62,300,000원
대전지방법원 2025타경1242. 충남 서천군 서면 신합리 473-46 제1동 지1층 제101호 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 동경이엔지주식회사이고, 현재 등기부에 존속하는 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다. 2017년 비인신용협동조합 근저당권 260,000,000원은 2022.06.28 해지로 이미 말소됐고, 2022.03.14의 강제경매개시결정도 2022.11.21 취하 후 2022.11.23 말소됐습니다.
현재 경매는 배경산업개발 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 2025.12.08 강제경매개시결정이 현재 권리관계의 기준이 되고, 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 인수하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1242 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 신합리 473-46 1동 지1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점(공실) 및 사무실 |
| 대상 면적 | 159.178㎡ |
| 소유자 | 동경이엔지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배경산업개발 주식회사 / 473,841,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 위험은 0원
임차인 없음. 현재 등기부상 선순위 근저당권이나 압류도 남아 있지 않습니다. 과거 비인신용협동조합 근저당권은 2022.06.28 해지로 말소됐고, 2022년 강제경매도 취하·말소된 상태입니다. 이번 2025.12.08 강제경매개시결정이 현 경매의 기준이 되며 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현황과 시세 — 숫자는 낮지만 직접 비교는 주의
감정평가 이용상태는 소매점(공실) 및 사무실입니다. 또한 공부상 1개 호실이지만 가벽을 세워 현황 2개 호실로 사용 중입니다. 지하층 근린시설이라는 물리적 조건과 내부 분할 현황은 주거용 실거래와 다른 가격 형성 요인이 될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.93㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.08 | 66.93㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.03 | 61.64㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 61.64㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 61.64㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 61.64㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2024.10 | 36.6㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.05 | 36.6㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 106,500,000원 |
최근 12개월 거래 평균은 106,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 118,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 22.4% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 현재 최저가 62,300,000원은 최근 12개월 평균의 58.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,521,400원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 배경산업개발 주식회사 | 473,841,095원 | 60,778,600원 |
| 미배당 | - | 413,062,495원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 62,300,000원 가정 시 집행비용 1,521,400원을 제외한 60,778,600원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 473,841,095원 중 413,062,495원이 미배당으로 남습니다. 배당 부족액은 채권자 측 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 계속 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 62,300,000원 | 60,778,600원 | 413,062,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 43,610,000원 | 42,425,020원 | 431,416,075원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 30,526,999원 | 29,577,513원 | 444,263,582원 | 0원 |
가격이 더 낮아질수록 신청채권자 미배당은 413,062,495원에서 431,416,075원, 444,263,582원으로 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 배당 부족 자체를 매수인의 추가 취득원가로 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서면중학교 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 현황. 소매점(공실) 및 사무실로 이용되고 있으며, 공부상 1개 호실이나 가벽을 세워 현황 2개 호실로 사용 중입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·접도구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 40,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 지1층 101호이며, 상하수도·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 단지. 서인빌리지 28세대, 사용승인일 2016.11.11입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 불일치 확인. 대상 159.178㎡와 실거래 표본 36.6~66.93㎡는 직접 비교하기 어렵습니다. 같은 용도·층·면적대 거래나 임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 감정상 소매점은 공실입니다. 실제 임대 가능 보증금·월세·공실기간을 확인해 수익가치를 점검해야 합니다.
- 가벽 분할 현황. 공부상 1개 호실을 현황 2개 호실로 사용 중이므로 내부 구조와 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하층 효용. 지1층 근린시설은 접근성·채광·환기·업종 제한에 따라 환금성과 임대수요 차이가 클 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 현재 자료상 임차인 없음·매수인 인수 0원이지만 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인형”
이 사건의 장점은 명확합니다. 현재 자료상 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 과거 근저당권과 과거 강제경매는 이미 말소됐습니다. 현재 최저가도 감정가의 70%인 62,300,000원까지 내려와 있습니다.
다만 단지 최근 12개월 거래 평균 106,500,000원과의 58.5% 비교를 그대로 할인율로 받아들이면 곤란합니다. 대상은 159.178㎡ 지하 근린시설인데 비교 거래는 36.6~66.93㎡로 면적이 다르고, 현재 소매점은 공실이며 내부는 가벽으로 2개 호실처럼 사용 중입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단. 등기 위험보다 실제 활용성과 임대수요가 승부처입니다.
