수원지방법원 2026타경50247. 평택 고덕국제신도시 내 삼성전자 평택캠퍼스 북서측 인근에 위치한 고덕헤리움비즈타워3차 1층 106호입니다. 감정평가상 기준시점 현재 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 김성모이고, 2021.10.20. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 946,344,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 1,718,400,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 현장 상태는 별도로 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 옆 104호와 목록1인 105호, 목록2인 106호가 가벽을 제거해 일체로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 104호는 원상회복을 위한 공사가 진행 중인 것으로 추정된다는 내용도 함께 있어, 입찰 전 106호의 독립 구획 상태와 경계 복구 여부를 재차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50247 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 여염리 4507-5 고덕헤리움비즈타워3차 1층 106호 |
| 행정구역 변경 | 2021.11.15. 평택시 고덕동 2164-5로 관할행정구역 변경 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 기준시점 현재 제1종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하3층/지상7층 · 2019.12.20. 사용승인 · 제1층 106호 |
| 소유자 | 김성모 · 2021.10.20. 소유권이전 · 거래가액 946,344,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 866,000,000원 / 606,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,722,011,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2021.10.20. 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 1,718,400,000원입니다. 이후 우리은행의 추가 근저당권 2건, 국의 압류, 경기신용보증재단 가압류, 유더블유아이유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 현장 핵심 — 104·105·106호 일체사용
이 사건에서 등기보다 더 중요한 부분은 현황입니다. 매각물건명세서 비고에는 104호와 105호, 106호가 가벽을 제거해 일체로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 104호는 원상회복을 위한 공사가 진행 중인 것으로 추정되나, 재차 확인 후 입찰하라는 취지의 기재가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 866,000,000원, 현재 최저매각가는 606,200,000원으로 1회 유찰된 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 424,340,000원, 3회 유찰 시 297,038,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건군의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 606,200,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아니므로, “감정가 70%”만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 606,200,000원 | 597,738,000원 | 1,608,662,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 424,340,000원 | 417,696,600원 | 1,788,703,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 297,038,000원 | 292,079,468원 | 1,914,320,532원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 606,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,462,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,718,400,000원 | 597,738,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,206,400,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 597,738,000원, 미배당은 1,608,662,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성전자 평택캠퍼스 북서측 인근의 고덕국제신도시로, 주변에 근린생활시설·업무시설·집합상가·대규모 첨단산업단지·공동주택이 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 기준시점 현재 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 40m, 북서측 약 20m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 3,850,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·주차장·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 독립 구획 확인. 104·105·106호가 가벽 제거 상태로 일체 사용돼 왔으므로 현재 106호 경계벽과 독립 출입·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원상회복 범위 확인. 104호 공사 진행이 추정된다는 기재만 있으므로 105호·106호까지 어떤 구간이 실제 복구됐는지 재확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 866,000,000원과 최저가 606,200,000원의 차이만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 공동담보 확인. 을구 1번 근저당권에는 같은 건물 1층 105호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당관계는 원본 권리관계와 배당절차를 대조해야 합니다.
- 행정구역 확인. 본건 토지는 2021.11.15. 평택시 고덕동 2164-5로 관할행정구역이 변경됐습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 단순하지 않다”
이 물건의 등기 권리 구조는 명확합니다. 2021.10.20. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 104호·105호·106호가 가벽을 제거해 일체로 사용돼 왔고 일부 원상회복 공사에 관한 비고가 있으므로, 106호 자체가 현재 정상적인 독립 점포 상태인지를 직접 확인해야 합니다. 또 실거래 시세가 없어 현재 최저가 606,200,000원의 시장가격 적정성도 별도 검증이 필요합니다. 권리는 비교적 안전하지만, 현황과 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
