대전지방법원 2023타경21827. 충청남도 공주시 신풍면 쌍대리 750-2에 소재한 물건입니다. 건물 등기에는 주건축물제1동으로 표시되어 있고, 관련 토지정보에는 지목 목장용지, 이용상황 전축사가 나타납니다. 일반적인 아파트나 주거용 다세대 건물을 분석하듯 접근해서는 안 됩니다.
감정가 대비 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 거래 사례에 근거한 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가와 최저가의 차액을 곧바로 투자수익이나 안전마진으로 해석할 수는 없습니다. 특히 농림지역, 하천 관련 제한, 축사 이용 가능성, 매각 제외 시설의 범위에 따라 실제 활용가치가 달라질 수 있습니다. 권리분석과 함께 현장·이용규제·매각범위 검증이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경21827 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신풍면 쌍대리 750-2 |
| 도로명주소 | 충청남도 공주시 신풍면 짐대울길 176-8 |
| 물건종류 | 기타 · 건물 등기상 주건축물제1동 |
| 관련 토지정보 | 목장용지 · 전축사 · 6,952.0㎡ · 농림지역 개별 토지의 매각 포함 범위와 건물·토지 대응관계는 확인 필요 |
| 등기상 소유자 | 금대숙, 금민재, 금혜정, 신효실 (공유) |
| 취득 원인 | 2025.05.31 상속 · 2026.03.04 소유권이전등기 |
| 감정가 | 669,921,600원 |
| 최저매각가 | 328,261,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권 청구액 | 103,164,383원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.21 신풍농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 520,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 이동 및 해체가 용이한 제시외 건물 ㉠~㉣ 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2017.02.21 설정된 신풍농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 520,000,000원이며 공동담보목록 제2017-47호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 박영철의 근저당권과 강승자의 가압류, 신풍농업협동조합의 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
김종수의 가압류와 종전 강제경매개시결정, 이용세의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 남아 있는 후순위 등기채무가 곧바로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’와 ‘시세보다 저렴’은 다르다
현재 최저매각가는 328,261,000원으로 감정가 669,921,600원의 49%입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 대비 낮은 가격대에 도달했습니다. 다만 동일한 용도·규모·입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 669,921,600원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 328,261,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 229,782,700원 | 감정가 34% 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 160,847,890원 | 감정가 24% 시나리오 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 불가 | 객관적 가격 비교 필요 |
유찰 횟수가 증가하면 최저매각가는 내려가지만, 그 자체가 적정가치를 입증하지는 않습니다. 토지 이용제한이나 시설 활용의 어려움 때문에 시장의 응찰이 제한되고 있을 가능성도 검토해야 합니다. 현재 단계에서는 가격의 절대적인 저렴함보다 실제 사용·매각 가능성을 먼저 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,261,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,395,654원 |
| 1. 근저당 · 신풍농업협동조합 | 520,000,000원 | 322,865,346원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강승자 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신풍농업협동조합 | 103,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 기준으로 한 추정액입니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·우선변제채권 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,395,654원을 제외한 322,865,346원이 신풍농업협동조합에 배당되고, 박영철과 강승자 등 후순위 채권자에게는 배당이 이루어지지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원으로 추정됩니다.
시뮬레이션에 표시된 총 채권액은 698,164,383원, 예상 채권자 배당총액은 322,865,346원, 미배당액은 375,299,037원입니다. 다만 이 총 채권액에는 신풍농업협동조합의 근저당 채권최고액과 같은 금융기관의 경매신청 청구액이 각각 계산되어 있어, 채권 중복계상 여부를 확인해야 합니다. 따라서 미배당 총액을 확정 부족채권액으로 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자는 손실, 매수인은 별도 판단
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 328,261,000원 | 375,299,037원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 229,782,700원 | 472,398,641원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 160,847,890원 | 540,368,363원 | 0원 |
현재 회차에서 채권자 배당총액은 322,865,346원이며, 3회 유찰 시 225,765,742원, 4회 유찰 시 157,796,020원으로 추정됩니다. 각 시나리오에서 채권자 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 동일하게 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 위치·주변환경. 공주시 유구읍 구계리 소재 구계삼거리 남동측 근거리에 위치한 것으로 조사되었습니다. 주변에는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 차량·대중교통. 인근까지 차량 접근이 가능하지만 일반차량 접근성은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다. 대중교통은 노선과 배차간격을 고려해 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 토지 특성. 관련 토지정보에는 지목 목장용지, 토지면적 6,952.0㎡, 이용상황 전축사, 완경사·사다리형·소로각지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 4,300원/㎡입니다. 토지 전체가 실제 일괄매각에 포함되는지는 원본 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 관련 토지정보에는 농림지역이 표시되어 있으며, 감정요항의 토지이용계획에는 계획관리지역과 성장관리계획구역(일반형)이 기재되어 있습니다. 대상 토지별 지정사항과 적용 범위가 동일한지 지적도·토지이용계획확인서를 통해 대조해야 합니다.
- 하천·홍수 관련 제한. 감정요항에는 지방1급하천 마곡천 저촉, 하천구역 및 홍수관리구역 관련 기재가 있습니다. 가축사육제한구역도 포함되어 있어 시설 신축·증축·축산업 이용과 관련된 제한 범위를 확인해야 합니다.
- 기타 접함 구역. 영농여건불리농지, 임업용산지, 도로구역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)와 접함으로 표시되어 있습니다. 접함 표시만으로 매각대상 전체가 해당 구역에 편입된다고 단정할 수는 없습니다.
- 건축물 사항. 건물 등기에는 쌍대리 750-2 주건축물제1동이 표시됩니다. 감정 관련 조사상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 일괄매각에서 제외되는 제시외 건물의 위치와 소유·이용관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌지역의 목장용지·축사 관련 물건은 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 현재 실거래 비교자료가 없어 환금성을 수치로 확정하기 어렵고, 실제 용도 유지 가능성과 관련 인허가가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경매사건 일치 확인. 2023타경21827과 건물 등기에 기재된 2026타경26의 관계, 매각기일 2026.10.27의 적용 사건 및 실제 진행 상태를 법원 기록으로 대조하세요.
- 토지·건물 매각범위. 건물 등기상 주건축물제1동과 목장용지 관련 토지의 소유 및 매각 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서·토지등기에서 확인하세요.
- 제시외 건물 제외. 감정평가서상 ㉠~㉣에 해당하는 시설의 위치, 경계, 사용현황과 매각 제외에 따른 소유권·철거 문제를 확인하세요.
- 임대관계·현장 점유. 임대관계 미상으로 기재된 만큼 점유자를 확인하고, 임차인이나 제3자의 대항력·인도 문제를 현황조사서 및 매각물건명세서 원본으로 검토하세요.
- 하천·홍수관리구역. 마곡천 관련 구역의 실제 편입 범위와 건축·형질변경·시설 사용에 미치는 제한을 확인하세요.
- 농림지역·가축사육 제한. 토지별 용도지역과 축산업 관련 제한을 확인하고, 현존 시설의 계속 사용 및 향후 용도 변경 가능성을 검토하세요.
- 공동담보 관계. 신풍농업협동조합 근저당에 기재된 공동담보목록 제2017-47호를 확인하고, 실제 채권액·배당 순위·중복 신청채권 계산 여부를 대조하세요.
- 공유자 소유관계. 상속등기상 금대숙 15분의 5, 금혜정 15분의 5, 신효실 15분의 3, 금민재 15분의 2 지분을 확인하고 매각 대상 소유권 범위와 일치하는지 검토하세요.
- 실거래·적정가 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 말고, 주변 유사 토지·시설 거래와 현재 이용가치 및 향후 처분 가능성을 확인하세요.
- 인수·명도·기타 비용. 배당상 인수액 0원과 별개로 점유 인도, 체납 공과금, 시설 정비·철거, 인허가 및 유지관리와 관련된 비용을 점검하세요.
맺으며 — “절반 가격”보다 “쓸 수 있는 자산인가”
이 물건은 감정가 669,921,600원에서 최저가 328,261,000원까지 내려왔습니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준이라는 숫자만 보면 상당한 할인이 적용된 것처럼 보입니다.
등기권리만 보면 신풍농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 매수인 인수액은 계산상 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 토지이용 규제, 제시외 건물 제외, 등기상 별도 경매사건이라는 확인 과제가 남습니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
특히 목장용지·전축사 관련 시설에서는 매각 후 실제로 활용할 수 있는 범위와 인허가 상태가 투자성과에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 낮은 최저가보다 이용 가능한 토지·건물의 정확한 범위와 향후 환금성이 우선입니다.
권리상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 가격과 이용가치 판단은 보류. 현장조사와 원본 대조를 마치기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
