전주지방법원 2024타경33291. 정읍시 공평동의 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 1동 4층 401호입니다. 등기상 소유자는 김수정이고, 2022.03.22. 설정된 북광주농업협동조합 근저당권 840,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 임홍근 근저당권 2,400,000,000원과 임의경매개시결정, 정읍시 압류는 매각으로 소멸합니다.
감정가는 663,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 159,186,000원, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 건에는 직접 비교할 실거래가가 없고 관련 경매 통계도 평균 4.6회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경33291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 519-11(공평동), 1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 87.31㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 159,186,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북광주농업협동조합 / 700,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22. 북광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2021.12.22. 광주어룡신용협동조합 명의로 설정됐던 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권은 2022.03.22. 일부해지를 원인으로 등기부에서 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 북광주농업협동조합 근저당권 840,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2024.04.26. 설정된 임홍근 근저당권 2,400,000,000원, 2024.09.30. 북광주농업협동조합의 임의경매개시결정, 2024.12.20. 정읍시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
② 점유·유치권 — 서류상 정리와 현장 확인을 분리해야 한다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 현황조사 당시 건물에 “본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중”이라는 현수막이 설치돼 있었고, 감정평가서에도 임대내역은 미상으로 기재됐습니다.
주식회사 티움건설은 2024.11.22. 공사대금 및 부가세 458,665,387원을 이유로 유치권 권리신고를 했습니다. 이후 채권자 북광주농업협동조합이 유치권이 존재하지 않는다는 판결문과 확정증명원을 첨부해 2026.02.24. 경매속행신청서를 제출했습니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 24%만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 159,186,000원으로 감정가 663,000,000원의 24.01%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 111,430,200원, 그다음 회차까지 유찰되면 78,001,140원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 159,186,000원 | 24.01% | 3,083,842,604원 |
| 5회 유찰 시 | 111,430,200원 | 16.81% | 3,130,929,823원 |
| 6회 유찰 시 | 78,001,140원 | 11.76% | 3,163,802,881원 |
문제는 이 가격을 검증할 직접 실거래 표본이 없다는 점입니다. 이 다세대주택은 14세대 규모이고, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.6회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만 거래·낙찰 사례로 환금성을 확인하기 어려워, “감정가의 24%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,028,604원 | - |
| 1. 근저당 · 북광주농업협동조합 | 840,000,000원 | 156,157,396원 | 683,842,604원 |
| 2. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 | 2,400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권최고액 3,240,000,000원 중 156,157,396원이 배당되고, 3,083,842,604원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 공동담보의 다른 부동산 배당 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 2021.10.18. 준공된 14세대 규모 건물입니다.
- 입지. 정일중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 4-5m의 포장도로를 통해 출입합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 164,100원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 관련 경매 평균 유찰 4.6회, 낙찰률 0.0%이며 직접 비교할 실거래가도 없어 매각·임대 출구를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 현수막 설치 상태, 실제 거주·운영자, 각 호 사용관계와 점유자의 신원을 직접 확인하세요.
- 대항력 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대내역이 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 조사해야 합니다.
- 유치권 원본 대조. 유치권 부존재 판결문, 확정증명원, 2026.02.24. 경매속행신청서의 사건과 확정 범위를 원본으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 북광주농업협동조합 근저당권과 임홍근 근저당권에는 공동담보가 기재돼 있으므로 다른 담보물의 매각·배당 진행상황을 함께 확인하세요.
- 시세 실사. 직접 비교 실거래가가 없으므로 인근 다세대주택의 실제 매매가·임대료·보증금·공실 기간을 현장에서 조사하세요.
- 내부 상태. 원목 인테리어·벽지·규조토·타일·복합대리석 등 마감 상태와 수선비를 확인해 입찰가에 반영하세요.
- 세금·관리비. 정읍시 압류와 미납 관리비, 당해세 및 공용부분 부담 가능성을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 것은 많다”
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 유치권 신고에 대해서도 부존재 판결문과 확정증명원이 제출돼 서류상 인수위험은 상당 부분 정리된 구조입니다.
그러나 점유와 환금성은 별도입니다. 현장에 세입·점유권자 운영 현수막이 있었고 임대내역은 미상이며, 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않았습니다. 관련 경매의 평균 유찰은 4.6회, 낙찰률은 0.0%이고 직접 비교 실거래도 없습니다. 감정가 663,000,000원에서 159,186,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 등기 권리는 조건부 합격, 점유와 환금성은 현장 확인 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 점유관계와 실제 임대·매매 출구를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
