청주지방법원 2025타경10161. 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 253-11을 포함한 기타·토지 물건입니다. 감정평가상 기호(2)는 주택, 기호(2-1)는 근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 전성복·전윤경·전윤미·전윤정 4명의 공유 구조이며, 지분은 전성복 88분의 55, 전윤경·전윤미·전윤정이 각각 88분의 11입니다.
등기 흐름에서는 과거 옥천농업협동조합 근저당권이 2006년 이미 말소됐고, 2021년 설정된 전태하의 가처분도 2026년 해제돼 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 7월 2일 접수됐으며 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10161 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 253-11 · 충청북도 옥천군 옥천읍 옥천동이로 21 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(2) 주택 · 기호(2-1) 근린생활시설 |
| 소유자 | 전성복 88분의 55 · 전윤경 88분의 11 · 전윤미 88분의 11 · 전윤정 88분의 11 |
| 감정가 / 최저가 | 215,045,300원 / 172,036,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 202.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유물분할’이 핵심
임차인 없음. 보증금·대항력·우선변제권 때문에 매수인이 떠안을 금액은 확인되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 과거 35,000,000원의 옥천농업협동조합 근저당은 2006년 말소됐고, 전태하의 가처분도 2026년 5월 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 현재 핵심은 담보채무 회수가 아니라 공유관계를 해소하기 위한 매각이라는 점입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 215,045,300원, 현재 최저매각가는 172,036,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서는 “감정가보다 20% 내려왔으니 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 특히 이 물건은 주택과 근린생활시설, 토지가 함께 구성되고 제시외 건물까지 포함되는 일괄매각이므로, 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 곧바로 비교하기 어려운 성격입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 172,036,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 137,628,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 110,103,040원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,504원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 전윤정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,827,496원 |
현재 가정에서는 집행비용 3,208,504원을 제외한 168,827,496원이 소유자 교부로 계산됩니다. 경매개시결정 관련 채권액은 확인되지 않아 배당액이 0원으로 계산되며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상야리마을회관 남측 및 북측 인근, 장야사거리 북동측 인근에 위치하며 순수농경지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 일부는 차량 출입이 불가능하나 읍소재지 중심 인근에 위치하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 주택, 기호(2-1)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(2)는 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층, 기호(2-1)는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층입니다.
- 토지. 확인된 토지는 202.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 411,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 주택·근린생활시설·토지와 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 구성의 현황과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 차량 접근. 일부 물건은 차량출입이 불가능하다고 평가돼 있으므로 실제 접근 동선과 이용 편의성을 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매. 전성복·전윤경·전윤미·전윤정의 공유 상태를 해소하기 위한 경매인 만큼 현재 점유·사용 관계를 확인하세요.
- 임차인. 현재 확인되는 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이지만, 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 실제 현장을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격 검증이 어려운 물건”
이 사건은 근저당이나 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 과거 담보권과 가처분은 말소돼 있고, 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 권리관계 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 172,036,000원으로 감정가의 80%까지 내려왔지만 최신 실거래 비교자료가 없고, 주택·근린생활시설·토지·제시외 건물이 함께 묶인 일괄매각입니다. 일부 차량출입 제한도 확인됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 20% 할인율 자체가 아니라, 현장과 개별 구성가치를 확인해 172,036,000원이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지를 검증하는 것입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단.
