수원지방법원 2026타경50373. 평택시 신장동 227-8, 송탄1로 54-5에 소재한 주건축물 제1동 11층 1118호입니다. 이 물건은 주식회사이콘주이엔씨가 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득하면서 국민은행에 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정한 구조입니다. 등기에 기재된 당시 거래가액은 131,000,000원입니다. 이후 여러 채권자의 가압류와 국세 압류가 이어졌고, 국민은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 60,760,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매 최저가와 시장에서 실제 거래되는 가격은 다릅니다. 특히 생활숙박시설로 평가된 물건은 일반 주거용 아파트와 동일한 기준으로 가격이나 환금성을 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가보다 실제 용도, 점유관계, 시장가격을 확인하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 227-8 주건축물 제1동 제11층 제1118호 도로명주소: 경기도 평택시 송탄1로 54-5 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 공부상 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 제11층 |
| 소유자 | 주식회사이콘주이엔씨 (2021.07.30 소유권이전등기 · 거래가액 131,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.07.30 국민은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 61,862,928원 |
| 공동담보 | 같은 건물 제11층 제1117호 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도
권리분석의 출발점은 2021.07.30 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 등기된 가압류 4건과 국세 압류 1건, 임의경매개시결정은 모두 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 이미 말소됐습니다.
따라서 현재 확인되는 등기상 권리만 놓고 보면 매수인이 별도로 떠안을 후순위 담보권·압류권리는 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이것이 실제 점유와 임대차 문제까지 완전히 해소됐다는 의미는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다
현재 최저매각가는 60,760,000원입니다. 두 차례 유찰된 결과 감정가 대비 49% 수준으로 내려왔지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2021년 등기상 거래가액 | 131,000,000원 | 과거 거래가격 · 현재 시세 아님 |
| 감정평가액 | 124,000,000원 | 경매 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 60,760,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 권리상 실질취득 추정 | 60,760,000원 | 인수 0원 가정 · 취득부대비용 별도 |
2021년 등기에 기재된 거래가액은 131,000,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 시장가격의 기준으로 삼을 수는 없습니다. 최근 거래가격과 최근 시장 추세가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 60,760,000원이 실제 시장에서 저렴한지 판단을 유보해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,493,680원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 59,266,320원 |
| 2. 가압류 · 민현준 | 15,889,650원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 성암 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유한회사 선진토공운송 | 118,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 82,946,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 60,760,000원에 매각되는 경우, 추정 집행비용 1,493,680원을 제외한 59,266,320원이 국민은행에 배당되는 구조로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자들과 소유자에게 돌아가는 금액은 이 시뮬레이션에서 모두 0원입니다.
모형상 채권 총액은 507,635,654원, 미배당 금액은 448,369,334원입니다. 여기서 중요한 점은 미배당 금액이 매수인의 인수채무를 의미하지 않는다는 것입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 별도로 0원입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 모형상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 60,760,000원 | 59,266,320원 | 448,369,334원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34%) | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 466,269,230원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24%) | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 478,799,158원 | 0원 |
회차별 배당 및 미배당 수치는 동일한 가정에 따른 추정치입니다. 추가 유찰이 실제 발생한다는 뜻이 아니며, 국세채권의 구체적 우선순위·임차인 최우선변제·공동담보 배당 변동 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 소재 지하철 1호선 송탄역 북동측 인근입니다. 주변에는 생활숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등 상업시설이 분포하며, 감정평가서상 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 약 200m 거리에 1호선 송탄역이 소재하며, 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 11층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비와 화재탐지·경보설비, 스프링클러 및 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로 및 토지. 남측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 감정평가상 서하향 완경사지의 사다리형 토지로 기재되어 있습니다. 토지면적은 1,188㎡, 공시지가는 1,685,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역이며 송탄 관광특구, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재되어 있습니다. 감정평가서에 기재된 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 매각기일 현재 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 용도. 사건상 물건종류는 근린시설이지만 감정평가의 이용상태는 공부상 생활숙박시설입니다. 실제 건축물대장상 용도, 영업 및 이용 가능 범위, 용도변경 가능성 등은 원본으로 확인해야 합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 감정평가상 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 송탄역과 가까운 접근성은 입지 요소지만, 생활숙박시설의 실제 운영 형태와 용도에 따른 수요층, 관리비·운영비 및 금융 이용 가능성을 확인해야 합니다. 입지가 양호하다고 곧바로 매각이나 임대가 수월하다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 생활숙박시설 이용상태를 건축물대장 및 관련 인허가 사항으로 대조하세요. 일반 주거용 부동산처럼 사용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입·사업자등록 관련 사항, 대항력 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 금천세무서장 관련 압류의 조세채권 내용과 법정기일, 우선순위를 확인하고, 예상배당이 달라질 가능성을 점검하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 제1117호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 물건의 처분 및 배당 상황에 따라 실제 채권 충당액이 어떻게 달라지는지 확인하세요.
- 가격 기준 재검증. 감정가 124,000,000원과 최저가 60,760,000원만 비교하지 말고, 유사한 용도·면적·층·건물의 최근 거래와 실제 매수 수요를 확인하세요. 2021년 거래가액을 현재 시세로 취급해서는 안 됩니다.
- 관리비·운영비. 공용부분 관리비 체납 여부와 향후 관리비, 숙박시설 운영에 필요한 비용을 확인하세요. 낙찰가 외의 비용이 실제 총취득 부담을 높일 수 있습니다.
- 매각조건 확인. 2026.10.26 매각기일의 최저매각가 60,760,000원, 입찰 조건, 매각물건명세서의 특별매각조건 및 변경 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 배당 관련 사항을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 가치”
평택 신장동 1118호는 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 등기상 권리관계만 보면 비교적 정리된 경매물건으로 볼 수 있습니다.
그러나 권리가 정리된다는 것과 좋은 가격에 취득한다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 60,760,000원까지 낮아졌지만, 최근 시장 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
더구나 사건상 근린시설, 감정평가상 생활숙박시설이라는 용도 확인 문제가 있고 임대관계도 미상입니다. 국세 압류의 우선순위와 공동담보 관계까지 검증해야 합니다. 현재 판단은 ‘등기상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 실제 가격 메리트와 환금성은 확인이 필요한 물건’입니다. 단순히 감정가의 49%라는 이유로 공격적으로 입찰하기보다는 용도·점유·실거래를 검증한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
