의정부지방법원 2025타경2473. 파주시 적성면 마지리 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단일 주거용이 아닙니다. 기호2는 근린생활시설(이마트24), 기호5는 근린생활시설(마지리 부대찌개 & 짜글이) 및 다가구주택(2가구)로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록1 토지는 목록2 건물의 대지로, 목록3은 지목상 ‘전’이지만 현황은 목록2 건물 앞 대지로 이용 중이라고 명시돼 있습니다.
권리의 중심은 2019.06.19 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 504,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 전영미 근저당 36,000,000원, 우리금융캐피탈 가압류 21,289,948원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2473 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 적성면 마지리 284-2 · 경기도 파주시 적성면 청송로 878 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호2 근린생활시설(이마트24) · 기호5 근린생활시설(마지리 부대찌개 & 짜글이) 및 다가구주택(2가구) |
| 소유자 | 이용권 |
| 감정가 / 최저가 | 318,496,340원 / 222,947,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 하나은행 / 381,449,831원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.19 하나은행 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 농지취득자격증명서 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 중소기업은행 근저당 2건은 2019.06.19 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이후의 전영미 근저당, 임의경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기권리만 보면 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인·점유 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우성영 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박대형 | 2024.04.01 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 임차인은 2명입니다. 우성영은 2021.08.31, 박대형은 2024.04.01 전입으로, 둘 다 말소기준일 2019.06.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 우성영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 박대형도 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인의 배당 순위는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 222,947,000원으로 감정가 318,496,340원의 70% 수준이며 1회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설·다가구주택·토지가 결합된 혼합용도 물건입니다. 동일 용도의 실거래 비교값을 근거로 한 가격 검증 없이 ‘감정가 대비 30% 내려왔다’는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 222,947,000원 | 219,025,742원 | 342,264,206원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 156,062,900원 | 153,078,019원 | 408,211,929원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 109,244,030원 | 106,914,614원 | 454,375,334원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 하나은행을 포함한 채권자의 미배당액은 342,264,206원 → 408,211,929원 → 454,375,334원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일하지만, 시장가치 대비 적정성은 별도의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,921,258원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 | 504,000,000원 | 219,025,742원 |
| 3. 근저당 · 전영미 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 21,289,948원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 561,289,948원 중 예상 배당액은 219,025,742원, 미배당은 342,264,206원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 이 예상치는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 적성면 마지리 ‘마지2리입구교차로’ 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·주택·농경지가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 기호2는 근린생활시설(이마트24), 기호5는 근린생활시설(마지리 부대찌개 & 짜글이) 및 다가구주택(2가구)로 이용 중입니다.
- 건물. 기호2는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상1층, 사용승인 2005.06.16입니다. 기호5는 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 지상2층, 사용승인 1997.12.15입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역에 해당하며, 기호3·6은 중로3류 접합 및 도로구역 사항이 있습니다.
- 물건 구성. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록1 토지는 목록2 건물의 대지로 이용 중이고, 목록3은 지목상 ‘전’이나 현황은 목록2 건물 앞 대지입니다.
- 공부·위반. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설·다가구주택·토지가 결합된 혼합용도이며 농지취득자격증명서 제출조건까지 있어, 단순 주거용 물건보다 입찰 전 확인해야 할 요소가 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 최우선 확인. 목록3 농지취득자격증명서 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다. 입찰 전에 발급 가능 여부와 제출 절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물까지 포함되므로 토지·건물·제시외 부분의 실제 경계와 이용상태를 매각목록과 대조해야 합니다.
- 임차인 2명 확인. 우성영·박대형 모두 대항력은 없지만, 우성영은 보증금이 확인되지 않았고 두 임차인의 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다.
- 혼합용도 현장 확인. 이마트24, 음식점, 다가구주택 2가구가 함께 이용되는 구조이므로 각 부분의 실제 점유와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리해 판단. 현재 70% 최저가라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 말고, 근린생활시설·다가구·토지를 합친 실제 시장가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 물건 구성이 더 중요하다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.06.19 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 우성영과 박대형도 각각 2021.08.31, 2024.04.01 전입해 말소기준보다 늦으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다고 곧바로 쉬운 물건은 아닙니다. 근린생활시설·다가구주택·토지가 한 사건에 결합돼 있고 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이 있으며, 특히 목록3에는 농지취득자격증명서 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 리스크가 있습니다. 현재 최저가 222,947,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실 역시 그 자체로 시세 메리트를 증명하지 않습니다. 권리 인수는 0원, 입찰 절차와 가격 검증은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 바로 그 두 지점입니다.
