수원지방법원 2025타경53211. 하남시 망월동 이편한세상시티미사 1층 125호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 124호와 125호를 경계벽 없이 합쳐 근린생활시설로 사용하는 구조입니다. 등기상 현재 소유자는 임대권이며 2024년 9월 25일 매매를 원인으로 거래가액 1,694,594,400원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가 1,655,000,000원의 70%인 1,158,500,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 것은 등기상 권리보다도 124·125호의 실제 점유와 인도 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53211 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층125호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 200 |
| 물건 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 · 124호와 125호를 경계벽 없이 일체로 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 임대권 · 거래가액 1,694,594,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,655,000,000원 / 1,158,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,159,061,447원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.10.16. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고 채무자는 임대권입니다. 이후 2025.10.20. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026.03.24. 하남시 압류, 2026.06.26. 국 압류가 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 124·125호 일체 사용 확인이 핵심
조사된 실제 임차인은 김정한 1명입니다. 다만 임차 부분은 124호로 기재되어 있고, 경매 대상 주소는 125호입니다. 현황조사와 감정평가에서는 124호와 125호가 경계벽 없이 하나의 상가로 사용 중이라고 확인됩니다.
| 임차인 | 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정한 | 124호 | 주거 | 2025.06.27 | 미상 | 11,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
김정한의 전입신고일 2025.06.27.은 말소기준인 2024.10.16.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 인수는 0원으로 계산되지만, 124호 임차인이 125호까지 일체로 점유하고 있는지는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,158,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,985,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 1,144,515,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 2,520,000,000원 중 1,144,515,000원이 배당되고 1,375,485,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근의 역세권 중심상가지대로, 주변에 대규모 아파트단지와 업무용·상업용 건물이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 미사역이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 28층 건물의 1층 124호·125호가 경계벽 없이 일체로 근린생활시설로 사용 중입니다.
- 접근성. 북측·남측·서측·동측으로 폭 약 20m, 24m, 10m 내외의 포장도로 및 보행자도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 124·125호 경계 확인. 현황상 두 호실이 물리적으로 하나의 상가로 사용 중이므로, 125호만 매수할 경우 인도·구획 복원·사용관계가 어떻게 되는지 직접 확인해야 합니다.
- 임차계약 원본 확인. 김정한은 124호로 조사됐고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 계약서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 전입일 기준 대항력은 없지만 실제 영업장 점유가 125호까지 이어지는지 현장조사가 필요합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 미배당 1,375,485,000원은 크지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세조사를 해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 124·125호 점유 구조를 먼저 보라
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.16. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시와 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 난도는 등기부만으로 끝나지 않습니다. 124호와 125호가 경계벽 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중이고, 조사된 김정한은 124호 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일이 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고 점유 범위가 물리적으로 연결되어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형, 승부처는 점유·인도와 가격 검증으로 정리하는 것이 맞습니다.
