전주지방법원 2024타경33291. 정읍시 공평동 347 소재 1동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 김수정이며, 현재 말소기준은 2022.03.22. 북광주농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 임홍근 근저당권 2,400,000,000원, 경매개시결정, 정읍시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리구조만 보면 매수인이 등기부상 후순위 채권을 떠안을 구조는 아닙니다. 하지만 이 사건은 점유관계를 등기부만으로 끝낼 수 없다는 점이 중요합니다. 현황조사에는 건물에 “본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중”이라는 현수막이 설치됐다고 기재되어 있고, 감정평가에서도 임대관계는 미상입니다. 점유자의 전입·인도 시점, 보증금, 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력 여부는 가능·미상으로 두고 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경33291 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 519-11(공평동), 4층 401호 (공평동,1동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 87.31㎡ |
| 소유자 | 김수정 |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 111,430,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북광주농업협동조합 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 | 2021.10.18 |
| 세대수 | 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.22. 북광주농협
2021.12.22. 광주어룡신용협동조합 근저당권 4,800,000,000원이 먼저 설정됐지만 2022.03.22. 말소됐고, 같은 날 북광주농업협동조합의 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 을구 3번 북광주농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임홍근 근저당권 2,400,000,000원, 경매개시결정, 정읍시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 확정판결 자료 제출
주식회사 티움건설은 2024.11.22. 공사대금 및 부가세 458,665,387원을 이유로 유치권 권리신고를 했습니다. 그러나 채권자 북광주농업협동조합은 유치권이 부존재한다는 판결문과 확정증명원을 첨부해 2026.02.24. 경매속행신청서를 제출했습니다. 따라서 신고 금액 자체를 매수인이 인수하는 것으로 계산할 사안은 아닙니다.
③ 가격 검증 — 감정가 16.81%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 111,430,000원으로 감정가 663,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에서 확인 가능한 동일 면적의 최신 실거래 비교가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
오히려 경매 통계는 신중하게 봐야 합니다. 해당 14세대 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건도 정확히 5회 유찰된 상태입니다. 반복 유찰은 가격이 낮아졌다는 사실과 동시에 시장 수요·환금성 또는 물건별 확인사항이 충분히 검증되지 않았다는 신호로도 읽어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 111,430,000원 | 109,069,980원 | 3,130,930,020원 |
| 6회 유찰 시 | 78,001,000원 | 76,196,982원 | 3,163,803,018원 |
| 7회 유찰 시 | 54,600,700원 | 53,217,887원 | 3,186,782,113원 |
④ 예상배당표 (매각가 111,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,360,020원 |
| 2. 근저당 · 북광주농업협동조합 | 840,000,000원 | 109,069,980원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 3,240,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 109,069,980원이며, 미배당은 3,130,930,020원입니다. 미배당 채권은 후순위 담보권자의 미회수액이지, 명세서상 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 북서측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 1동 4층 401호이며 위생·급배수, 난방, 승강기, 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~5m의 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 164,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0%입니다. 현재 사건도 5회 유찰돼 있어 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 현황조사의 “세입 및 점유권자에 의해 운영 중” 현수막과 실제 현장 점유자가 일치하는지 확인하세요. 점유자가 있다면 전입·인도 시점과 보증금·확정일자를 확인하기 전까지 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 유치권 판결 원본 확인. 주식회사 티움건설의 458,665,387원 유치권 신고에 대한 부존재 판결문과 확정증명원, 2026.02.24. 경매속행신청서의 원본 내용을 대조하세요.
- 가격 검증. 111,430,000원이 감정가의 16.81%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최신 실거래와 전용 87.31㎡·2021.10.18 준공 조건을 맞춰 비교하세요.
- 후속 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 78,001,000원, 7회 유찰 시 54,600,700원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로 응찰가 상한과 자금계획을 미리 정해 두는 편이 안전합니다.
- 압류·세금 확인. 정읍시 압류가 존재하므로 실제 배당에서 영향을 줄 수 있는 세금의 종류와 금액을 확인하세요.
- 명도 비용. 등기상 인수액이 0원이어도 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 관련 확정판결 자료와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 점유·환금성을 먼저 본다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.22. 북광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 명세서상 인수권리도 없습니다. 458,665,387원 유치권 신고도 부존재 판결문과 확정증명원이 제출돼 주된 권리 리스크는 상당 부분 정리됐습니다.
하지만 5회 유찰·감정가의 16.81%라는 숫자만으로 이 물건을 ‘싼 경매’로 분류하기는 어렵습니다. 실거래 비교근거가 없고, 14세대 다세대의 평균 유찰 횟수가 5.0회이며 매각률도 0.0%입니다. 무엇보다 현황조사상 세입·점유권자 관련 현수막이 확인됐는데 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 낮지만, 점유와 환금성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근”입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 점유관계와 현실적인 재매각 가격입니다.
