의정부지방법원 2026타경70803. 양주시 덕계동 센트럴휴티스근린생활시설 2층 221호입니다. 감정평가상 용도와 이용상태 모두 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 등기부상 소유자는 최효주이며, 2022.06.22 매매를 원인으로 2024.05.31 소유권이전 등기가 이루어졌고 거래가액은 472,316,400원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.06.19 서울보증보험주식회사 가압류 98,462,590원이 설정됐고, 2026.04.14 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70803 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 928-2 센트럴휴티스근린생활시설 2층 221호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 221호 |
| 대상 면적 | 49.5034㎡ |
| 소유자 | 최효주 · 거래가액 472,316,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 293,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시결정 채권자 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 [양도전:국민은행] |
| 청구액 | 528,061,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.05.31 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이전의 한국투자부동산신탁주식회사 신탁등기는 소유권이전 과정에서 말소됐고, 현재 소유자는 최효주입니다. 말소기준 이후의 서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 75.4%만 보고 ‘저렴’이라 할 수 없다
현재 최저매각가는 293,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 비교 거래 자료의 최근 12개월 평균은 389,166,666원, 최신 거래는 390,000,000원이고 계산상 최저가는 최근 평균의 75.4%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다.
하지만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 대상 면적은 49.5034㎡인데, 제공된 최근 거래는 84.96㎡·84.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래가격을 대상 근린시설의 직접 시세로 적용하거나, 293,300,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 19 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 387,500,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2024.04 | 84.99㎡ | 20 | 466,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 389,166,666원 |
또 하나의 경고 신호는 추세입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 지표가 -13.1%로 하락 방향입니다. 전체 5건 평균 412,700,000원은 2024년의 430,000,000원·466,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 다만 그 최근 거래조차 대상 면적과 다르기 때문에, 가격 메리트는 현장 임대가치·상가 거래사례를 추가 확인하기 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,906,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 288,393,800원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 98,462,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 458,462,590원 중 예상 배당은 288,393,800원, 미배당은 170,068,790원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 293,300,000원 | 288,393,800원 | 170,068,790원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 205,310,000원 | 201,635,660원 | 256,826,930원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 143,717,000원 | 140,904,962원 | 317,557,628원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 293,300,000원에서 205,310,000원, 143,717,000원으로 내려가고 채권자 미배당은 170,068,790원에서 256,826,930원, 317,557,628원으로 늘어납니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원입니다. 즉 유찰 자체가 새로운 인수 위험을 만드는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 덕계동 소재 1호선 덕계역 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성된 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용편은 전반적으로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 현재 공실입니다. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 20m 내외, 북서측 약 15m 내외, 북동측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 택지개발지구에 포함됩니다. 공시지가는 3,180,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 오인 금지. 최근 거래는 84.96㎡·84.99㎡이고 대상 면적은 49.5034㎡입니다. 75.4%라는 수치를 그대로 대상 근린시설의 할인율로 받아들이지 마세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -13.1%이므로 과거 평균보다 최신 거래와 실제 근린시설 거래사례를 우선 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·열쇠 인도·임대차 존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 근린시설은 아파트 실거래가보다 임대료·공실기간·상권 상황이 환금성과 적정가격에 직접 영향을 줍니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정과 신탁 말소 내역을 등기부 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2024.05.31 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
문제는 가격입니다. 1회 유찰로 최저가는 293,300,000원까지 내려왔고, 시스템상 최근 12개월 거래 평균의 75.4%로 계산되지만 그 거래사례는 대상 근린시설과 면적이 일치하지 않습니다. 최근 거래 추세 역시 -13.1%입니다. 게다가 현재 공실이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 많이 내려왔다”는 사실보다 “이 근린시설이 실제로 얼마의 임대가치와 환금성을 갖는가”를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증이 먼저입니다.
