88,900,000원
수원지방법원 2026타경50373. 경기도 평택시 신장동 227-8 주건축물 제1동 제11층 제1117호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서 이용상태에는 “공부상 생활숙박시설로 이용중”이라고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 주식회사이콘주이엔씨이며, 2021.04.15. 매매를 원인으로 거래가액 131,000,000원에 취득한 뒤 2021.07.30. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 민현준·근로복지공단·주식회사 성암·유한회사 선진토공운송·서울신용보증재단의 가압류, 국과 금천구의 압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등재된 임차인은 없고 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재한 만큼, 점유관계 확인은 입찰 전에 별도로 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50373 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 227-8 주건축물 1동 11층1117호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제11층 제1117호 |
| 소유자 | 주식회사이콘주이엔씨 · 거래가액 131,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 61,862,928원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.30. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 임차관계 | 등재된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
핵심은 2021.07.30. 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 접수된 다수의 가압류·압류·임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 2020.02.19. 교보자산신탁주식회사 앞으로 된 신탁등기는 2020.11.06. 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰은 확인되지만 최근 시세 비교자료는 없다
감정가는 127,000,000원, 현재 최저매각가는 88,900,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70% 회차에 들어왔습니다. 소유자가 2021.04.15. 매매한 거래가액은 131,000,000원이지만, 이 금액은 최근 시세 자료가 아니므로 현재 최저가의 가격 메리트를 판정하는 기준으로 쓰기는 어렵습니다.
특히 사건상 용도가 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 잣대로 환금성이나 매수층을 가정해서는 안 됩니다. 실거래·임대수익·공실 여부 등 가격 판단에 필요한 확인사항을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 가압류 · 민현준 | 15,889,650원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 19,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 성암 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유한회사 선진토공운송 | 118,800,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 82,946,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 527,135,654원, 채권자 예상배당 합계는 86,899,800원, 미배당은 440,235,854원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 88,900,000원 | 86,899,800원 | 440,235,854원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 62,229,999원 | 60,709,859원 | 466,425,795원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,560,999원 | 42,376,901원 | 484,758,753원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 61,862,928원이 배당 시나리오상 충족되는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2회 유찰 시 국민은행 배당액은 60,709,859원으로 내려가 신청채권액에 미달합니다. 다만 이 변화는 채권자의 회수 문제이지, 데이터상 매수인에게 별도 인수액이 생기는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 소재 1호선 송탄역 북동측 인근이며, 주위에는 생활형숙박시설·오피스텔·근린생활시설 등 상업시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 약 200미터 거리에 1호선 송탄역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·화재경보·스프링클러·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,188.0㎡, 공시지가 1,685,000원/㎡이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 생활숙박시설입니다. 실제 영업·숙박 사용 형태와 관련 제한을 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 검증. 1회 유찰·감정가 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 권리관계를 원본으로 재확인하세요.
- 후순위 권리. 가압류·압류가 다수이지만 데이터상 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기 변동 여부는 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 규제 확인. 관광특구·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용계획상 제한을 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2021.07.30. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 1회 유찰돼 최저가는 88,900,000원까지 내려왔습니다.
하지만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 사건상 용도는 근린시설이며 실제 감정 이용상태는 공부상 생활숙박시설입니다. 또한 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 권리분석 자체는 비교적 단순하지만, 가격·점유·용도 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
