수원지방법원 2026타경50218. 경기도 평택시 청북읍 어연리의 ‘평택스마트팩토리’ 1층 150호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)으로, 지하 2층·지상 4층의 철근콘크리트 건물에 속한 집합건물입니다. 현재 소유자는 조응준이며, 2021년 6월 소유권이전과 함께 설정된 국민은행 근저당권 420,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류가 있었으나 이미 말소되었고, 2026년 2월 임의경매가 개시되었습니다.
이 사건의 특징은 신청채권자와 등기상 근저당권자가 다르다는 점입니다. 등기상 근저당권자는 주식회사국민은행이고, 경매개시결정상 채권자는 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사입니다. 경매 청구금액은 682,640,544원으로, 국민은행 근저당 채권최고액 420,000,000원과도 차이가 납니다. 따라서 채권양도·승계와 배당수령권자에 관한 서류를 따로 대조해야 합니다. 두 금액을 단순 합산해 매수인이 떠안을 채무로 보는 것은 잘못입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 어연리 906 평택스마트팩토리 1층 150호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 4층 · 1층 소재 |
| 소유자 | 조응준 (2021.06.04 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 389,000,000원 |
| 최저매각가 | 190,610,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 |
| 경매 청구금액 | 682,640,544원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.04 국민은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 권리 및 배당 시뮬레이션 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
권리의 출발점은 2021.06.04 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원으로 감정가보다 높고, 현재 최저매각가보다도 큽니다. 이 근저당은 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2024.01.30 해제되어 이미 말소된 상태입니다.
과거 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2021.06.04 조응준에게 소유권이전이 이루어지면서 신탁등기가 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현재 매수인이 인수할 권리로 계산하지 않습니다.
또한 경매 청구금액 682,640,544원과 근저당 채권최고액 420,000,000원의 차이는 채권관계 확인이 필요한 부분입니다. 신청채권자의 채권 취득·승계 경위와 실제 피담보채무액, 배당수령권자를 원본에서 대조해야 정확한 배당관계를 판단할 수 있습니다. 미배당 채권액이 발생한다는 사실만으로 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 하지만 시세 할인은 미확인
이번 회차 최저매각가는 190,610,000원입니다. 최초 감정가 389,000,000원에서 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다.
하지만 여기서 비교하는 기준은 실제 거래시세가 아니라 감정가입니다. 평택스마트팩토리 동일 용도·유사 호실의 최근 거래가격, 현재 매물가격과 실제 임대수익이 확인되지 않았으므로 최저가가 시장가격보다 낮다고 판정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 개별 호실의 위치, 출입 동선, 사용 가능 업종, 임대수요에 따라 매매 가능 가격이 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 389,000,000원 | 100% |
| 현재 최저매각가 (2회 유찰) | 190,610,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 시나리오 | 133,426,999원 | 34% |
| 4회 유찰 시 시나리오 | 93,398,899원 | 24% |
유찰 시나리오 가격은 예상 비교치이며 실제 다음 매각조건이나 확정된 매각가격을 뜻하지 않습니다. 표시 비율은 감정가 기준 반올림 수치입니다.
지식산업센터는 주거용 아파트와 매수 수요가 다릅니다. 향후 매각 시 실제 사용하려는 사업자나 투자자의 수요를 확보해야 하므로 낮은 최저매각가만으로 환금성이 충분하다고 판단하기 어렵습니다. 2회 유찰이라는 이력 자체도 시장 수요와 감정가격의 관계를 재점검할 이유가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,468,540원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 420,000,000원 | 187,141,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 232,858,540원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액 420,000,000원을 배당계산상 채권액으로 적용한 시뮬레이션으로, 실제 대출잔액·채권승계·배당순위가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 3,468,540원을 제외한 187,141,460원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 232,858,540원입니다. 그러나 이것은 채권최고액을 기준으로 계산한 부족분일 뿐, 실제 확정된 미상환채무나 매수인이 인수할 금액을 뜻하지 않습니다.
| 회차별 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 190,610,000원 | 187,141,460원 | 232,858,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 133,426,999원 | 130,759,021원 | 289,240,979원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 93,398,899원 | 91,317,719원 | 328,682,281원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 청북읍 어연리 소재 어연초등학교 서측 인근입니다. 주변은 일반산업단지, 공장, 근린생활시설, 농경지 및 주택이 혼재하며 감정평가상 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통이며, 부지 북서측 왕복 4차선 도로와 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 4층 건물로, 외벽은 강화유리 및 석재붙임 등으로 마감되었습니다. 공용 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 공동주택이 아닌 업무·생산활동 관련 시설이므로 실제 사용 가능 업종과 입주 자격, 시설 이용조건을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(어연)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 어연초 상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한한다는 내용으로 기재되어 있어, 본 공장 호실에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 공시지가·토지. 공시지가 636,200원/㎡이며 지목은 공장용지입니다. 토지면적은 13,532.4㎡로 기재되어 있으나 이는 해당 토지의 면적이므로 개별 150호의 전용면적 또는 대지권 면적으로 해석하면 안 됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실 내부의 설비 상태와 사용 제한 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터는 주거용 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 현재 동일 유형의 실제 거래시세를 확인하지 못했으므로 유찰률이나 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 우선 확인. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 최근 거래가격, 현재 매물가격, 임대료를 비교하세요. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 판단하지 마세요.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 사용주체와 임대차계약, 보증금·월세, 점유 개시일, 사업자등록, 배당요구 등을 확인하고 대항력 있는 미확인 점유자가 존재하는지 조사해야 합니다.
- 채권자 승계관계 확인. 국민은행 근저당권과 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사의 경매 신청 관계를 채권양도·승계서류 및 법원 기록으로 대조하세요. 청구금액 682,640,544원과 채권최고액 420,000,000원을 단순 합산하거나 동일한 채무라고 단정해서는 안 됩니다.
- 배당표 확인. 예상배당표는 근저당 채권최고액을 적용한 추정입니다. 실제 피담보채권액, 우선채권, 당해세, 최우선변제 여부가 달라지면 배당액과 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가는 190,610,000원이며, 추가 유찰 시 비교 시나리오는 133,426,999원과 93,398,899원입니다. 다만 가격이 낮아져도 매각 가능성과 사용 적합성이 확보되지 않으면 투자 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 공장 사용·입주 제한. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 건축물대장상 용도, 실제 사용현황과 시설·설비 조건을 확인하세요. 물건의 이용 목적에 맞는 사용이 가능한지 먼저 판단해야 합니다.
- 자금 및 유지비. 낙찰대금 외에 취득세, 관리비, 수선비, 명도비용 등을 점검하고 지식산업센터 관련 금융조건과 대출 가능 여부를 개별 확인하세요.
- 현장 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 관리비 내역과 경매사건 기록을 확인하세요. 특히 점유관계 및 신청채권자의 권리 승계 내용은 원본 대조가 필수입니다.
맺으며 — “49% 낙찰가 ≠ 시세의 반값”
평택스마트팩토리 1층 150호는 2회 유찰로 최저매각가가 190,610,000원까지 내려왔습니다. 확인된 등기상 권리의 구조는 비교적 단순하며, 국민은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액이 발생하더라도 그 금액 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 지식산업센터라는 용도, 실제 임대관계 미상, 실거래 시세 검증 부족, 2회 유찰은 별개의 위험 요소입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 높은 평가를 주기 어렵고, 확인되지 않은 점유자의 대항력 문제도 배제할 수 없습니다.
결론은 ‘확인된 권리상 인수는 0원, 가격 매력은 미확인’입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 매각 가능한 시장가격, 공장으로서의 사용 적합성, 점유관계, 채권승계 관계를 확인하는 것이 먼저입니다. 그 검증이 이루어지기 전까지 이 물건은 저가 매수 기회로 단정하기보다 신중하게 접근할 공장 경매물건으로 평가하는 편이 적절합니다.
