제주지방법원 2025타경8967. 제주 제주시 용담이동 598-3, 도로명 용담로 66의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 다만 전체 소유권이 아니라 공유자 김도훈의 지분만 강제경매 대상입니다. 등기상 김도훈 지분은 기존 700분의 75와 2025.05.29 상속등기로 취득한 700분의 12가 확인됩니다. 따라서 낙찰자는 다른 공유자들과 함께 공유관계를 이어가게 되는 구조입니다.
현재 등기에는 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 과거 박은혜 명의의 김도훈 지분 근저당권 48,000,000원과 37,500,000원은 각각 2023.12.01과 2025.03.10 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.10.22 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2013.08.30 김영수 전입입니다. 전입일 자체는 기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유원인이 미상이므로, 대항력을 확정적으로 ‘있다’고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 598-3 · 제주특별자치도 제주시 용담로 66 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 블록조 및 벽돌조 기와형개량지붕 및 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1969.12.30 |
| 토지 | 대 · 299.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 654,700원/㎡ |
| 소유관계 | 강경숙, 김도훈, 김미숙, 김미영, 김미정, 김영수, 이신영 공유 |
| 매각대상 | 김도훈 지분 700분의 75 + 700분의 12 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 81,444,800원 / 57,011,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 37,811,404원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘전입자 + 지분’이 핵심
등기부상 현재 존속하는 근저당권·압류는 없습니다. 과거 신제주새마을금고 근저당권, 박은혜 근저당권과 과거 경매개시결정은 모두 말소됐습니다. 이번 경매에서는 2025.10.22 김도훈 지분에 대한 강제경매개시결정이 말소기준입니다.
| 성명 | 점유·관계 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영수 | 점유 부분 미상 · 등기상 공유자 | 2013.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 이 문구와 김영수의 실제 임대차관계 확인은 별개입니다. 보증금이 존재하고 대항요건을 갖춘 임차관계가 확인될 경우, 낙찰가 외에 실제 인수액이 생길 수 있으므로 실질취득 = 낙찰가 + 실제 인수액으로 다시 계산해야 합니다.
② 가격 구조 — 70%보다 ‘실질취득 확정’이 먼저
현재 최저매각가는 57,011,000원으로 감정가 81,444,800원의 70%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 전체 부동산이 아닌 지분매각이고, 전입자 김영수의 보증금이 미상이라 낙찰 후 실제 부담할 총액도 확정되지 않았기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 57,011,000원 | 37,811,404원 | 0원 | 17,773,398원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 39,907,700원 | 37,811,404원 | 0원 | 977,957원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 27,935,390원 | 27,032,553원 | 10,778,851원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 57,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,198원 |
| 경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 37,811,404원 | 37,811,404원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,773,398원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권 37,811,404원이 전액 배당되고 17,773,398원이 소유자에게 잔여됩니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이며, 김영수의 보증금·우선변제 여부가 확인되면 실제 배당과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가상 제주사대부고 남측 건너편에 위치하며, 주변은 음식점·소매점·학원·단독주택·공동주택 등이 섞인 도심 주변 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 노후도. 사용승인일은 1969.12.30입니다. 블록조 및 벽돌조 단층 건물로, 공부상 주건물·부속건물 2개동이나 현황상 합벽돼 1동으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 299.0㎡의 대지이며 평지·사다리형·중로한면 조건입니다. 제2종일반주거지역이고 고도지구 30M 이하, 중로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 전체 소유권이 아니라 공유지분만 취득하는 구조이므로, 단독 사용·처분이 가능한 일반 주택 경매와는 환금성 성격이 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영수 점유원인 확인. 등기상 공유자인 김영수가 현황조사상 전입자로도 확인됩니다. 실제 임대차인지, 공유자 본인의 점유인지, 보증금이 있는지를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 57,011,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다. 실제 인수액이 있으면 낙찰가에 더해 계산해야 합니다.
- 공유관계 검토. 김도훈 지분만 취득하므로 다른 공유자들과의 사용·수익·처분 관계를 감안해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 지분매각 사건으로 공유자 우선매수 신고 가능성을 고려해야 합니다. 명세서에는 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 실효된 공유자는 다음 매각기일에 다시 행사할 수 없다는 제한도 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물 범위. 부엌·욕실 및 화장실, 비가림, 보일러실, 사무실 및 통로는 매각에 포함되지만, 창고·화장실 2.14㎡·보일러실 0.53㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 현황과 공부 대조. 공부상 지붕은 스레트지붕이나 현황은 기와형개량지붕 및 슬래브지붕입니다. 현황상 합벽된 건물 구성도 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 81,444,800원에서 한 차례 유찰돼 57,011,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최저가 할인율만으로 판단할 물건이 아닙니다. 낙찰 대상은 김도훈의 공유지분이고, 2013.08.30 전입한 김영수의 보증금·확정일자·점유원인이 미상입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 이 미확인 전입관계가 정리되기 전에는 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
여기에 공유자 우선매수권, 1969.12.30 사용승인된 노후 주택, 일부 제시외 건물의 매각 제외까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “57,011,000원이 싸냐”가 아니라 무엇을 얼마나 취득하며, 누가 어떤 권원으로 점유하고, 낙찰 후 공유지분을 어떻게 사용·처분할 것인지입니다. 등기는 비교적 단순하지만 실전 난도는 높은 지분경매로 보는 것이 맞습니다.
