수원지방법원 2025타경53211. 경기도 하남시 망월동 이편한세상시티미사 1층 124호입니다. 감정평가상 124호와 125호는 경계벽 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 ‘1++ 도시정육’으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,655,000,000원에서 한 차례 유찰된 1,158,500,000원입니다. 등기상 핵심은 2024.10.16. 설정된 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,520,000,000원입니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 124호와 125호가 실제 현장에서 하나의 영업장으로 합쳐 사용되고 있어 점유와 물리적 구획의 확인이 핵심 실사 항목입니다. 시세 실거래 자료는 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가 대비 싸다고 판단할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53211 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층 124호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 200 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 124호 · 124호와 125호 경계벽 없이 일체로 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 임대권 · 거래가액 1,694,594,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,655,000,000원 / 1,158,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 2,159,061,447원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.10.16. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이며 공동담보로 1층 125호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.10.20. 임의경매개시결정, 2026.03.24. 하남시 압류, 2026.06.26. 국 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 2025.07.11. 국민건강보험공단 압류는 2025.07.17. 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정한 | 124호 | 주거 | 2025.06.27 | 미상 | 11,500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
김정한의 전입일은 2025.06.27.로 말소기준권리인 2024.10.16.보다 늦습니다. 따라서 주택임대차상 전입을 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 배당관계는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,158,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,985,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 1,144,515,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,158,500,000원 가정 시 중소기업은행 근저당권에는 1,144,515,000원이 배당되고 1,375,485,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,158,500,000원 | 1,144,515,000원 | 1,375,485,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 810,950,000원 | 800,440,500원 | 1,719,559,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 567,665,000원 | 559,588,350원 | 1,960,411,650원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 미사역 북서측 인근 역세권 중심상가지대이며, 대규모 아파트단지와 업무용·상업용 건물이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 미사역이 있습니다.
- 이용상태. 1층 124호와 125호는 경계벽 없이 일체로 근린생활시설 ‘1++ 도시정육’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물의 1층이며 승강기·에스컬레이터·급배수·공용 위생·소화·지하주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 북측·남측·서측·동측으로 약 20미터, 24미터, 10미터 내외 도로와 보행자도로를 이용해 출입할 수 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등이 중첩됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 124·125호 경계 확인. 두 호실이 경계벽 없이 일체 사용 중이므로 현장에서 실제 점유와 출입구·설비·경계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에 125호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당 범위를 원본으로 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 김정한은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 현황 불일치 확인. 임차인 조사상 ‘주거’와 감정평가상 ‘근린생활시설’ 이용이 서로 달라 현장 확인이 중요합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 상가 거래·임대수익을 별도로 확인하세요.
- 세금·배당 원본 대조. 하남시·국 압류와 당해세 여부, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 매각기일 전 최신 서류로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장 구획
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.16. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김정한도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 실제 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 124호와 125호가 경계벽 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중이고, 임차인 조사와 감정평가의 이용상태도 서로 다릅니다. 여기에 시장 실거래 자료가 없어 현재 최저가 1,158,500,000원이 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 현장·점유·구획과 가격 검증은 반드시 필요한 물건입니다.
