센트힐 2동 6층608호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 다움 필라테스 앤 플라잉)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 6층 |
| 소유자 | 임남수 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 320,197,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.02.09. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었고, 2022.04.20. 임남수 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재현 | 주거 | 2025.04.11 | 60,000,000원 | 200,000원 | 2025.11.10 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김재현의 전입일은 2025.04.11.로, 말소기준인 국민은행 근저당권 2022.04.20.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 보증금은 60,000,000원, 월세는 200,000원이며 2025.11.10. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 핵심 현장 리스크 — 1번 물건과 벽체 구분 없이 사용
매각물건명세서에는 본건이 “1번 물건과 벽체 구분없이 일괄하여 근린생활시설(상호:다움 필라테스 앤 플라잉)로 이용 중”이라고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 제607호 및 제608호가 함께 언급됩니다.
즉 등기상 608호를 낙찰받는 문제와 별개로, 현장에서는 인접 물건과 물리적으로 하나처럼 사용되고 있습니다. 권리 인수는 0원이더라도 낙찰 후 독립 점유·분리 사용이 바로 가능한지, 벽체 복구나 사용관계 정리가 필요한지가 실제 명도·활용 난도를 좌우할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 370,800,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사건물과사람들 | 36,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 59,012,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,034,400원을 제외한 156,565,600원이 국민은행에 배당되는 구조로 추정되며, 채권자 총 미배당은 309,846,525원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 — 70%지만 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가 159,600,000원은 감정가 228,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 111,720,000원(49%), 3회 유찰 시 78,204,000원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 판단은 할 수 없습니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 호실의 상권·임대료·공실·업종 적합성에 따라 가격 차이가 클 수 있으므로 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 태전동 태전중학교 북동측 인근. 단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용. 근린생활시설, 상호는 다움 필라테스 앤 플라잉입니다.
- 도로. 서측·북측 약 20미터, 남측 약 15미터, 동측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 상업용 건부지, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·소방·승강기·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 벽체·독립성. 1번 물건과 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 현황을 직접 확인하고 낙찰 후 독립 사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 실제 점유자. 임차인 자료의 주거 이용과 감정평가의 근린생활시설 이용이 다르므로 현장 점유자·사용자를 대조해야 합니다.
- 임차인 권리. 김재현의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 배당요구와 실제 임대차 서류는 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보. 제607호가 공동담보로 기재되어 있어 공동담보 대상과 본건의 관계를 원본 등기로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 근린시설의 실제 임대료·공실·거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 김재현의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 독립 호실 경매와 달리 1번 물건과 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설로 사용 중이라는 현황이 있습니다.
현재 최저가는 159,600,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리관계 자체보다 현장 독립성, 점유관계, 공동담보, 근린시설의 실제 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 인수는 0원, 현황 확인은 필수. 이것이 현재 회차의 핵심입니다.
