수원지방법원 2026타경50258. 평택시 팽성읍 안정리 ‘평택파라디아’ 11층 1135호의 근린시설입니다. 감정가는 84,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2015.03.20 설정된 우리은행 근저당권 132,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 김승진 임차권·신한카드 가압류·임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “후순위라 끝”이라고만 보면 안 됩니다. 김승진의 임차권등기에는 임차보증금 10,000,000원이 남아 있고, 원래 보증금 35,000,000원 중 반환되지 않은 금액이라고 적혀 있습니다. 임대차계약일자는 2016.12.24, 점유개시일자는 2017.01.14, 주민등록일자와 확정일자는 2017.01.18로 기재되어 있습니다. 다만 현 경매자료상 대항력은 확정되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10 평택파라디아 11층 1135호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 안정순환로104번길 35 |
| 용도 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 박정윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 215,994,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 우리은행
말소기준권리는 2015.03.20 설정된 우리은행 근저당권 132,000,000원입니다. 김승진의 임차권등기는 2025.08.26, 신한카드 가압류는 2025.09.18, 임의경매개시결정은 2026.02.11로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승진 1135호 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 35,000,000원 중 미반환액 | 가능·미상 | 확인 필요 | 2025.08.26 | 인수 0원 산정 |
김승진은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기에는 임대차계약 2016.12.24, 점유개시 2017.01.14, 주민등록·확정일자 2017.01.18이 기재되어 있고, 임차권등기는 2025.08.26 이루어졌습니다. 보증금은 35,000,000원 중 반환되지 않은 10,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가 84,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없으므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”는 표현은 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 참고값일 뿐, 실제 응찰가 결정 전 주변 동일·유사 근린시설의 최신 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 103,212,428원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 120,534,908원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 132,660,644원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 28,554,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,800,000원 가정 시 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신한카드 및 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 160,554,028원 대비 미배당은 103,212,428원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도지역. 토지는 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지 규모. 토지면적은 2,446.0㎡, 공시지가는 3,193,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·부정형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 도시계획. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 건축물 표시. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 매수층과 적정가 산정이 개별적이므로 실제 영업·임대수요와 최근 비교거래 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김승진 임차권의 주민등록·점유·확정일자와 대항력 성립 여부를 매각물건명세서 및 관련 원문으로 최종 확인하세요.
- 인수 0원 재확인. 예상배당상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등 반영되지 않은 항목이 있으므로 입찰 직전 배당·인수관계를 다시 확인하세요.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 58,800,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다.
- 근린시설 현장 확인. 현재 사용상태·공실 여부·관리비·임대차 현황·영업 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역이지만 비행안전제5구역·토지거래계약에관한허가구역 등 규제 내용을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 산정”은 장점, 임차권 확인은 필수
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.20 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 김승진 임차권·신한카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 김승진은 실제 임차인이고, 남은 임차보증금이 10,000,000원이며 대항력 판정이 확정되지 않았다는 점은 끝까지 확인해야 합니다.
가격 역시 감정가 84,000,000원에서 58,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 비교 실거래 수치가 없어 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없기 때문입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 임차권 확인과 근린시설 가격 검증이 입찰의 핵심인 사건입니다.
