수원지방법원 2026타경50218. 평택시 청북읍 어연리 ‘평택스마트팩토리’ 1층 150호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 조응준이고, 말소기준권리는 2021.06.04 설정된 주식회사국민은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 2026.02.05 임의경매개시결정이 들어왔으며, 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 승계할 금액을 0원으로 보고 있습니다.
현재 최저매각가는 272,300,000원으로 감정가 389,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 유형의 실거래 비교자료가 없어, 이 할인율 자체를 시세 할인율로 해석할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 적정 가격 확인이 더 중요한 물건으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 어연리 906 평택스마트팩토리 1층 150호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 조응준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 682,640,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유와 사업자등록·전입 관련 사항은 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2021.06.04 국민은행 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2023년 국민건강보험공단 압류는 2024.01.30 해제로 이미 말소됐고, 2026년 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인율로 보면 안 된다
현재 회차 최저가는 272,300,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 2회 유찰 시 190,610,000원, 3회 유찰 시 133,426,999원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 없어, 어느 회차가 시장가 대비 저렴한지 수치로 검증할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 272,300,000원 | 152,312,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 190,610,000원 | 232,858,540원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 133,426,999원 | 289,240,979원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가가 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 미배당은 채권자 측의 회수 부족 문제이지, 현재 자료상 낙찰자가 그 부족액을 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,612,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 267,687,800원 |
| 근저당 미배당 | - | 152,312,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 272,300,000원을 기준으로 집행비용 4,612,200원, 국민은행 근저당 267,687,800원이 배당되는 추정입니다. 근저당 미배당은 152,312,200원, 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어연초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 일반산업단지·공장·근린생활시설·농경지·주택 등이 혼재합니다. 감정평가에서는 제반 입지여건을 보통으로 봤습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 건물은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 지하 2층·지상 4층 건물 내 1층 물건입니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 13,532.4㎡입니다. 공시지가는 636,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 포함되며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재확인. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 말고, 평택스마트팩토리 동일·유사 호실의 실제 매매사례를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록 등 실제 점유관계를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 채권 승계관계 확인. 등기상 근저당권자 국민은행과 경매신청채권자 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 다르므로 경매기록의 채권양도·승계 서류를 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현 회차 근저당 미배당은 152,312,200원이지만, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시설 상태 확인. 공용 위생설비·승강기·소화전·화재탐지설비가 설치된 지식산업센터이므로, 해당 호실의 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 경매기록 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2021년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다. 하지만 공장(지식산업센터) 물건이라는 이용 특성과 임대관계 미상, 실거래 비교자료 부재 때문에 272,300,000원이 실제 시장가 대비 싼지는 판단할 근거가 부족합니다. 1회 유찰이라는 숫자보다 현장 점유, 실제 거래사례, 신청채권자의 승계관계를 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
