대전지방법원 2025타경1242. 등기부상 소유자는 동경이엔지주식회사이고, 현재 경매는 배경산업개발 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 핵심은 현재 등기부에 남아 있는 선순위 담보권이 없다는 점입니다. 2016년 주산농업협동조합의 채권최고액 1,430,000,000원 근저당은 2022.07.01 해지로 말소됐고, 천선이 명의 전세금 80,000,000원의 전세권과 그 전세권에 설정된 채권최고액 24,000,000원의 근저당도 2022.11.25 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 기준은 2025.12.08 강제경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 사건은 권리보다 목적물 표시 확인이 중요합니다. 매각물건명세서에는 3층 302호가 등기부상 “302호”이나 현관에는 “402호”로 표시돼 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 신합리 473-46 2동 3층302호 · 도로명 충청남도 서천군 서면 신월길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 근린시설 · 감정평가상 제2동 제3층 제302호는 연립주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 61.64㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2동 제3층 제302호 |
| 소유자 | 동경이엔지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배경산업개발 주식회사 / 473,841,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 과거 담보·전세권은 이미 말소
현재 임차인 없음. 과거 천선이 명의 전세권 80,000,000원이 존재했지만 2022.11.25 해지로 말소됐고, 전세권에 설정된 주산농업협동조합 근저당도 같은 날 말소됐습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선
서인빌리지는 28세대, 사용승인일은 2016.11.11입니다. 대상 면적은 61.64㎡이며 실거래 면적 매칭이 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 94,166,666원보다 최근 12개월 평균 106,500,000원과 최신 거래 118,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.93㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.08 | 66.93㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.03 | 61.64㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 61.64㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 61.64㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 61.64㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 106,500,000원 |
현재 최저가 55,860,000원은 최근 12개월 평균 106,500,000원의 52.5%입니다. 전체 실거래 평균 94,166,666원과 비교해도 최저가는 59.3% 수준입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 21.0% 상승으로 집계돼 있어 하락 추세 데이터는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 배경산업개발 주식회사 | 473,841,095원 | 54,454,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 미배당액은 419,386,575원입니다. 이 미배당액은 배당 부족분이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 419,386,575원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 435,842,931원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,371,400원 | 26,478,715원 | 447,362,380원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서면중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제2동 제3층 제302호는 연립주택으로 이용중입니다. 사건 용도 분류는 근린시설입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 접도구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 40,200원/㎡입니다.
- 단지 규모. 서인빌리지 28세대, 사용승인일 2016.11.11입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 표시 확인. 등기부상 302호와 현관 402호 표기가 같은 목적물을 가리키는지 현장·도면·공적장부를 직접 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 본건 제2동 302호는 연립주택으로 이용중입니다. 실제 건축물 용도와 현재 이용상태를 확인하세요.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 평균 106,500,000원은 2건 기준입니다. 평균값 하나보다 개별 거래의 면적·층을 함께 비교하세요.
- 유찰·환금성. 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%라는 단지 경매 통계가 있으므로 재매각 가능성과 실제 수요를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신청채권자 미배당액 419,386,575원이 발생하지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘목적물 확인’이 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 단순합니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 임차인도 없으며 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 55,860,000원은 최근 12개월 평균 106,500,000원의 52.5%로 가격 차이도 큽니다.
다만 최근 12개월 거래가 2건뿐이고, 평균 2.0회 유찰·매각률 0.0%라는 경매 통계가 있습니다. 무엇보다 등기부 302호와 현관 402호의 표시 불일치가 명세서에 직접 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수권리 확인”보다 실제 목적물의 동일성·이용상태·환금성 확인이 입찰 전 핵심입니다.
