청주지방법원 2025타경10161. 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 253-11의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(2)는 주택, 기호(2-1)는 근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 소유관계는 전성복 88분의 55, 전윤경·전윤미·전윤정이 각각 88분의 11을 가진 공유 형태이며, 2025.07.02. 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 등기에는 매수인이 별도로 떠안을 근저당이나 가압류가 확인되지 않습니다. 2006년 옥천농업협동조합 근저당은 같은 해 말소됐고, 2021년 전태하의 가처분도 2026.05.15. 말소등기가 이뤄졌습니다. 임차인 조사 내역도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10161 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 253-11 · 충청북도 옥천군 옥천읍 옥천동이로 21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 · 근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 202.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공유자 | 전성복 88분의 55 · 전윤경 88분의 11 · 전윤미 88분의 11 · 전윤정 88분의 11 |
| 감정가 / 최저가 | 215,045,300원 / 137,629,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권 경매가 아닌 공유물분할
현재 소유권은 전성복·전윤경·전윤미·전윤정의 공유 상태입니다. 2021년 설정된 전태하의 가처분은 2026.05.14. 해제됐고 2026.05.15. 말소등기가 완료됐습니다. 2025.07.02. 등기된 경매개시결정은 공유물분할을 위한 경매로, 일반적인 근저당권자의 채권회수를 위한 경매와 성격이 다릅니다.
② 가격 위치 — 2회 유찰로 감정가 64%
감정가는 215,045,300원, 현재 최저매각가는 137,629,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차의 가격은 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 110,103,200원, 4회 유찰 시 88,082,560원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 137,629,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 110,103,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 88,082,560원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 137,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,806원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 전윤정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,902,194원 |
배당계산은 현재 최저매각가 137,629,000원을 기준으로 집행비용 2,726,806원을 반영한 값입니다. 경매개시결정에 별도 채권액이 없어 배당액은 0원으로 계산됐고, 잔여 134,902,194원은 소유자 교부로 산정됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)는 주택, 기호(2-1)는 근린생활시설로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 건물. 기호(2)는 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층, 기호(2-1)는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 상야리마을회관 남측 및 북측 인근, 장야사거리 북동측 인근에 위치하며 주변은 농경지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 일부는 차량출입이 불가능하지만 읍소재지 중심 인근에 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 202.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 411,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 토지가 포함되고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역 등 제한이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 공부상 경계를 대조해야 합니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 일부는 차량출입이 불가능하므로 실제 진입로와 이용 편의성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 주택·근린생활시설 현황 확인. 기호별 실제 이용상태와 내부 상태가 가치에 직접 영향을 줍니다.
- 공유물분할 경매의 성격 확인. 채권회수형 경매가 아니라 공유관계 해소를 위한 경매이므로 배당구조와 소유자 교부 구조가 일반 담보권 경매와 다릅니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 인근 유사 토지·건물 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 현황과 가격”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 공유자 사이의 공유물분할을 위한 경매이고, 현재 최저가는 2회 유찰을 거쳐 감정가의 64%인 137,629,000원까지 내려왔습니다. 다만 물건은 단순한 주택 한 채가 아니라 주택·근린생활시설·토지와 제시외 건물이 함께 묶인 일괄매각입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 이용상태, 진입여건, 토지규제와 가격 검증입니다.
