수원지방법원 2026타경50258. 평택시 팽성읍 안정리의 평택파라디아 11층 1135호입니다. 물건종류는 근린시설이며, 소유자는 박정윤입니다. 등기상 2015년 3월 20일 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 132,000,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 권리순서를 살펴보면 후순위 주택임차권과 신한카드 가압류가 존재합니다. 우리은행에서 채권을 양도받은 것으로 표시된 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했으며, 청구금액은 215,994,975원입니다.
눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 84,000,000원이 두 차례 유찰을 거치며 41,160,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 현재 매각가가 실제 시장가치보다 낮은지는 아직 판단할 수 없습니다. 근린시설은 공부상 용도, 실제 사용 형태, 임대 가능성 및 환금성이 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히 이 호실에는 주거 목적의 임차권등기가 남아 있어 일반적인 공실 근린시설로만 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10 평택파라디아 11층 1135호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 안정순환로104번길 35 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 박정윤 (2015.03.20 소유권이전) |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 41,160,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 경매 청구금액 | 215,994,975원 |
| 말소기준권리 | 2015.03.20 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 임차인 | 김승진 · 임차권등기 · 미반환 보증금 10,000,000원 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 등기 확인일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
권리분석에서 특히 구별해야 할 부분은 임차인 김승진의 대항력과 매수인의 보증금 인수 여부가 서로 다른 판단이라는 점입니다. 임차권등기에는 2017년 점유개시일·주민등록일·확정일자가 적혀 있습니다. 다만 현재 점유 유지와 주거 사용 요건 등은 추가 확인이 필요하므로 대항력의 현재 상태를 무조건 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 임차권에 기재된 입주 및 주민등록 시점 자체가 2015년 말소기준 근저당보다 늦습니다.
따라서 선순위 근저당이 정상적으로 매각에 따라 소멸하는 경우, 김승진의 미반환 보증금 10,000,000원은 매수인에게 승계되지 않을 것으로 예상됩니다. 임차권등기 및 후순위 권리의 실제 말소 처리, 점유관계는 매각물건명세서와 현장 확인으로 최종 검증해야 합니다.
② 임차인 분석 — 잔여 보증금 10,000,000원
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
김승진 1135호 전부 주거 · 임차권등기 |
10,000,000원 당초 35,000,000원 중 미반환액 |
현재 상태 확인 선순위 대항력은 아님 근저당 2015년 · 전입 2017년 |
후순위 · 배당 확인 확정일자 기재 2017.01.18 |
미승계 예상 인수 추정 0원 선순위 근저당 매각 소멸 전제 |
| 실제 임차인 | 김승진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2016.12.24 |
| 점유개시일 | 2017.01.14 (임차권등기 기재) |
| 주민등록일 | 2017.01.18 (임차권등기 기재) |
| 확정일자 | 2017.01.18 (임차권등기 기재) |
| 임차권등기일 | 2025.08.26 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 신고 내역 있음 · 2025.08.26 |
| 당초 보증금 | 35,000,000원 |
| 미반환 보증금 | 10,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (후순위 임차권 소멸 전제) |
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 41,160,000원으로 감정가 84,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 최저가격이 낮아졌지만, 해당 호실과 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 현재 가격이 시장가치보다 얼마나 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 41,160,000원 | 0원 | 41,160,000원 |
| 3회 유찰 가정 | 34% | 28,812,000원 | 0원 | 28,812,000원 |
| 4회 유찰 가정 | 24% | 20,168,400원 | 0원 | 20,168,400원 |
실질취득 추정액은 각 회차 최저가에 낙찰되고 임차보증금 승계가 발생하지 않는 경우를 가정했습니다. 취득세·명도비·관리비·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다. 추가 유찰 시 금액은 확정 매각가격이 아닌 비교 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,140,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 132,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 | 28,554,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 160,554,028원 | 41,160,000원 |
근저당권은 채권최고액 132,000,000원을 기준으로 추정한 배당입니다. 실제 피담보채권액 및 채권양도에 따른 배당수령권자는 별도 확인이 필요합니다. 임차인 김승진의 배당액과 소액임차인 최우선변제 가능성, 당해세 등은 별도 반영하지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 신한카드 가압류에는 배당 가능한 잔액이 남지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 위 두 채권의 합산 청구기준 160,554,028원에 대한 추정 미배당은 120,534,908원입니다.
| 배당 시나리오 | 예상 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 120,534,908원 |
| 3회 유찰 | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 132,660,644원 |
| 4회 유찰 | 20,168,400원 | 19,405,369원 | 141,148,659원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (토지이용 및 등기 정보 기준)
- 소재지. 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10, 평택파라디아 11층 1135호입니다. 도로명주소는 안정순환로104번길 35입니다.
- 용도. 경매상 물건종류는 근린시설입니다. 실제 임차관계는 주거용으로 표시되어 있으므로 건축물대장상 세부 용도 및 현장 이용 상태를 대조해야 합니다. 주택이나 아파트와 동일한 임대·매매 수요를 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 해당 토지의 공시지가는 3,193,000원/㎡로 표시되어 있으나, 이는 개별 1135호의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 토지 형태. 토지면적 2,446㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 소로각지로 표시됩니다. 소로2류 및 소로3류와 접합니다.
- 토지이용 제한. 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 실제 거래 시 허가 적용 여부와 개별 호실에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않지만, 근린시설의 주거 사용이 적법하다는 뜻은 아닙니다. 건축물대장과 현장 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 매수층이 다를 수 있습니다. 특히 현재 이용 형태가 주거 임대차와 연결되어 있으므로 적법한 사용 가능성, 공실 전환 비용, 임차 수요 및 실제 매매 사례를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 1번 우리은행 근저당권 설정일 2015.03.20과 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서에서 대조하세요.
- 임차인 김승진 확인. 당초 보증금 35,000,000원 중 미반환액 10,000,000원이 임차권등기에 기재되어 있습니다. 현재 점유, 보증금 반환 진행 상태, 배당요구 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력·배당순위 검증. 점유개시 2017.01.14, 주민등록·확정일자 2017.01.18과 말소기준권리 2015.03.20의 선후관계를 확인하세요. 소액임차인 최우선변제 가능성은 주거용 적용 요건과 관계법령에 따라 별도로 검토해야 합니다.
- 근린시설의 주거 사용. 건축물대장상 용도, 현재 이용 상태, 주거 임대차가 이루어진 경위, 용도변경 필요성 및 관련 행정상 위험을 확인하세요.
- 시세 비교. 최저가 41,160,000원과 실제 비교 가능한 근린시설의 최근 거래가격을 대조하세요. 감정가 대비 할인율만으로 매입가격을 정하지 마세요.
- 채권양도 관계. 경매 신청채권자는 유더블유제십육차유동화전문유한회사, 근저당권 등기상 권리자는 우리은행입니다. 채권양도 및 승계 관련 서류와 실제 배당수령권자를 확인하세요.
- 토지거래허가 적용 여부. 허가구역 표시가 있으므로 해당 집합건물 거래에 허가가 필요한지, 경매 취득에 대한 적용과 예외는 무엇인지 확인하세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 미납 관리비, 점유자의 실제 퇴거 상태, 인도명령 가능성과 명도에 드는 비용을 확인하세요.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서 및 건축물대장을 최신 상태로 확인하세요. 매각기일 변경이나 특별매각조건도 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 중요한 것은 실제 취득가치
평택파라디아 1135호는 감정가 84,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 41,160,000원으로 내려왔습니다. 권리순서상 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이며, 임차인 김승진의 임차관계는 후순위입니다. 따라서 현재 확인되는 권리구조에서는 보증금 10,000,000원의 매수인 승계는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 따로 있습니다. 근린시설인데 주택임차권이 등기되어 있다는 사실은 용도와 점유 상태를 확인해야 할 이유가 됩니다. 또한 실제 거래시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.
결론은 권리상 인수 가능성은 낮지만, 가격·용도·점유 확인 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 최신 권리관계와 실제 사용 적법성, 명도 가능성, 근린시설 실거래 시세가 확인된 이후에 응찰가를 검토하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라 낙찰 후 실제로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는 자산인가입니다.
