청주지방법원 2025타경51364. 청주 서원구 모충동 일신베네스트아파트 101동 6층 617호입니다. 감정가 49,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 현재 소유자는 전광훈이며, 2016.05.20 매매를 원인으로 거래가액 45,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

현재 권리분석의 핵심은 등기부상의 근저당이 아닙니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당, 전세권, 주택임차권은 모두 이미 말소돼 있습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.06.16 한국목재주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이후 창신신용협동조합 가압류, 국·청주시 압류, 이상봉의 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 임차인 최진의 전입일은 2014.11.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 매각자료상 대항력이 있고 우선변제권은 없으며 보증금 2,800원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가보다 보증금이 훨씬 작기 때문에 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아니며, 현재 회차에서는 34,300,000원 + 2,800원 = 34,302,800원으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심

등기부에는 과거 전세권·임차권과 금융기관 근저당 이력이 많지만 해당 권리들은 현재 모두 말소 상태입니다. 이번 매각에서 기준이 되는 권리는 2025.06.16 강제경매개시결정이고, 그 뒤의 가압류·압류·추가 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 최진은 2014.11.03 전입해 기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2,800원 인수

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금은 없고 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2025.07.02 접수돼 있으나 우선변제권은 없는 것으로 배당자료에 반영돼 있어, 현재 계산상 보증금 전액이 매수인 부담으로 남습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 약 81.6%

일신베네스트 동일면적 30.95㎡의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 42,033,333원입니다. 최신 거래는 2026.06의 41,000,000원이고, 최근 거래 범위는 41,000,000원~47,000,000원입니다.

현재 최저가는 최근 12개월 평균의 81.6%입니다. 임차인 인수액을 더한 실질취득도 34,302,800원으로 차이가 매우 작아, 최근 평균 42,033,333원과 최신 거래 41,000,000원보다 모두 낮습니다. 감정가 49,000,000원은 최근 실거래 최고가 47,000,000원보다도 높지만, 한 차례 유찰로 가격이 시세권 아래까지 내려온 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

채권 총액 884,923,284원 중 현재 회차 예상 배당은 33,282,600원이고, 미배당액은 851,640,684원입니다. 임차인 최진의 보증금 2,800원은 배당되지 않고 별도로 매수인 인수로 계산됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수 2,800원은 남는다

⑥ 물건·환금성 메모

• 규모. 일신베네스트는 198세대, 2004.11.03 준공 단지입니다.
• 전용면적. 대상 면적은 30.948㎡이며 실거래 비교 면적 30.95㎡와 일치합니다.
• 실거래. 최근 12개월 동일면적 거래는 12건, 평균 42,033,333원이며 2026.06 최신 거래가는 41,000,000원입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트, 지목은 대입니다.
• 도로. 소로 한 면에 접하고, 소로2류·소로3류가 접하는 것으로 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 2,937㎡, 완경사·부정형이며 공시지가는 728,800원/㎡입니다.
• 시설. 철근콘크리트구조 11층 건물로 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수. 최진의 보증금 2,800원이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 낙찰가와 별도 비용으로 반영하세요.
• 명도. 대항력 임차인이므로 인도 과정에서 보증금 반환과 점유 이전 절차를 함께 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 최저가 34,300,000원만 보지 말고 인수액을 더한 실질취득 34,302,800원으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 세금 압류. 등기부에는 국과 청주시 압류가 있으므로 실제 배당순위와 조세채권 금액은 매각 전 원본 배당자료에서 확인해야 합니다.
• 과거 권리. 과거 국민은행·우리은행 근저당, 전세권, 주택임차권은 모두 등기부상 이미 말소돼 있으므로 현재 존속권리와 구분해 보세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부와 배당요구 관련 원본을 매각기일 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 가격은 좋아졌고, 권리는 ‘임차인 1명’을 놓치면 안 된다

이 사건은 49,000,000원 감정가에서 1회 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 평균 42,033,333원, 최신 거래 41,000,000원과 비교하면 현재 가격은 분명 시세 아래입니다. 대항력 임차인 보증금 2,800원을 포함한 실질취득 34,302,800원으로 비교해도 가격 메리트는 유지됩니다.

다만 권리분석의 결론은 “완전 무인수”가 아닙니다. 최진의 전입일 2014.11.03은 말소기준인 2025.06.16보다 앞서며, 배당자료상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 남습니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적이지만 대항력 임차인 인수와 명도 확인이 필요한 유형입니다. 현재 자료 기준 승부처는 큰 권리부담보다도 임차인의 실제 점유상태와 보증금 반환·인도 절차를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.