제주지방법원 2025타경8994. 제주시 노형동 메종드티라 1층 101호 다세대주택입니다. 등기부만 보면 현재 말소기준은 2025.02.07. 을구 9번 근저당권으로, 채권최고액은 130,000,000원이고 근저당권자는 중국인 양쿤위입니다. 이후 경매개시결정과 한라새마을금고 가압류 100,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 한라새마을금고·한빛새마을금고·홍양발전주식회사·김동선·양츄잉 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 전체 조사에서 확인된 점유자 6명 중 현재 매각대상인 1층 101호에는 장민석과 홍태건이 확인됩니다. 장민석의 전입은 2020.03.30., 홍태건은 2023.06.27.로 둘 다 말소기준권리 2025.02.07.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았기 때문에 배당으로 얼마나 소멸하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 148,400,000원만 보고 실질 취득비용을 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8994 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 3413-10 메종드티라 1층 101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 월산남길 70-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 48.28㎡ |
| 소유자 | 강성민 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 105,863,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2025.02.07. 설정된 중국인 양쿤위의 근저당권 130,000,000원입니다. 2025.10.28. 임의경매개시결정과 2026.01.23. 한라새마을금고 가압류 100,000,000원은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도의 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 101호 두 명이 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장민석 | 1층 101호 | 2020.03.30. | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 홍태건 | 1층 101호 | 2023.06.27. | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 김윤아 | 2층 202호 | 2023.05.31. | 2025.12.19. | 대항력 있음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 박혜령 | 3층 301호 | 2024.09.19. | 2025.12.08. | 대항력 있음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 고병찬 | 3층 302호 | 2023.08.03. | 2025.11.05. | 대항력 있음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 문현모 | 4층 402호 | 2025.02.18. | 2025.12.08. | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 실제 점유자는 6명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 사건의 매각 대상은 1층 101호이므로 입찰자 관점의 직접 확인 대상은 장민석·홍태건입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 배당요구 여부도 확인되지 않아 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 중국인 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 한라새마을금고 | 100,000,000원 | 15,522,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 230,000,000원, 채권자 예상배당은 145,522,400원, 미배당은 84,477,600원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 101호 대항력 임차인의 보증금 자체가 미상이므로 이 표만으로 매수인 실질 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 148,400,000원 | 145,522,400원 | 84,477,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 103,880,000원 | 101,625,680원 | 128,374,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 158,992,888원 |
최저매각가는 148,400,000원에서 추가 유찰 시 103,880,000원, 72,716,000원으로 내려갑니다. 하지만 대항력 있는 101호 점유자의 보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가 하락을 곧바로 실질취득비용 하락으로 연결해서는 안 됩니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택입니다. 메종드티라는 총 8세대이며 2018.05.02. 준공됐습니다.
- 주위환경. 월산마을회관 남동측 근거리에 위치하며 주변에 공동주택·단독주택·과수원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 토지면적은 410.0㎡, 공시지가는 539,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래·환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 낙찰 실적 금액은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 임차보증금 확인. 장민석·홍태건의 보증금, 확정일자, 계약관계와 실제 점유 여부를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 두 101호 점유자의 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당요구종기 관련 문건을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 보증금이 확인되면 예상 배당액과 미배당분을 다시 계산한 뒤 낙찰가에 합산해야 합니다.
- 명세서 문구 대조. 명시 인수권리 해당 없음이라는 기재와 101호의 선순위 전입관계를 함께 대조해야 합니다.
- 다른 호실 점유자료 구분. 2층·3층·4층 점유자 자료가 함께 조사돼 있으므로 현재 매각대상 101호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 사건은 감정가 212,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 148,400,000원까지 낮아졌습니다. 등기부상 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 법정지상권도 없어 표면적인 권리구조는 단순합니다. 그러나 매각대상 101호에는 2020.03.30. 전입한 장민석과 2023.06.27. 전입한 홍태건이 확인되고, 둘 다 2025.02.07. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 미상이므로 매수인이 떠안을 금액도 아직 산정할 수 없습니다. 결론은 가격 판단 보류, 임차보증금 확인이 선행입니다. 이 물건은 “70%라 싸다”가 아니라 “인수 가능 금액을 확인한 뒤 실질취득비용으로 다시 평가해야 하는 사건”입니다.
