전주지방법원 2026타경30245. 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 665-8 제1동 제3층 301호의 근린시설입니다. 감정가는 351,000,000원, 현재 최저매각가는 245,700,000원으로 1회 유찰됐습니다. 권리분석상 기준점은 2015년 7월 3일 설정된 을구 3번 주식회사전북은행 근저당권이고, 그 이후의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 사건은 임차인과 점유관계가 단순하지 않습니다. 301호에는 김윤희가 2021년 8월 25일 전입했고 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 여기에 301-1호, 302-2호, 302호 등 다른 구획의 점유자도 확인되며 일부는 보증금이 미상입니다. 또 현황은 공부상 일반음식점이 아니라 사무실로 이용 중이고, 302호는 내부 구획을 달리해 사용 중입니다. 가격만 보고 접근하기보다 현황·점유·세금 순으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30245 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 665-8 1동 3층 301호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 완주군 이서면 오공로 11-6 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 정열모 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 245,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 | 490,293,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.08.28 발행 · 전주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015년 7월 3일 접수된 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 · 채권최고액 564,000,000원입니다. 2024년 8월 19일 하나저축은행 가압류, 2025년 1월 15일 서울보증보험 가압류, 2025년 1월 10일 국 압류, 2026년 6월 16일 남양주시 압류, 2026년 3월 13일 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 2015년 1월 7일 을구 1번 전북은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력은 없지만, 보증금 미상 점유자가 있다
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 권리관계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤희 | 3층 301호(149.93㎡) | 2021.08.25 | 2,000 | 대항력 없음우선변제 해당 없음승계 없음 | 배당요구 2026.06.10 · 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 주식회사 에듀올가(대표 김윤희) | 301-1호(69㎡) | 2025.07.24 | 미상 | 대항력 없음우선변제 해당 없음승계 없음 | 매각물건명세서 보완 필요 |
| 주식회사 케이피엘산업(대표 유정하) | 302-2호(66㎡) | 2023.08.31 | 미상 | 대항력 없음우선변제 해당 없음승계 없음 | 매각물건명세서 보완 필요 |
| 임도균 | 302호(65㎡) | 2021.01.09 | 1,000 | 대항력 없음우선변제 해당 없음승계 없음 | 배당요구 2026.06.01 |
| 유한회사 더바이브(대표 임도균) | 302호(105㎡) | 2023.12.19 | 1,000 | 대항력 없음우선변제 해당 없음승계 없음 | 현황조사상 점유 |
301호의 김윤희는 전입일이 2021.08.25로 말소기준권리인 2015.07.03 이후이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석에서는 매수인 인수 대상이 아닙니다. 다만 같은 건물 내 다른 구획의 점유자 중 보증금이 확인되지 않은 경우가 있어, 실제 점유 범위와 임대차관계는 원본 매각물건명세서로 재확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,239,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 564,000,000원 | 241,460,200원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사하나저축은행 | 502,205,094원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구 1,166,205,094원 중 241,460,200원이 지급되고 924,744,894원이 미배당으로 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 위 배당표는 사건 자료의 가정치를 그대로 반영한 것입니다.
④ 가격·현황 — 유찰로 가격은 낮아졌지만 시세 비교는 별도 확인 필요
외부 실거래 비교자료는 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차의 최저매각가는 감정가 351,000,000원의 70% 수준이며, 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34.3%로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격 메리트는 유찰폭으로 볼 수 있지만, 근린시설은 용도와 실제 임대상태에 따라 가치 편차가 커서 현황 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 소재 한국전기안전공사 북측 인근의 두성빌딩 3층으로, 혁신도시 내 상가지대에 위치합니다. 인근은 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 서측 인근으로 왕복4차선 호남로가 지나고 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 노폭 약 20m 내외, 동측 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역, 상업구역·산업육성구역·가축사육제한구역·도시지역 등에 포함되며, 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 일반음식점과 현황 사무실 이용입니다.
- 토지 정보. 공시지가 2,409,000원/㎡, 토지면적 617.6㎡, 지목 대, 평지, 세로장방, 중로각지로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 임차관계. 김윤희는 대항력 없음으로 정리되지만 배당요구가 있으므로 배당절차와 실제 점유 여부를 원본으로 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 에듀올가와 주식회사 케이피엘산업은 보증금이 미상으로 조사돼 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 배당 순서를 확인하세요.
- 현황 용도. 공부상 일반음식점이 현황 사무실로 사용 중이므로 영업·용도 관련 인허가와 시설 상태를 확인하세요.
- 구획 사용. 302호가 내부 구획으로 나뉘어 이용 중이므로 경계와 독립 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 현재 70%와 2회·3회 유찰 시나리오를 비교해 입찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 현장을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 현황 확인은 필수”
이 물건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 최저매각가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순한 ‘권리 깨끗’형 물건으로만 보기 어렵습니다. 301호 임차인의 대항력 없음은 확인됐지만 다른 점유자의 보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 공부상 일반음식점과 현황 사무실의 차이가 존재합니다.
따라서 이 사건의 승부처는 단순히 더 싼 가격이 아니라 실제 점유·임대차·세금·용도 상태를 확인한 뒤 가격을 정하는 것입니다. 현재 회차 245,700,000원 자체만으로 시세상 메리트를 단정할 자료는 없으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 보완 내용을 우선 확인하는 것이 적절합니다.
