의정부지방법원 2026타경70803. 양주시 덕계동 센트럴휴티스근린생활시설 4층 401호입니다. 감정가는 208,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 145,600,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준권리는 2024년 4월 12일 국민은행 근저당권 228,000,000원이며, 이후 서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 매각물건명세서상 근린생활시설로서 현재 공실입니다.
등기상 매수인이 별도로 떠안을 권리는 없지만, 이 사건의 핵심은 권리보다 공실 상가의 가격과 임대 가능성입니다. 특히 제공된 실거래는 센트럴휴티스의 84.96~84.99㎡ 거래이고 대상 면적은 32.165㎡이며 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 단순히 최저가 145,600,000원을 최근 실거래 평균 389,166,666원과 비교해 ‘37.4% 수준’이라고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 928-2 센트럴휴티스근린생활시설 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 최효주 (2024.04.12. 소유권이전 · 거래가액 232,795,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 경매 채권자 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 [양도전:국민은행] |
| 청구금액 | 528,061,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2024.04.12. 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 최효주 명의로 소유권이 이전됐고, 이전의 한국투자부동산신탁 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 2025.06.19. 서울보증보험의 98,462,590원 가압류와 2026.04.14. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 실거래가 있어도 직접 비교는 금물
센트럴휴티스 실거래는 5건이 확인되지만 대상 물건과 면적이 일치하지 않습니다. 대상 기준면적은 32.165㎡인 반면 거래 표본은 모두 84.96~84.99㎡입니다. 더구나 본건은 근린생활시설이므로 아래 거래를 본건의 직접 시세로 대입해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 19 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 387,500,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2024.04 | 84.99㎡ | 20 | 466,000,000원 |
최근 12개월 3건 평균은 389,166,666원, 최신 거래는 390,000,000원입니다. 전체 5건 평균 412,700,000원보다 최근 평균이 낮고, 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세도 -13.1%로 하락입니다. 다만 이 수치 역시 대상 근린시설의 시세 하락률로 단정할 수는 없습니다. 비교대상 면적이 다르기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,838,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 228,000,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 98,462,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 326,462,590원 중 예상 배당은 142,761,600원이고, 미배당액은 183,700,990원입니다. 이 미배당은 채권자 측 잔존채권 문제이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 183,700,990원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 226,769,470원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 256,802,782원 | 0원 |
유찰이 반복되면 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 낙찰가가 내려갈수록 별도의 승계 부담 없이 취득가가 낮아지는 구조입니다. 다만 실제 가격 메리트는 동일 용도·유사 면적의 근린시설 거래나 임대수익을 따로 검증해야 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계역 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 아파트 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용은 전반적으로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 북서측 약 15m, 북동측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,180,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·냉난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 용도 시세 확인. 대상은 근린시설입니다. 센트럴휴티스의 84.96~84.99㎡ 실거래를 본건 32.165㎡의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 현장 유동인구, 상가 노출도, 출입 동선, 업종 수요와 장기 공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 확인되지 않으므로 예상 임대료와 관리비를 별도로 조사해 수익률을 계산해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.04.12. 국민은행 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 다시 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 183,700,990원이 있어도 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며, 매수인 인수액도 0원입니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 145,600,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다. 하지만 본건은 현재 공실인 근린생활시설입니다. 제공된 최근 실거래는 대상 면적과 맞지 않는 84.96~84.99㎡ 거래이고 최근 흐름도 -13.1%입니다. 따라서 ‘감정가의 70%니까 싸다’는 결론은 성급합니다. 권리는 합격, 가격은 동일 용도·유사 면적의 임대료와 실거래를 현장에서 검증한 뒤 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
