수원지방법원 2026타경50258. 경기도 평택시 팽성읍 안정리 평택파라디아 11층 1134호에 소재한 집합건물 근린시설입니다. 감정가 84,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,160,000원까지 내려왔습니다. 낙찰가가 최저가와 같다고 가정하면, 현재 확인된 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 41,160,000원으로 계산됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

등기부의 핵심은 2015.03.20 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 이후 신한카드의 가압류가 붙었고, 우리은행을 양도인으로 표시한 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되므로, 채권액이 크다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다.

하지만 상업용 부동산에서 중요한 것은 권리뿐만이 아닙니다. 현재 최저가가 실제 거래가격, 임대수익, 개별 호실의 이용가치에 비해 적정한지를 확인해야 합니다. 감정가 대비 51% 하락과 시세 대비 51% 할인은 전혀 다른 의미입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 소멸하는 구조

권리분석의 출발점은 2015.03.20 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 2025.09.18 신한카드가 설정한 28,554,028원의 가압류와 2026.02.11 임의경매개시결정도 그 뒤에 발생했으므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

앞선 소유권 신탁은 2015.03.20 말소되었고, 국민건강보험공단의 압류 역시 2016.04.12 해제·말소된 이력입니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재의 매수인 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.

② 가격·유찰 분석 — 감정가 49%와 시장가격은 별개

현재 최저매각가 41,160,000원은 감정가 84,000,000원의 49%입니다. 그러나 인근 동일·유사 용도 근린시설의 최근 12개월 거래가격이나 최신 실거래가격을 기준으로 한 시세 검증이 이루어지지 않았으므로, 41,160,000원을 시장가격보다 낮은 가격이라고 판단할 근거는 아직 없습니다.

특히 근린시설은 아파트처럼 단순히 동일 면적의 평균 거래가격만으로 판단하기 어렵습니다. 호실의 실제 용도, 임대 가능성, 점유상태, 건물 내 위치 및 이용수요에 따라 거래가격과 환금성이 달라질 수 있습니다.

3회·4회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 향후 매각조건과 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며 매수인 인수액과 구별됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

현재 회차에 최저가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,140,880원을 먼저 충당한 뒤 40,019,120원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신한카드 가압류 채권에 대한 예상 배당은 0원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권액 합계 160,554,028원 중 실제 채권자 배당 예상액은 40,019,120원이므로 미배당액은 120,534,908원입니다. 그러나 이는 채권자의 미회수 금액이지, 낙찰자가 별도로 부담해야 하는 인수금이 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세, 법정 우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 신청채권자 청구금액 215,994,975원은 위 등기상 채권액 합계와 산정 기준이 다르며, 신청채권자 배당액은 별도 시나리오에서 0원으로 표시되어 있습니다. 우리은행 근저당권의 채권양도·배당 귀속 관계를 확인하기 전에는 위 배당표를 확정 배당결과로 해석해서는 안 됩니다.

④ 근린시설·입지·환금성 메모 (감정·토지이용 자료 기준)

• 용도. 평택파라디아 11층 1134호는 근린시설로 분류됩니다. 주거용 아파트와 동일한 시세·환금성 가정을 적용해서는 안 되며, 건축물대장상 세부 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 소재지. 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10, 도로명주소 안정순환로104번길 35입니다. 호실 단위의 접근성, 건물 내 동선과 이용수요가 가격 판단에 중요합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 토지 지목은 대(垈)로 표시됩니다.
• 토지 현황. 대지 전체 면적은 2,446㎡, 지형은 평지·부정형이며 소로각지입니다. 이는 개별 1134호의 전용면적이 아닌 토지 전체의 면적입니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하는 것으로 표시됩니다.
• 규제. 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 실제 행위제한과 토지거래허가 적용 여부는 해당 거래·용도별로 확인해야 합니다.
• 토지 공시지가. 3,193,000원/㎡입니다. 이는 개별 경매 호실의 매매가격 또는 전용면적당 시세를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다. 실제 건축물대장과 사용현황은 별도로 대조하는 것이 안전합니다.
• 환금성. 근린시설은 실사용 가능성, 임대수요, 공실 위험 및 매수층의 폭을 개별적으로 검토해야 합니다. 최근 실거래와 임대수익이 확인되기 전에는 빠른 재매각이나 안정적인 임대수입을 전제할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 거래가격 검증. 평택파라디아와 인근 유사 근린시설의 최근 거래 사례를 대조하고, 41,160,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로는 충분하지 않습니다.
• 실제 용도와 사용 가능성. 건축물대장상 세부 용도, 전용면적, 설비, 공용부분, 호실 접근성과 실제 사용현황을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자가 없는 것으로 단정할 수는 없습니다. 현황조사서, 전입·사업자 점유 관련 자료와 현장을 함께 확인해야 합니다.
• 경매신청인 권리관계. 우리은행과 유더블유제십육차유동화전문유한회사 사이의 채권양도·담보권 승계 및 배당관계를 대조하세요. 근저당권 채권최고액과 신청 청구금액의 차이도 확인할 사항입니다.
• 매각물건명세서 원본. 인수되는 권리, 특별매각조건, 점유관계 및 매각 제외 사항을 최종 명세서로 확인하세요.
• 체납 부담. 공용부분 관리비 체납, 조세 관련 사항과 기타 법정 우선채권을 확인하세요. 현재 인수 0원이라는 계산이 모든 취득 후 비용의 부재를 뜻하지는 않습니다.
• 토지이용규제. 토지거래계약허가구역, 비행안전구역 및 일반상업지역의 규제가 사용계획과 거래에 미치는 영향을 확인하세요.
• 입찰가격 설정. 낙찰가격뿐 아니라 취득 부대비용, 예상 명도·정비비용, 공실 및 재매각 위험을 포함해 투자 상한을 계산하세요.
• 매각기일. 2026.10.26 예정 매각조건과 최저가, 사건 진행상태를 법원 공고에서 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 우리은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며, 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 경쟁력은 아직 증명되지 않았습니다. 감정가 84,000,000원에서 최저가 41,160,000원으로 내려왔다는 사실은 분명하지만, 근린시설의 최근 실거래가격이나 임대수익에 비추어 저렴한지 판단할 근거는 확보되지 않았습니다. 2회 유찰 이력과 근린시설 특유의 환금성 변수를 함께 고려해야 합니다.

특히 채권 미배당 120,534,908원은 낙찰자의 인수채무가 아니라는 점과, 신청채권자·근저당권자 사이의 승계 및 배당 관계를 확인해야 한다는 점이 중요합니다. 낙찰자 부담액을 과장할 필요도 없지만, 권리상 인수 0원만으로 투자성을 확정해서도 안 됩니다.

결론은 권리구조 조건부 양호, 가격과 환금성 판단 보류. 최저가의 숫자보다 실제 근린시설 거래가격, 사용 가능성, 점유관계 및 임대수익 검증이 먼저입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰됐느냐가 아니라 41,160,000원이 실제 가치보다 낮은가입니다.