대전지방법원 2025타경1242. 서천군 서면 신합리 473-46 제2동 제3층 제302호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이지만, 감정 이용상태에서 해당 제2동 제302호는 연립주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 동경이엔지주식회사이고, 신청채권자는 배경산업개발 주식회사, 청구금액은 473,841,095원입니다.
권리관계는 현재 남아 있는 담보권이나 전세권보다 과거 권리들이 이미 말소됐다는 점이 핵심입니다. 2016년 주산농업협동조합 근저당권, 2017년 천선이 전세권 및 전세권 근저당권은 모두 2022년에 말소됐고, 과거 두 차례의 경매개시결정 역시 기각 또는 취하 후 말소됐습니다. 현재 경매의 기준점은 2025.12.08. 갑구 6번 강제경매개시결정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 신합리 473-46 제2동 제3층 제302호 · 도로명 충청남도 서천군 서면 신월길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 제2동 제302호는 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 동경이엔지주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배경산업개발 주식회사 / 473,841,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발급 | 대전지방법원 장항등기소 · 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 과거 담보·전세권은 이미 말소
임차인 없음. 별도 임차인 신고나 보증기관 대위·승계 항목이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 천선이 명의 전세권 80,000,000원은 2022.11.25. 해지로 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 떠안는 전세금으로 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 74.9%
실거래 비교 단지는 서인빌리지, 총 28세대, 사용승인일은 2016.11.11.입니다. 실거래 표본은 총 6건이고, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 가격 판단은 전체 평균 94,166,666원보다 최근 12개월 평균 106,500,000원과 최신 거래 118,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.93㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.08 | 66.93㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.03 | 61.64㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 61.64㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 61.64㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2024.11 | 61.64㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 94,166,666원 |
| 최근 12개월 | — | 2건 | 106,500,000원 |
현재 최저가 79,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%입니다. 최근 구간은 이전 거래 구간보다 21.0% 높게 집계돼 있어 하락 추세 데이터가 아니라 오히려 최근 가격대가 높아진 모습입니다. 최신 거래도 2026.03. 118,000,000원입니다. 따라서 권리 인수 0원을 전제로 한 현재 실질취득가 79,800,000원은 최근 거래 기준으로는 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 경매개시결정 · 배경산업개발 주식회사 | 473,841,095원 | 77,963,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 473,841,095원 중 77,963,600원이 배당되고, 미배당액은 395,877,495원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 79,800,000원 | 77,963,600원 | 395,877,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 419,386,575원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 435,842,931원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서면중학교 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하고, 제반환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도 표기는 근린시설이지만 감정상 기호(2), 제2동 제3층 제302호는 연립주택으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지도배·일부 타일·시멘트몰탈 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 접도구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 40,200원/㎡, 토지면적은 2,213.0㎡입니다.
- 거래 표본. 서인빌리지는 28세대이며 실거래 표본 6건, 최근 12개월 2건입니다. 가격 확인 시 개별 호수 상태와 현장 조사를 함께 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 등기부 302호와 현관 402호 표기가 왜 다른지 현장, 집합건축물 관련 공부, 실제 출입문을 직접 확인하세요.
- 용도 대조. 사건 분류는 근린시설이지만 해당 호 감정 이용상태는 연립주택입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 79,800,000원은 최근 12개월 평균 106,500,000원의 74.9%입니다. 다만 최근 표본이 2건이라는 점을 함께 반영하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장에서 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자 미배당액은 현재 395,877,495원이지만, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장을 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인은 까다롭다”
이 물건은 숫자만 보면 분명 눈에 들어옵니다. 감정가 114,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 79,800,000원, 최근 12개월 실거래 평균 106,500,000원의 74.9%입니다. 더구나 매수인 인수액은 0원이라 현재 실질취득도 79,800,000원으로 같습니다.
그러나 이 사건의 핵심 리스크는 숨은 채권이 아니라 대상물 특정과 현장 일치 여부입니다. 등기상 302호인데 현관에는 402호로 표시돼 있고, 사건 용도 표기와 감정상 실제 이용상태도 함께 확인할 필요가 있습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하고 가격도 최근 거래 대비 낮지만, 현장 특정이 확인된 뒤에야 그 가격 메리트를 온전히 인정할 수 있는 물건입니다.
