인천지방법원 2024타경579583. 인천 서구 오류동 블루텍 11층 공존-1128호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(아파트형공장)이고, 매각물건명세서 비고에도 공장(지식산업센터)로 적혀 있습니다. 현재 소유자는 주식회사모카컴퍼니이며, 2018.02.06 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 385,948,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 570,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 한국전력공사 가압류 670,982,800원, 검단지식산업센터블루텍관리단 가압류 75,520,060원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경579583 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 보듬로 158, 11층 공존-1128호 (오류동, 블루텍) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(아파트형공장) · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 11층 공존-1128호 |
| 소유자 | 주식회사모카컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 29,977,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 700,822,928원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2018.02.06 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기에는 공동담보로 블루텍 제11층 공존-1127호가 기재돼 있습니다. 2019.02.26 한국전력공사 가압류, 2024.08.05 검단지식산업센터블루텍관리단 가압류, 2024.12.12 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰과 ‘시세보다 싸다’는 다른 문제
감정가는 364,000,000원, 현재 최저매각가는 29,977,000원입니다. 현재 회차는 7회 유찰, 감정가 8%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 20,983,900원, 9회 유찰 시 14,688,729원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 8% | 29,977,000원 | 1,287,465,446원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 20,983,900원 | 1,296,296,670원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 4% | 14,688,729원 | 1,302,478,528원 | 0원 |
하지만 이 사건에는 비교할 동일 물건군의 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 특히 공장·지식산업센터는 주거용 부동산과 달리 실제 이용수요와 환금성이 가격에 크게 영향을 줄 수 있어, 현재 가격은 별도의 현장·거래 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 939,586원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 570,000,000원 | 29,037,414원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 한국전력공사 | 670,982,800원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 검단지식산업센터블루텍관리단 | 75,520,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,316,502,860원 중 예상배당은 29,037,414원이고, 미배당액은 1,287,465,446원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이미 말소된 과거 권리
등기부에는 과거 권리도 다수 남아 기록돼 있지만, 일부는 이미 말소됐습니다. 2016.08.26 주식회사생보부동산신탁 명의 신탁등기는 2018.02.06 신탁재산 귀속으로 정리됐고, 주식회사에스마이닝 가압류와 그에 따른 2020.06.26 강제경매개시결정은 취하·해제로 말소됐습니다. 유넷시스주식회사 가압류 역시 2020.12.04 해제로 말소됐습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 일반공장과 소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(아파트형공장)이고, 매각물건명세서 비고에도 공장(지식산업센터)로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 로폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 설비. 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 공동위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역이며 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 관리단 가압류 원인 확인. 검단지식산업센터블루텍관리단이 75,520,060원의 가압류를 해 둔 상태이므로 해당 청구의 구체적 원인을 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당 등기에는 블루텍 제11층 공존-1127호가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 집행기록과 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 적정가를 판단하지 말고 동일 건물·유사 공장 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 7회 유찰이라는 결과 자체가 반복됐으므로 이용수요·환금성·점유·관리 상태 등 현장 요인을 함께 재점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건의 등기권리는 비교적 선명합니다. 2018.02.06 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 364,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 29,977,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 공장(아파트형공장) 용도, 임대관계 미상, 반복 유찰이라는 요소까지 있으므로 권리상 인수 0원이라는 장점과 가격·환금성 검증을 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
