의정부지방법원 2025타경2473. 파주시 적성면 마지리 285-6 일대의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설과 다가구주택으로 이용되고 있으며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2019.06.19. 주식회사하나은행의 채권최고액 504,000,000원 근저당권입니다.
등기상 현재 남아 있는 후순위 권리로는 2024.05.31. 전영미의 채권최고액 36,000,000원 근저당과 2025.07.08. 우리금융캐피탈 주식회사의 청구금액 21,289,948원 가압류가 있으며, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2473 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 적성면 마지리 285-6 · 경기도 파주시 적성면 청송로 874 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(이마트24) · 근린생활시설(마지리 부대찌개 & 짜글이) 및 다가구주택(2가구) |
| 소유자 | 이용권 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 525,682,840원 / 367,978,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 381,449,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.19. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권 자체와 이후 설정된 전영미 근저당권, 임의경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행·부천지구축산업협동조합·하나은행 근저당과 국세 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 2명은 후순위, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우성영 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 박대형 | 2024.04.01 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 홍현정 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.08.05 |
우성영은 2021.08.31., 박대형은 2024.04.01. 전입으로 모두 2019.06.19. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 홍현정은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 역시 확인되지 않아 이 부분은 매각물건명세서와 전입·점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,951,692원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 504,000,000원 | 362,026,308원 |
| 을구 8번 근저당권 · 전영미 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 21,289,948원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 561,289,948원 가운데 예상 배당액은 362,026,308원이며, 미배당액은 199,263,640원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 367,978,000원 | 362,026,308원 | 199,263,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 257,584,599원 | 253,178,415원 | 308,111,533원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 180,309,219원 | 176,984,890원 | 384,305,058원 | 0원 |
⑤ 물건 이용·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호2는 근린생활시설(이마트24), 기호5는 근린생활시설(마지리 부대찌개 & 짜글이) 및 다가구주택(2가구)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 마지2리입구교차로 동측 인근으로, 근린생활시설·주택·농경지가 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 기호2는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상1층, 사용승인 2005.06.16.입니다.
- 건물. 기호5는 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 지상2층, 사용승인 1997.12.15.입니다.
- 토지계획. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 기호3·6은 중로3류에 접하고 도로구역에 해당합니다.
⑥ 매각조건 — 농지취득자격증명과 일괄매각 확인
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록6은 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록4. 토지는 목록5 건물의 대지로 이용 중입니다.
- 목록5. 건물은 근린생활시설 및 다가구주택(2가구)으로 이용 중입니다.
- 목록6. 지목은 답이나 현황은 목록5 건물의 앞 대지로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍현정 전입 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 실제 전입·점유 시점을 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 우성영과 홍현정의 보증금이 확인되지 않아 임대차 원계약 및 매각물건명세서 내용을 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록6에 필요한 증명서의 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 근린생활시설과 다가구주택이 함께 이용되는 구조이므로 각 점유자의 실제 사용 부분과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 매각 범위를 현황과 공부로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 임차·농지 조건은 확인 필수”
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2019.06.19. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 홍현정의 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 목록6에는 농지취득자격증명서 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 1회 유찰된 가격이 아니라, 미상 임차관계와 농지취득자격증명 조건을 입찰 전에 해소할 수 있는지입니다.
