수원지방법원 2026타경50258. 평택시 팽성읍 안정리 평택파라디아 11층 1134호, 용도는 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 박정윤이고, 말소기준권리는 2015.03.20. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 132,000,000원입니다. 이후의 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인은 없습니다. 현재 회차 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 채권자 입장에서는 전혀 다른 그림입니다. 현재 최저가 58,800,000원을 기준으로 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신한카드 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 160,554,028원 대비 103,212,428원이 미배당으로 남지만, 이 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10 평택파라디아 11층 1134호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 안정순환로104번길 35 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 박정윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 215,994,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 핵심은 2015.03.20.의 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 뒤에 들어온 2025.09.18. 신한카드 가압류와 2026.02.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015.11.17. 국민건강보험공단 압류는 2016.04.12. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 84,000,000원에서 1회 유찰된 58,800,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 41,160,000원, 3회 유찰 시 28,812,000원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내리지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 103,212,428원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 120,534,908원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 132,660,644원 |
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 28,554,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 160,554,028원 중 57,341,600원이 배당되고 103,212,428원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·감정 정보 기준)
- 용도. 경매 용도는 근린시설이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 해당합니다.
- 토지 형태. 평지·부정형, 도로접면은 소로각지입니다.
- 공시지가. 3,193,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건축 관련. 감정 정보상 위반 표시가 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 비교 실거래가 없는 만큼 동일 건물·인근 유사 근린시설의 매매가와 임대수익을 직접 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 상태와 점유자는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 근린시설 이용 가능성. 실제 영업 가능 업종, 공실 여부, 관리규약과 현황을 확인해 실수요·임대수요를 판단해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역 외 비행안전제5구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시 내용을 원문과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 커도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 전
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.20. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가 58,800,000원이 감정가 84,000,000원보다 낮다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고 용도도 근린시설이기 때문입니다. 따라서 결론은 권리분석은 합격, 가격 판단은 현장 검증 후입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 매매·임대수요와 환금성을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
