수원지방법원 2026타경50247. 평택 고덕국제신도시 내 삼성전자 평택캠퍼스 북서측 인근에 위치한 고덕헤리움비즈타워3차의 1층 106호입니다. 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용되고 있으며, 소유자 김성모 명의의 이 물건에는 우리은행의 근저당권 3건이 설정되어 있습니다. 최초 근저당권의 채권최고액만 1,718,400,000원에 이르고, 뒤이어 추가 근저당권과 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류가 발생했습니다. 이후 유더블유아이유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.20. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하여 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 근린시설 경매에서는 등기만 깨끗해지는 것으로 끝나지 않습니다. 특히 이 물건은 인접 호실과의 구획 및 독립 사용 가능성, 실제 점유관계, 임대차 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

권리분석의 출발점은 2021.10.20. 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,718,400,000원이며, 이 근저당권에는 동일 건물 1층 105호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2022년 및 2023년에 설정된 우리은행 근저당권 역시 105호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 공동담보 관계는 실제 채권잔액과 배당관계를 확인할 때 별도로 검토해야 합니다.

특히 2025.11.11. 국의 압류는 등기상 말소기준권리 이후에 발생했지만, 세금의 실제 배당순위는 법정기일 및 당해세 해당 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 등기 말소 여부와 세금의 배당 우선순위는 구분하여 판단해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세상 저가인지는 미확인

이 물건의 감정가는 866,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 424,340,000원으로 감정가의 49%입니다. 금액만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 이를 곧바로 실제 상가 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

상업용 부동산은 동일 건물 안에서도 층별 위치, 출입 동선, 전면 노출, 임차 상태, 상권 수요 및 개별 구획에 따라 가치 차이가 큽니다. 특히 본건은 다른 호실과 일체로 사용 중이라는 사항이 있어 106호만의 독립적인 이용가치를 확인하는 과정이 필요합니다. 현재 가격이 실거래 시세보다 낮다는 판단은 확정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제시된 가격을 기준으로 한 비교이며, 실제 매각가격이나 향후 매각 진행을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권자 기준의 부족액으로 매수인 인수액과 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 424,340,000원 가정)

최저매각가 424,340,000원에서 추정 집행비용 6,643,400원을 제외하면, 최초 우리은행 근저당권에 417,696,600원이 배당되는 구조입니다. 이 경우 후순위 근저당권과 경기신용보증재단 가압류에는 배당이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

배당표에 반영된 채권총액은 2,206,400,000원, 채권자 예상배당 합계는 417,696,600원이며, 예상 미배당액은 1,788,703,400원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.

본 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 추정입니다. 공동담보 관계, 실제 피담보채권 잔액, 국세의 법정기일, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당금과 순위는 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자의 청구액 1,722,011,049원과 위 채권액 합계는 별개의 기준입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고덕국제신도시 내 삼성전자 평택캠퍼스 북서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·집합상가·대규모 첨단산업단지·공동주택이 혼재하는 지역입니다. 상업 및 업무 수요를 검토할 만한 입지이나, 실제 임차 수요는 해당 호실의 조건으로 별도 검증해야 합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 남동측 약 40m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 다만 106호의 실제 전면 노출과 보행자 접근성은 개별 호실을 기준으로 확인해야 합니다.
• 건물. 2019.12.20. 사용승인된 지하 3층·지상 7층 건물입니다. 철근콘크리트 구조에 위생·급배수·승강기·소화전·주차장·전기설비가 구비된 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며, 토지 공시지가는 3,850,000원/㎡입니다. 건물 부지의 토지면적은 901.1㎡로, 이는 106호 단독 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 위반건축물 표시는 없으나, 인접 호실 간 가벽 철거와 관련된 적법성·구획·복원 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 임차 수요, 영업 가능성, 공실기간 및 임대수익의 영향을 크게 받습니다. 이미 2회 유찰된 이력이 있으므로 감정가와 별개로 시장에서 받아들여질 가격을 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 104·105·106호 구획 확인. 가벽 철거로 일체 사용 중인 공간의 실제 경계를 확인하고, 106호만 독립적으로 출입·사용할 수 있는지 조사하세요. 104호의 원상회복 공사 진행 여부도 재확인해야 합니다.
• 원상복구 부담 확인. 구획 복원 필요 여부, 건축물대장·도면과 현황의 차이, 공사 책임 및 비용 부담 주체를 확인하세요. 실제 비용이 확인되기 전에는 추정 공사비를 확정 비용처럼 계산하지 않는 것이 적절합니다.
• 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 실제 사용자의 권원을 확인해야 합니다. 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 점유 시점, 대항력 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 우리은행 공동담보. 105호가 공동담보로 기재된 근저당권 3건의 실제 피담보채무 및 공동담보 배당관계를 확인하세요. 채권최고액과 실제 채권잔액은 동일하지 않을 수 있습니다.
• 국세 압류. 고양세무서장 관련 압류의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하고, 실제 배당순위에 미치는 영향을 점검하세요.
• 실제 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 낙찰을 확신하지 마세요. 동일 건물과 인근의 유사한 1층 근린시설 거래사례, 임대료, 공실 및 환금성을 조사해야 합니다.
• 총취득비용 산정. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 명도비용, 관리비 체납 및 원상복구 관련 비용을 확인하여 실질 취득 부담을 판단하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장 상태를 확인하세요. 특히 매각물건명세서의 가벽 철거 관련 비고는 직접 확인해야 할 핵심 사항입니다.

맺으며 — “49%의 할인보다 106호의 독립성이 먼저다”

이 물건은 감정가 866,000,000원에서 출발해 두 차례 유찰되면서 424,340,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021년 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하고, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 이런 점만 보면 권리관계가 비교적 정리된 경매물건으로 보입니다.

하지만 이 사건의 진짜 쟁점은 배당받지 못하는 채권액이 아닙니다. 104·105·106호의 일체 사용 상태와 106호의 독립적인 이용 가능성, 실제 임대차·점유관계, 그리고 확인되지 않은 시장가격입니다. 근린시설은 같은 가격이라도 임대수익과 사용 가능 상태에 따라 매수 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 현 단계의 판단은 “등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 구획·점유·시세 확인 전 가격 매력 판단은 보류”입니다. 2회 유찰로 최저가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 감정가의 49%라는 숫자가 곧 실거래 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 이 경매의 승부처는 단순한 할인율보다 106호를 실제로 어떻게 인수하고 사용할 수 있느냐에 있습니다.