제주지방법원 2025타경8994. 제주시 노형동 메종드오피뉴 4층 402호를 대표 주소로 하는 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층 건물입니다. 402호 상부에 소재하는 다락도 건물에 포함해 평가됐습니다.
등기부상 현재 소유자는 강성순이고, 2023.07.06. 매매를 원인으로 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.02.07. 설정된 양쿤위의 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤 2025.06.04. 설정된 문현모 근저당권 264,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 3413-7 메종드오피뉴 4층 402호 · 월산남길 70 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 48.02㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 4층 402호 · 상부 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 강성순 · 2023.07.06. 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 195,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 양쿤위 / 105,863,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.02.07.
2018.05.18. 한라새마을금고 근저당권 214,500,000원이 설정됐지만 2021.08.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 선순위 담보권 가운데 경매의 기준이 되는 것은 2025.02.07. 양쿤위 근저당권 130,000,000원입니다. 이후의 문현모 근저당권 264,000,000원과 2025.10.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 6명 중 5명이 말소기준일 전 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문현모 | 4층 402호 | 2025.02.18. | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.12.08. |
| 고병찬 | 3층 302호 | 2023.08.03. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.05. |
| 박혜령 | 3층 301호 | 2024.09.19. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.12.08. |
| 김윤아 | 2층 202호 | 2023.05.31. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.12.19. |
| 장민석 | 1층 101호 | 2020.03.30. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 홍태건 | 1층 101호 | 2023.06.27. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 조사된 임차인은 실제 6명으로 봅니다. 이 가운데 문현모는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 나머지 5명은 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 이 5명의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 우선변제 순위와 미배당 인수액은 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 65.1%만 보고 ‘저렴’ 판정 금지
면적 48.02㎡에 대응하는 확인 거래는 2023.07. 4층 300,000,000원 1건입니다. 해당 거래금액과 비교하면 현재 최저가 195,300,000원은 65.1%, 감정가 279,000,000원은 거래금액보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 48.02㎡ | 4 | 300,000,000원 |
하지만 비교 표본은 1건뿐이고, 더 중요한 문제는 임차인 보증금입니다. 대항력 가능·미상인 선순위 전입자들의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득비용 = 낙찰가 + 실제 인수액으로 올라갑니다. 따라서 현재 단계에서는 195,300,000원을 그대로 시세와 비교해 “300,000,000원보다 크게 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,534,200원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 양쿤위 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 문현모 | 264,000,000원 | 61,765,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 채권 총액 394,000,000원 가운데 191,765,800원이 배당되고 202,234,200원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 계산상 0원으로 표시되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 전입자들의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 195,300,000원 | 191,765,800원 | 202,234,200원 |
| 2회 유찰 · 49% | 136,710,000원 | 133,996,060원 | 260,003,940원 |
| 3회 유찰 · 34% | 95,697,000원 | 93,574,454원 | 300,425,546원 |
가격이 더 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 특히 3회 유찰 시에는 신청채권자 측 배당도 93,574,454원으로 청구액 105,863,013원에 미달합니다. 다만 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득비용 하락을 뜻한다고 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금의 미배당분이 매수인 인수로 남는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 월산마을회관 남동측 근거리에 위치하고, 주변에는 공동주택·단독주택·과수원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택이며, 기본위생설비·급배수설비·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 토지면적은 350.0㎡, 공시지가는 539,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 건물. 2018.04.25. 사용승인된 7세대 규모이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래표본. 확인 가능한 동일 면적 거래가 1건뿐이어서 일반적인 대단지 주택보다 시세 판단 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금 확인. 고병찬·박혜령·김윤아·장민석·홍태건의 실제 임대차보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제권과 예상배당액을 확정할 수 없습니다.
- 101호 중복 점유 확인. 장민석과 홍태건이 모두 1층 101호로 조사돼 실제 점유관계와 세대구성을 확인할 필요가 있습니다.
- 문현모 관계 확인. 402호 점유자 문현모와 후순위 근저당권자 문현모의 관계 및 실제 금전거래를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금 확인 후 낙찰가에 실제 미배당 인수액을 더해 300,000,000원 거래금액과 비교해야 합니다.
- 다락 확인. 402호 상부 다락이 건물에 포함 평가됐으므로 현황·사용상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “65.1%”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 279,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 195,300,000원이고, 확인 거래 300,000,000원과 비교하면 65.1%입니다. 그러나 권리분석에서는 이 할인율보다 말소기준일 전 전입자 5명의 미상 보증금이 먼저입니다.
등기부상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 점유자의 대항력과 미배당 보증금이 실제로 존재하면 매수인의 실질취득비용이 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 현재 배당표의 인수 0원만 믿고 “1.95억에 3억짜리를 산다”고 접근하기에는 확인되지 않은 금액이 너무 큽니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 임차보증금 확인 전에는 보류가 맞는 사건입니다.
