전주지방법원 2024타경33185. 정읍시 공평동, 충정로 519-11의 1동 제4층 제402호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2022.03.31. 광주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 840,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 임홍근 근저당권 2,400,000,000원, 임의경매개시결정, 정읍시 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 광주어룡신용협동조합 근저당권 4,800,000,000원은 2022.03.29. 이미 말소됐습니다.
권리표만 보면 매수인이 금액으로 승계할 등기상 권리는 없습니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 현장 점유관계가 더 중요한 물건입니다. 감정평가 조사에서는 임대관계를 미상으로 보고했고, 세입 및 점유자에 의해 운영 중이라는 탐문 내용이 있으며, 현황조사에서도 건물 입구에 ‘세입 및 점유권자에 의해 운영 중’이라는 현수막이 설치된 사실이 확인됐습니다. 점유자의 보증금·확정일자·전입 여부가 특정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 확인해야 하는 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경33185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 519-11, 1동 제402호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 4층 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 227,409,000원 (5회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 743,587,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 구조 관련 | 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 현황 독일식 목골조가옥 공법과 패시브공법 병용 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 점유는 별도 확인
말소기준인 광주농업협동조합 근저당권 이후의 임홍근 근저당, 경매개시결정, 정읍시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
| 점유관계 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 세입·점유자 운영 문구 확인 · 구체적 권리관계 불분명 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 인수 없음 |
② 가격 판단 — 34%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 227,409,000원으로, 5회 유찰 끝에 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 181,927,200원, 그 다음은 145,541,760원입니다. 하지만 이 사건에서 확인되는 가격 정보만으로는 최근 실거래와 비교할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,983,726원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 840,000,000원 | 223,425,274원 |
| 2. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,240,000,000원 중 예상배당은 223,425,274원이며 미배당은 3,016,574,726원입니다. 매수인에게 등기상 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 북서측 인접 지역으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재하는 정읍시 서측 외곽지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 정읍 I.C가 있으며, 인근 간선도로와 버스 승강장을 이용할 수 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 164,100원/㎡, 토지면적은 1,340.0㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 2021.10.18. 준공, 14세대 규모이며 기본 위생·전기·소화전·승강기·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 구조 확인. 공부상 철근콘크리트구조이나 현황은 독일식 목골조가옥 공법과 패시브공법을 병용해 건축된 것으로 조사됐습니다. 현장 구조·시공상태와 향후 거래 시 설명 필요성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 평균 유찰횟수가 5.0회이고 확인된 낙찰률이 0.0%인 만큼, 감정가 대비 할인폭과 별개로 매수층과 재매각 가능성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현장 세입·점유권 관련 현수막의 실제 주체를 확인하고 전입·계약·보증금·확정일자를 대조하세요.
- 유치권 판결 확인. 전주지방법원 정읍지원 2025가단10453 유치권 부존재 확정판결의 원문과 확정 여부를 입찰 전 재확인하세요.
- 구조 차이 확인. 공부상 철근콘크리트구조와 현황 시공방식의 차이가 사용·수선·담보평가·재매각에 미칠 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 실제 거래·매물·임대수요를 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 정읍시 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구·조세채권을 원본에서 대조하세요.
- 명도 비용. 등기상 인수 0원과 실제 점유 해소 비용은 별개입니다. 점유자 협의·인도명령 등 명도 시나리오를 별도로 세우세요.
맺으며 — “34% 할인보다 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 663,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 227,409,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없으며, 458,665,387원의 유치권 신고 역시 부존재 확정판결로 정리돼 있습니다.
하지만 현장 조사에는 세입·점유권자 운영 문구가 남아 있고 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘싼 가격’이 아니라 ‘실제 점유자가 누구이고 어떤 권리를 갖는지’입니다. 최근 실거래 비교값도 확인되지 않는 만큼 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 주기 어렵습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유·구조·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.
