전주지방법원 2026타경30245. 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 665-8 제1동 3층 302호에 대한 경매입니다. 등기상 소유자는 정열모이고, 2015년 7월 3일 주식회사전북은행의 근저당권이 설정된 뒤 하나저축은행 가압류, 국 압류, 서울보증보험 가압류, 완주군 압류 등이 이어졌습니다. 핵심인 을구 3번 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
다만 권리분석이 끝났다고 보기에는 이 물건의 성격이 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없다고 되어 있지만, 현황은 공부상 용도인 일반음식점과 달리 사무실로 사용 중입니다. 특히 여러 점유자가 확인되고 그중 일부는 보증금이 미상인 상태라 실제 점유관계와 임대차 조건을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30245 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 665-8 1동 3층 302호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 완주군 이서면 오공로 11-6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 사무실 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 3층 301호 및 302호 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 321,300,000원 (1회 유찰) |
| 소유자 | 정열모 |
| 청구금액 | 490,293,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 617.6㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
말소기준권리는 2015.07.03. 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 · 채권최고액 564,000,000원입니다. 이후 갑구 7번 하나저축은행 가압류 502,205,094원, 갑구 9번 서울보증보험 가압류 100,000,000원, 갑구 10번 완주군 압류, 갑구 11번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음입니다.
② 임차인 및 점유 관계 — 대항력은 없지만, 보증금 미상분을 따로 확인
| 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 배당·메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤희 | 3층 301호(149.93㎡) | 2021.08.25 | 2,000만원 | 없음 | 배당요구 2026.06.10 |
| 주식회사 에듀올가(대표 김윤희) | 301-1호(69㎡) | 2025.07.24 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 매각물건명세서 보완 필요 |
| 주식회사 케이피엘산업(대표 유정하) | 302-2호(66㎡) | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 매각물건명세서 보완 필요 |
| 임도균 | 302호(65㎡) | 2021.01.09 | 1,000만원 | 없음 | 배당요구 2026.06.01 |
| 유한회사 더바이브(대표 임도균) | 302호(105㎡) | 2023.12.19 | 1,000만원 | 없음 | 현황조사 |
확인된 점유자는 5명입니다. 모두 대항력 없음으로 조사되어 있어 등기상 인수금액에는 반영되지 않습니다. 다만 주식회사 에듀올가와 주식회사 케이피엘산업은 보증금이 미상이므로, 해당 부분은 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다. 별도의 대위·보증기관 승계 점유자는 확인되지 않습니다.
③ 시세 대신 배당·회차 구조를 본다
이번 자료에는 실거래 비교값이 제시되지 않아 시세 대비 “저렴하다”는 판단은 하지 않습니다. 현재 회차 최저가는 321,300,000원으로 감정가 459,000,000원의 70%입니다. 가격 판단은 시세가 아니라 실제 이용상태, 점유관계, 배당 구조와 향후 유찰 회차를 중심으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,298,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 564,000,000원 | 316,001,800원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사하나저축은행 | 502,205,094원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,166,205,094원, 총 예상배당은 316,001,800원, 미배당은 850,203,294원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 물건 이용상태·입지 — 좋은 접근성과 용도 차이가 공존
- 이용상태. 공부상 용도는 일반음식점이지만 현황은 사무실이며, 302호는 내부를 302-1·302-2·302-3호로 구획해 이용 중입니다. 경계복원은 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 한국전기안전공사 북측 인근 혁신도시내 상가지대로, 상업·업무용 빌딩·근린생활시설·아파트단지·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 서측 인근 왕복4차선 호남로가 지나고, 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근 노선버스승강장이 위치합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 상업구역 등 도시계획상 상업용 이용에 맞는 성격이며, 토지면적 617.6㎡, 공시지가 2,409,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 중 3층 301호 및 302호이며 기본적인 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·지하주차장시설이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저매각가는 321,300,000원으로 감정가 459,000,000원의 70%입니다. 실거래 자료가 없어 시세 메리트는 별도로 확인해야 합니다.
- 점유. 실제 임차·사용자가 5명 확인되므로 매수 전 점유 범위와 계약관계를 확인해야 합니다. 특히 보증금 미상 2건은 매각물건명세서 보완 여부를 확인합니다.
- 용도. 공부상 일반음식점과 현황 사무실의 차이가 있으므로 현황 이용에 필요한 인허가·용도 적합성 등을 별도로 점검합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있으므로 배당표 확정 전 확인이 필요합니다.
- 회차. 현재 1회 유찰 상태이며 2회 유찰 시 224,910,000원, 3회 유찰 시 157,437,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 실제 원본을 입찰 전에 대조합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
이 사건의 가장 분명한 장점은 등기상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리인 2015년 7월 3일 전북은행 근저당권 이후의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
그러나 근린시설인 만큼 주거형 물건처럼 권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 공부상 일반음식점과 현황 사무실의 차이, 302호 내부 구획 이용, 실제 점유자 5명, 일부 보증금 미상, 그리고 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 이번 사건의 핵심입니다. 따라서 현재 321,300,000원이라는 숫자만 보고 싸다고 결론내리기보다, 점유·용도·보증금·당해세를 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 타당합니다.
