청주지방법원 2025타경51364. 모충동 일신베네스트아파트 101동 6층 617호, 전용 약 30.95㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 전광훈이고 2016년 5월 23일 거래가 45,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 6월 16일 한국목재주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 창신신용협동조합 가압류, 국 압류, 이상봉의 추가 강제경매개시결정, 청주시 압류가 이어졌고, 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 임차인입니다. 최진은 2014년 11월 3일 전입했고 말소기준일인 2025년 6월 16일보다 훨씬 앞섭니다. 보증금은 2,800만원이고 배당요구일은 2025년 7월 2일입니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 관계는 원본 확인이 필요하지만, 대항력은 있는 것으로 조사돼 매수인의 미배당 보증금 인수 가능성을 가격에 반드시 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선행 임차인이 핵심

현재 경매의 말소기준권리는 2025.06.16. 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 붙은 가압류·압류·추가 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권, 박현정 전세권, 김미란 주택임차권, 우리은행 근저당권은 모두 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기부 후순위 권리 자체의 인수 문제는 크지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025년 7월 2일에 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않기 때문에 우선변제권의 구체적인 순위와 배당 가능액은 임대차계약서·확정일자 자료와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다. 가격판단에서는 대항력 있는 보증금의 미배당 인수 가능성을 우선 반영합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2,800만원과 비교

일신베네스트 전용 30.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 38,000,000원~42,000,000원, 평균 40,933,333원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 38,000,000원입니다.

현재 최저가 24,010,000원은 최근 12개월 평균의 58.7%지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡됩니다. 임차인 인수를 반영한 실질취득 약 28,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 68.4%, 최신 거래 38,000,000원의 73.7%입니다. 즉 대항력 임차인 리스크를 감안해도 실거래보다 낮은 가격대이지만, 실제 인수액이 확정되기 전에는 그 차액 전체를 안전마진으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 832,180원과 신청채권자 배당 23,177,820원으로 매각대금 24,010,000원이 소진됩니다. 채권 총액은 884,923,284원, 예상 미배당은 861,745,464원입니다. 임차인의 보증금 문제는 채권자 배당과 별개로 매수인의 인수 가능성을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정 및 거래자료 기준)

• 용도. 감정 이용상태와 공부상 이용상태 모두 아파트입니다. 대상 전용면적은 약 30.95㎡입니다.
• 규모. 일신베네스트는 198세대이며 사용승인 기준일은 2004.11.03입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 6층이며 전기·난방·위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 728,800원/㎡입니다.
• 거래. 동일 면적대 최근 12개월 실거래가 12건 확인되며 거래가는 38,000,000원~42,000,000원입니다.
• 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 최진의 임대차계약서, 보증금 2,800만원의 실제 잔액, 전입 유지 여부와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권 여부와 실제 배당 가능액을 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 현재 최저가 24,010,000원이 아니라 대항력 인수형 원칙에 따른 실질취득 약 28,000,000원으로 시세와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰로 최저가가 낮아져도 임차인 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액이 같은 수준에 머무는 구조인지 확인해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 국 및 청주시 압류등기는 매각 소멸 대상이지만 조세채권의 실제 배당관계는 매각 전 별도 확인이 필요합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유자의 명도 협의 비용·기간을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “2,401만원에 사는 물건”은 아니다

이 사건의 핵심은 두 숫자를 구분하는 것입니다. 법원이 제시한 현재 최저매각가는 24,010,000원이지만, 전입일이 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금이 28,000,000원입니다. 따라서 대항력 인수형 가격판단에서는 낙찰가만 내려다볼 것이 아니라 미배당 인수액을 합친 실질취득 약 28,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.

그 기준으로도 최근 12개월 평균 40,933,333원의 68.4%, 최신 거래 38,000,000원의 73.7%여서 가격 차이는 분명합니다. 다만 그 차이는 임차인 권리가 정확히 확인됐을 때만 의미가 있습니다. 이 물건은 후순위 등기권리보다 임대차관계 확인이 승부처입니다. 유찰 횟수가 더 늘더라도 “더 싸졌다”는 판단보다 실질취득 총액이 얼마인지를 먼저 계산해야 합니다.