수원지방법원 2026타경50247. 경기도 평택시 고덕국제신도시 내 고덕헤리움비즈타워3차 1층 근린시설입니다. 삼성전자 평택캠퍼스 북서측 인근에 자리하며 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 집합상가와 공동주택 등이 혼재합니다. 소유자 김성모는 2021.10.20 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 1,718,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 우리은행의 근저당권이 추가 설정됐고, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류를 거쳐 임의경매가 개시됐습니다. 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건에서 실제로 더 신중하게 살펴야 할 부분은 상가의 물리적인 이용 형태와 현재 시세입니다. 경매 대상과 인접 점포가 가벽을 제거한 상태로 사용되고 있다는 점이 일반적인 독립 점포 매수와 차이를 만듭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 등기는 매각소멸

말소기준은 2021.10.20 접수된 우리은행의 첫 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 추가 근저당권과 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권 채권최고액이 낙찰대금보다 크더라도, 배당받지 못한 일반적인 담보채권 잔액이 그대로 매수인의 채무로 이전되는 것은 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%와 현재 시세는 다르다

감정가 857,000,000원에서 2회 유찰 후 최저매각가가 419,930,000원으로 조정됐습니다. 감정가 대비 가격 수준은 분명히 낮아졌습니다. 다만 상업용 점포의 가격은 현재 임대수요, 임대료, 공실, 점포의 독립성, 인접 호실과의 통합 이용 등에 따라 달라집니다.

이 사건은 최근 거래가격과 비교해 현재 최저가가 시세보다 낮은지 입증된 상태가 아닙니다. 등기상 2021년 거래가액 901,968,000원은 과거 취득 기록으로, 현재 매매시세나 현재의 적정 낙찰가격을 대신할 수 없습니다.

기재된 인수액이 없다는 전제에서 현재 최저가 입찰 시 권리 인수분을 더한 실질취득 기준금액은 419,930,000원입니다. 다만 취득세, 명도비, 원상회복비, 기타 부대비용은 별도입니다. 매각 최저가가 낮아져도 점포의 원상복구·독립사용 비용이 크면 총취득비용상의 이점은 줄어듭니다.

③ 예상배당표 (매각가 419,930,000원 가정)

배당모형상 총 채권액은 2,206,400,000원이며, 집행비용 6,599,300원을 제외한 413,330,700원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 그 결과 채권 미배당액은 1,793,069,300원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

채권최고액 기준의 추정 배당이며, 실제 피담보채권액, 채권승계, 당해세·체납처분 관련 우선순위, 집행비용과 기타 우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액과 매수인의 인수액은 별개입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰대금과 채권 미회수

표의 다음 회차 가격은 유찰 시나리오이며 확정된 매각 결과가 아닙니다. 각 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 다른 사정이 동일하다면 낙찰가격 하락은 권리 인수분의 증가가 아니라 취득가격의 감소로 연결됩니다.

다만 상가의 시세와 명도·원상회복 비용이 확인되지 않았기 때문에 가격이 추가로 내려간다고 해서 반드시 경제성이 생기는 것은 아닙니다. 유찰 가능성을 투자수익이나 저가매수의 확정 근거로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택 고덕국제신도시 내 삼성전자 평택캠퍼스 북서측 인근으로, 주변에 업무시설·근린생활시설·집합상가·첨단산업단지 및 공동주택이 분포합니다. 인근 업무·산업 수요와 연계한 상권이라는 입지적 특징이 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 40m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2019.12.20 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전·주차장·전기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 용도와 규제. 근린상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 감정 기준 이용상태는 제1종근린생활시설입니다.
• 토지. 대지 면적은 901.1㎡, 공시지가는 3,850,000원/㎡이며 토지 형상은 정방형 평지입니다. 해당 토지 면적은 개별 점포의 전유면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 상업시설은 주변 배후수요뿐 아니라 실제 임대료, 공실, 영업 가시성 및 점포의 독립성에 따라 매수자 선호가 달라집니다. 특히 호실 간 일체 사용 상태가 향후 재매각에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 대조. 105호로 표시된 소재지와 목록1(105호)·목록2(106호)의 정확한 매각 범위를 매각물건명세서, 감정평가서 및 등기부 원본으로 확인하세요.
• 104호와의 경계. 통합 사용 상태 및 104호 원상회복 공사 진행 여부를 확인하고, 105호·106호의 독립 출입과 시설 사용 가능성을 점검하세요.
• 임대차·점유. 감정상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 점유 개시 시점 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 현재 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격, 임대료, 공실 및 수익률을 조사해 최저가 419,930,000원의 적정성을 판단하세요.
• 채권승계 관계. 등기상 우리은행 근저당권과 신청채권자 유더블유아이유동화전문유한회사의 관계, 채권양도와 담보권 이전 여부를 확인하세요.
• 조세·압류. 국민건강보험공단 압류와 국세 압류가 존재하므로 교부청구, 법정기일 및 실제 배당우선순위가 추정 배당과 일치하는지 확인하세요.
• 관리비·공사비. 미납 공용관리비, 원상회복 공사, 전기·급배수·소방설비 분리 및 기타 비용을 확인하세요.
• 입찰가격 상한. 감정가 대비 49%라는 할인율만 사용하지 말고, 현재 시세에서 부대비용과 환금성 위험을 반영한 입찰가격을 별도로 산정하세요.
• 원본 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 최종 대조하세요.

맺으며 — “반값처럼 보여도, 반값 매수인지는 모른다”

이 물건의 가장 뚜렷한 장점은 말소기준권리가 확인되고, 후순위 등기권리의 매각소멸 구조가 분명하다는 점입니다. 배당모형상 인수액은 0원이며, 최저가격은 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.

그러나 상업시설의 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최근 거래가격으로 현재 시세가 확인되지 않았고, 104호·105호·106호의 통합 사용 및 원상회복 문제가 남아 있습니다. 임대관계도 미상이므로 실제 점유와 명도 문제가 해결된 것으로 단정할 수 없습니다.

여기에 2회 유찰이라는 이력까지 감안하면, 감정가 대비 할인율 자체보다는 현장 구조와 임대·매매시장의 실제 수요를 확인하는 일이 우선입니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격·현장 상태는 보류입니다. 일반적인 담보권 인수 위험은 낮게 산정되지만, 시세 미검증과 호실 통합 사용 문제로 투자 매력은 보수적으로 평가해야 합니다. 이 사건에서 중요한 것은 얼마나 크게 할인됐느냐가 아니라 실제로 분리·사용·임대·매각할 수 있는 점포를 얼마에 취득하느냐입니다.