전주지방법원 2024타경33185. 정읍시 공평동, 충정로 519-11의 다세대주택 2동 제1층 제102호입니다. 현재 최저매각가는 감정가 380,000,000원에서 5회 유찰된 130,340,000원으로, 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 2022.03.31. 광주농업협동조합 근저당권이고, 뒤에 설정된 임홍근 근저당권·정읍시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위만 보는 것으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 임대관계가 미상이고, 건물 입구에는 ‘본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중’이라는 현수막이 설치된 것으로 조사됐습니다. 권리 성립 여부는 불분명하므로 실제 점유자가 있다면 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전 점유관계와 권원 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경33185 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 519-11, 2동 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 중 1층 제102호 |
| 소유자 | 김수정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 130,340,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 743,587,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 2026.09.01 · 전주지방법원 정읍지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.12.22. 광주어룡신용협동조합 근저당권은 2022.03.29. 해지로 이미 말소됐고, 이후 2022.03.31. 설정된 광주농업협동조합 근저당권 840,000,000원이 말소기준입니다. 2024.04.26. 임홍근 근저당권 2,400,000,000원과 2024.12.20. 정읍시 압류, 2024.09.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 확정판결
주식회사 티움건설은 2024.11.22. 공사대금 458,665,387원을 이유로 유치권 신고를 했습니다. 그러나 이후 유치권이 부존재한다는 확정판결이 있었고, 사건은 전주지방법원 정읍지원 2025가단10453입니다. 따라서 신고액 자체를 낙찰자의 인수액에 더하는 방식으로 볼 사안은 아닙니다.
③ 가격·유찰 흐름 — 감정가의 34.3%
감정가는 380,000,000원, 현재 최저매각가는 130,340,000원입니다. 5회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 피해야 합니다. 이 사건의 가격 판단은 현재 회차의 저감 폭과 함께 실제 지역 거래가격·환금성을 별도로 대조하는 방식이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 130,340,000원 | 3,112,284,760원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 104,272,000원 | 3,137,987,808원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 83,417,600원 | 3,158,483,917원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 배당 가능한 금액은 줄고 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권 청구액 743,587,094원에 비해 예상 배당액은 127,715,240원으로 전액 만족되지 않습니다. 다만 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 광주농업협동조합 | 840,000,000원 | 127,715,240원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.0% 추정 방식이 적용됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 현재 계산상 채권자 총 미배당액은 3,112,284,760원이며 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 북서측 인접 지역으로, 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하는 정읍시 서측 외곽지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 정읍 I.C가 있으며, 인근 간선도로와 버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 공부상 철근콘크리트구조·콘크리트지붕이나 현황은 독일식 목골조가옥 공법과 패시브공법을 병용하여 건축된 것으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·전기설비·소화전설비·승강기설비·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 비교적 삼각형 형태로 지반은 대체로 평탄하며 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현수막과 탐문 내용상 세입·점유자가 존재할 가능성이 있으므로 실제 점유 주체와 점유 권원을 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력 보수 판단. 확인되지 않은 점유자는 대항력이 있다고 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 두고 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 확인. 주식회사 티움건설의 458,665,387원 유치권 신고에 대해 부존재 확정판결이 있다는 점을 사건 기록과 판결문으로 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 실제 시세와의 괴리는 별도 거래자료로 검증해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 권리뿐 아니라 건물 구조·입지·점유·환금성 등 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 관련 판결을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리됐지만 현장은 아직 확인해야 한다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 명세서상 인수권리도 없으며, 한때 신고된 공사대금 유치권도 부존재 확정판결이 있다는 점에서 법률관계의 큰 축은 정돈돼 있습니다. 현재 최저가 130,340,000원에서 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현황조사에는 세입·점유자에 의한 운영 정황과 현수막이 남아 있고, 임대관계는 미상입니다. 여기에 5회 유찰까지 겹쳤습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 34.3%까지 떨어졌다”는 숫자만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 권리는 비교적 정리, 점유와 가격은 현장 확인. 이 두 가지가 최종 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
