인천지방법원 2024타경579583. 인천 서구 오류동 블루텍 11층 공존-1127호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(아파트형공장)이며, 검단일반산업단지 안에 위치합니다. 주식회사모카컴퍼니가 2018.02.06. 거래가액 406,011,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 570,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 한국전력공사 가압류 670,982,800원, 검단지식산업센터블루텍관리단 가압류 75,520,060원, 에프더블유2409유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경579583 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 보듬로 158, 11층공존-1127호 (오류동,블루텍) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(아파트형공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 11층 공존-1127호 |
| 소유자 | 주식회사모카컴퍼니 · 2018.02.06. 소유권이전 · 거래가액 406,011,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 31,542,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 700,822,928원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2018.02.06. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 존속 중인 한국전력공사 가압류, 검단지식산업센터블루텍관리단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 이전의 주식회사 에스마이닝 가압류와 유넷시스주식회사 가압류, 과거 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 7회 유찰, 감정가의 8.24%
감정가는 383,000,000원이고 현재 최저매각가는 31,542,000원입니다. 7회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 8.24%입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8.24% | 31,542,000원 | 1,285,928,616원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 22,079,400원 | 1,295,220,889원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 15,455,579원 | 1,301,725,481원 |
유찰 횟수와 감정가 대비 비율만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 공장(아파트형공장)의 실제 거래가와 환금성은 별도로 확인해야 합니다. 특히 7회까지 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요와 가격 형성에 대한 중요한 신호입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 967,756원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 570,000,000원 | 30,574,244원 |
| 3. 가압류 · 한국전력공사 | 670,982,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 검단지식산업센터블루텍관리단 | 75,520,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,316,502,860원 중 예상 배당액은 30,574,244원이고, 미배당액은 1,285,928,616원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주위에는 중·소규모 일반공장과 소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 공장(아파트형공장)으로 이용 중이며, 토지는 아파트형공장·지식산업센터 지원시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 설비. 승강기설비·소화전설비·화재탐지설비·공동위생설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 매각물건명세서 비고도 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 입찰 목적과 실제 사용 가능성이 맞는지 확인해야 합니다.
- 관리단 채권 확인. 검단지식산업센터블루텍관리단의 가압류 75,520,060원이 등기되어 있으므로 채권의 성격과 별도 부담 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 주식회사우리은행 근저당에는 블루텍 11층 공존-1128호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 배당관계는 원본 배당자료와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 7회 유찰로 감정가의 8.24%까지 내려왔지만, 공장 용도의 실제 거래가·임대수익·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.02.06. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 383,000,000원에서 최저가 31,542,000원까지 내려와 7회 유찰·8.24%가 되었지만, 공장(아파트형공장) 용도이고 임대관계가 미상이며 실제 거래 시세 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”가 아니라 현재 가격에서 실제 사용·임대·재매각이 가능한가를 확인하는 데 있습니다.
