수원지방법원 2026타경50373. 평택시 신장동 227-8 주건축물 제1동 11층 1118호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 생활숙박시설입니다. 현재 소유자는 주식회사이콘주이엔씨로, 2021.04.15 매매를 원인으로 2021.07.30 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 131,000,000원입니다.
같은 날 국민은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 민현준·주식회사 성암·유한회사 선진토공운송·서울신용보증재단의 가압류, 국의 압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 과거 교보자산신탁 명의의 신탁등기는 2020.11.06 이미 말소되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 227-8 주건축물 1동 11층 1118호 · 도로명주소 경기도 평택시 송탄1로 54-5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사이콘주이엔씨 (2021.04.15 매매 · 거래가액 131,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 61,862,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 배당 시뮬레이션상 대항력 임차인이나 별도 인수권리로 산정된 금액은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 분석 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가는 86,800,000원으로 감정가 124,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 86,800,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 86,800,000원 | 84,837,600원 | 422,798,054원 |
| 2회 유찰 시 | 60,759,999원 | 59,266,319원 | 448,369,335원 |
| 3회 유찰 시 | 42,531,999원 | 41,366,423원 | 466,269,231원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 61,862,928원이 배당 시뮬레이션상 충족되는 것으로 나타나지만, 2회 유찰 시 채권자 배당 총액은 59,266,319원으로 낮아지고 신청채권자 청구액에도 못 미칩니다. 유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당액은 422,798,054원 → 448,369,335원 → 466,269,231원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,962,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 가압류 · 민현준 | 15,889,650원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 성암 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유한회사 선진토공운송 | 118,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 82,946,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 507,635,654원 중 현재 회차 예상배당은 84,837,600원이며 미배당은 422,798,054원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 1호선 송탄역 북동측 인근으로, 주변에는 생활형숙박시설·오피스텔·근린생활시설 등 상업시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 약 200m 거리에 1호선 송탄역이 있습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 공부상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 본건은 11층입니다. 남측으로 폭 약 8m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·관광특구(송탄)이며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,188㎡, 지목 대, 공시지가 1,685,000원/㎡이며 사다리형 토지입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 공부상 생활숙박시설인 만큼 실제 이용형태와 관련 인허가·운영상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당이 제1117호와 공동담보로 설정되어 있으므로 실제 배당 및 채권관계를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 86,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 동일·유사 용도의 실거래를 직접 비교하세요.
- 세금·배당 확인. 국의 압류가 등기되어 있고 당해세 등은 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2021.07.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 86,800,000원으로 감정가의 70%지만, 공부상 생활숙박시설이고 임대관계가 미상이며 실거래 비교 근거가 없어 ‘70%니까 싸다’는 결론은 아직 이릅니다. 권리 측면에서는 정리가 잘 된 편이지만, 실제 응찰 판단의 승부처는 점유 확인과 동일·유사 용도의 가격 검증입니다.
