수원지방법원 2026타경50218. 경기도 평택시 청북읍 어연리 소재 '평택스마트팩토리' 1층 149호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 4층 건물에 속합니다. 소유자는 조응준 씨로, 2021년 6월 4일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 420,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임의경매가 개시되었고, 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 190,610,000원까지 내려왔습니다.

이 물건의 핵심은 경매 가격과 실제 시장가치를 구분하는 것입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 지식산업센터는 주거용 아파트와 매수 수요 및 이용 조건이 다릅니다. 임대수익, 실제 공실 여부, 입주 가능한 업종, 전용면적, 관리비, 주변 매매사례를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 투자수익을 예상해서는 안 됩니다. 특히 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유관계 조사도 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2021년 6월 4일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 현재 최저매각가보다 큽니다. 그러나 근저당권의 채권액이 낙찰대금보다 크다고 해서 부족분이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2023년 10월 4일 평택시가 설정한 압류도 2024년 5월 16일 말소등기를 마쳤습니다. 2026년 2월 5일 기입된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 현재 등기상 매수인에게 그대로 남는 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세의 49%는 아니다

현재 최저매각가 190,610,000원은 감정가 389,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰에 따른 가격 하락 폭은 크지만, 감정평가액과 실제 거래 가능한 시장가격은 별개의 기준입니다. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 매매가격이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

향후 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 결과나 다음 회차 진행을 보장하지 않습니다. 인수액은 확인된 권리와 배당 가정 기준으로, 미확인 점유관계 및 별도 취득비용은 반영하지 않았습니다.

배당 가정상 매수인이 인수할 권리가 없다면 최저가 낙찰 시 권리인수를 포함한 실질취득액은 190,610,000원입니다. 다만 취득세, 관리비 정산, 명도비용 등은 별도이고, 실제 임차관계가 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다. 무엇보다 이 금액을 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 가격 메리트는 판정 보류가 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,610,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 3,468,540원을 우선 공제한 뒤, 근저당권 채권최고액 420,000,000원을 기준으로 187,141,460원이 배당되는 구조입니다. 이때 미배당액은 232,858,540원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권자와 신청채권자의 명의가 다르므로 실제 채권승계 및 배당 순위·금액은 별도 확인이 필요합니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다른 개념입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 청북읍 어연리 어연초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반산업단지, 공장, 근린생활시설, 농경지 및 주택 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근 조건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 4층 건물의 1층 149호입니다. 외벽은 강화유리와 석재붙임 등으로 마감돼 있으며, 공용 위생설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 토지는 공장용지이며 계획관리지역, 지구단위계획구역(어연), 주거개발진흥지구 등으로 표시됩니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 관련 제한사항도 확인됩니다. 토지 공시지가는 636,200원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 사용상태와 입주 가능 업종은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 이용 가능한 업종과 기업 수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 현재 2회 유찰 이력이 있고 실거래 시세도 확인되지 않으므로, 일반 주거용 부동산처럼 신속하게 처분할 수 있다고 가정하지 않는 것이 적절합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 임차인·점유자, 공실 여부, 임대차계약 및 관리비 납부 현황을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 평택스마트팩토리 내부의 유사 호실과 인근 지식산업센터의 최근 매매사례를 비교해야 합니다. 특히 층, 전용면적, 용도 및 위치 조건을 일치시켜 검토하세요.
• 점유·임차관계 확인. 실제 점유자를 확인하고 임대차계약이 있다면 보증금, 계약일, 사업자등록, 점유개시 및 대항력 요건을 검토해야 합니다. 미확인 임차인이 있을 가능성을 배제하지 마세요.
• 채권승계 확인. 국민은행 근저당권과 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사의 경매 신청 사이의 채권양도·승계 내역, 청구금액 및 배당관계를 원본 기록에서 확인하세요.
• 입주 및 업종 제한. 공장(지식산업센터)으로서 입주 가능한 업종, 실제 사용 목적, 입주계약이나 산업시설 관련 제한사항을 확인하세요.
• 관리비 및 시설상태. 관리비 체납, 공용부분 비용 부담, 설비의 정상 작동 여부와 내부 수선 필요성을 점검해야 합니다.
• 수익성 검증. 실제 임대료와 공실 가능성, 관리비, 처분 소요기간을 반영해 취득 후 현금흐름을 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 기대수익을 설정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 190,610,000원 외에도 추가 유찰 가정가격 133,426,999원 및 93,398,899원을 참고할 수 있으나, 실제 회차 진행과 시장가치는 별도로 판단해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하고 입찰보증금과 매각조건을 최종 점검하세요.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

평택스마트팩토리 1층 149호는 감정가 389,000,000원에서 현재 최저가 190,610,000원까지 하락한 2회 유찰 물건입니다. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 한 권리관계는 비교적 단순하고, 확인된 등기 및 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임대관계는 미상이며, 경매 신청채권자의 채권승계관계도 확인할 필요가 있습니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성과 2회 유찰 이력을 감안하면, 감정가 대비 큰 할인 폭만으로 높은 투자 매력도를 부여하기 어렵습니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래와 임대수익이 확인되지 않는 이상, 190,610,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거도 없습니다.

권리 말소 구조는 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라 실제 점유관계, 적정 시장가격, 지식산업센터의 이용 가능성과 환금성을 검증하는 데 있습니다. 가격 메리트가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.