대전지방법원 2023타경21827. 충청남도 공주시 신풍면 쌍대리 750-2 소재 기타 용도 물건입니다. 등기부상 말소기준은 2017.02.21. 신풍농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 520,000,000원입니다. 이후 박영철 근저당 10,000,000원, 강승자 가압류 65,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 669,921,600원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 468,945,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세가 없어 이 70%가 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 특히 토지는 지목이 목장용지이고 토지이용상황은 전축사이며, 농림지역·가축사육제한구역 등의 조건이 있어 일반 주거용 부동산처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경21827 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신풍면 쌍대리 750-2 주건축물제1동 · 도로명주소 충청남도 공주시 신풍면 짐대울길 176-8 |
| 물건종류 | 기타 |
| 토지 | 목장용지 · 6,952㎡ · 전축사 · 완경사 · 사다리형 · 소로각지 |
| 공유자 | 금대숙 15분의 5 · 금민재 15분의 2 · 금혜정 15분의 5 · 신효실 15분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 669,921,600원 / 468,945,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 103,164,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 일체(감정평가서상 ㉠내지㉣) 이동 및 해체 용이하여 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.02.21. 신풍농업협동조합 근저당권입니다. 2018.02.13. 김종수 가압류와 그에 따른 2018.12.05. 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐고, 2019.01.08. 이용세 근저당도 2021.02.17. 해지로 말소됐습니다. 현재 남은 후순위 박영철 근저당, 강승자 가압류, 신풍농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 유찰률만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 669,921,600원의 70%인 468,945,000원입니다. 2회 유찰 시 가정 매각가는 328,261,500원, 3회 유찰 시에는 229,783,050원입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 468,945,000원 | 461,855,550원 | 236,308,833원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 328,261,500원 | 322,865,839원 | 375,298,544원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 229,783,050원 | 225,766,087원 | 472,398,296원 |
③ 예상배당표 (매각가 468,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,089,450원 |
| 1. 근저당 · 신풍농업협동조합 | 520,000,000원 | 461,855,550원 |
| 2. 근저당 · 박영철 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강승자 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신풍농업협동조합 | 103,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 698,164,383원 중 461,855,550원이 배당되고 236,308,833원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·토지이용 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 주위환경. 충청남도 공주시 유구읍 구계리 소재 구계삼거리 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·단독주택·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근은 가능하나 일반차량 접근성은 다소 불편하고, 대중교통은 노선 및 배차간격을 고려할 때 보통입니다.
- 토지. 지목 목장용지 · 토지면적 6,952㎡ · 전축사 · 완경사 · 사다리형 · 소로각지입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 계획관리지역·성장관리계획구역·영농여건불리농지·임업용산지·도로구역과 접하고, 가축사육제한구역을 포함합니다.
- 추가 제한. 감정자료에는 지방1급하천 마곡천 저촉, 홍수관리구역 및 하천구역 관련 내용이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황 점유자와 임차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 토지이용 제한. 농림지역·가축사육제한구역 및 하천 관련 제한이 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠내지㉣ 제시외 건물은 이동 및 해체가 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 공유관계. 현재 등기상 공유자는 금대숙·금민재·금혜정·신효실입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 이용성은 별도 검증
이 물건은 배당 계산상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 임대관계는 미상이고, 토지는 목장용지·전축사이며 농림지역과 가축사육제한구역 등 이용조건이 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 최저가 468,945,000원을 곧바로 저가라고 평가할 수 없습니다. 권리는 확인 가능하지만, 승부처는 가격 검증과 실제 이용 가능성 확인입니다.
