수원지방법원 2026타경50218. 평택시 청북읍 어연리 평택스마트팩토리 1층 149호로, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 389,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 272,300,000원입니다. 등기상 소유자는 조응준이며, 말소기준권리는 2021.06.04 설정된 국민은행 근저당권 420,000,000원입니다.
권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 2020년 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2021년 조응준에게 소유권이 이전됐습니다. 2023년 평택시 압류도 2024년 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 국민은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 어연리 906 평택스마트팩토리 1층 149호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 조응준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 682,640,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 말소기준은 2021.06.04 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 420,000,000원입니다. 2023.10.04 평택시 압류는 2024.05.16 이미 말소됐고, 2026.02.05 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 272,300,000원으로 감정가 389,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 190,610,000원(49%), 3회 유찰 시 133,426,999원(34%)까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 일반 주거용 집합건물과 달리 실제 매매수요·임대수요·업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,612,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 267,687,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 국민은행 근저당권에 267,687,800원이 배당되고 152,312,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어연초등학교 서측 인근이며, 주위는 일반산업단지·공장·근린생활시설·농경지·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상4층 건물 내 1층 149호입니다.
- 설비. 공용 위생설비·승강기설비·소화전설비·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복4차선, 남서측 왕복2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 13,532.4㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역(어연)이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 실사. 감정가 389,000,000원 대비 최저가 272,300,000원이라는 할인율만으로 응찰하지 말고 동일 지식산업센터 및 인근 유사 물건의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 현장 이용 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 중이므로 1층 149호의 실제 점유·사용자·시설 상태를 현장에서 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 산업용 환금성. 일반 아파트처럼 광범위한 실수요를 전제로 하지 말고 입주 가능 업종·실수요·임대수요를 함께 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2021.06.04 국민은행 근저당권을 말소기준으로 보고, 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 최종 변동 여부를 확인하세요.
- 배당표 해석. 현재 회차 근저당 미배당 152,312,200원은 채권자 측 미회수액이며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명료합니다. 이미 말소된 신탁과 압류를 제외하면 2021.06.04 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 비교 실거래자료가 없어, 적정가격 판단의 핵심은 동일 건물·인근 유사물건의 실제 거래 및 임대수요 확인입니다. 권리분석은 합격권이지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
