수원지방법원 2026타경50247. 평택 고덕헤리움비즈타워3차 1층 105호의 근린시설입니다. 소유자 김성모는 2021.10.20. 거래가액 901,968,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 1,718,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 우리은행의 추가 근저당 2건, 국민건강보험공단과 국의 압류, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 눈에 띄는 것은 현황입니다. 매각물건명세서 비고에는 옆 104호와 목록 1인 105호, 목록 2인 106호가 가벽을 제거해 일체로 사용 중이라고 적혀 있고, 104호는 원상회복을 위한 공사가 진행 중인 것으로 추정되므로 재차 확인 후 입찰하라고 기재돼 있습니다. 또한 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 여염리 4507-5 고덕헤리움비즈타워3차 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 고덕여염9길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 철근콘크리트조 · 지하3층/지상7층 건물 중 1층 |
| 사용승인 | 2019.12.20. |
| 소유자 | 김성모 (2021.10.20. 거래가액 901,968,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 857,000,000원 / 599,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,722,011,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.10.20. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,718,400,000원이고 106호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 180,000,000원·120,000,000원의 우리은행 근저당, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 경기신용보증재단의 188,000,000원 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
조사된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 점유·사용 주체는 현장에서 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 — 1회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 857,000,000원, 현재 최저매각가는 599,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 419,930,000원(49%), 그다음은 293,951,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 599,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,399,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,718,400,000원 | 591,501,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 2,206,400,000원 중 예상 배당액은 591,501,000원, 미배당은 1,614,899,000원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 현황 리스크 — 가벽 제거를 반드시 확인
본건 대지는 2021.11.15.자로 평택시 고덕동 2164-5로 관할행정구역이 변경되었습니다. 감정평가의 공부와의 차이도 이 행정구역 변경을 기재하고 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성전자 평택캠퍼스 북서측 인근의 고덕국제신도시 내에 위치하고, 주변은 근린생활시설·업무시설·집합상가·대규모 첨단산업단지·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 40m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 대지 · 평지 · 정방형 · 광대소각, 공시지가 3,850,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소화전·주차장·전기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가벽 상태 확인. 104호와 105·106호의 가벽 제거 현황, 104호 원상회복 진행 상태, 105호 단독 사용 가능 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 조사된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 후순위 근저당은 106호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당·채권관계 원본을 대조하세요.
- 상가 시세 확인. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 실거래 자료가 없어 가격 우위를 단정할 수 없습니다. 현장 임대료·공실·상권과 유사 1층 근린시설 거래를 별도로 확인하세요.
- 행정구역 변경 확인. 등기상 여염리 4507-5와 감정평가상 변경 주소인 고덕동 2164-5의 관계를 원본 공부에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물리적 독립성’과 가격 검증
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2021.10.20. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 104·105·106호의 가벽 제거와 실제 독립 사용 가능성입니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 599,900,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 현황과 근린시설 환금성을 확인하기 전에는 가격 메리트까지 확정할 수 없는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
