전주지방법원 2024타경33291. 정읍시 공평동에 있는 4층 다세대주택 중 2동 1층 101호입니다. 소유자는 김수정이며, 북광주농업협동조합이 청구금액 700,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2022.03.22 설정된 북광주농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 설정된 임홍근의 근저당권, 경매개시결정과 정읍시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기와 매각물건명세서만 보면 인수권리와 법정지상권은 해당하지 않습니다. 다만 현황조사 당시 건물에 세입 및 점유권자에 의해 운영 중이라는 취지의 현수막이 설치되어 있었고, 감정평가에서도 임대내역은 미상으로 조사됐습니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 임차인이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경33291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 519-11(공평동), 1층 101호 (공평동, 2동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김수정 (단독소유) |
| 건물 현황 | 14세대 · 사용승인 2021.10.18 · 철근콘크리트구조 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 87,877,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북광주농업협동조합 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2021.12.22 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권 4,800,000,000원은 2022.03.22 등기상 말소됐습니다. 같은 날 설정된 북광주농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 그 뒤의 임홍근 근저당권 2,400,000,000원, 임의경매개시결정과 정읍시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
② 점유·유치권 — 권리표 밖의 확인사항
주식회사 티움건설은 2024.11.22 공사대금 및 부가세 458,665,387원을 이유로 유치권 권리신고를 했습니다. 이후 채권자 북광주농업협동조합이 유치권 부존재 판결문과 확정증명원을 첨부한 경매속행신청서를 2026.02.24 제출했습니다. 신고된 유치권은 부존재 판결 자료로 반박된 상태이지만, 입찰 전에는 판결문·확정증명원과 현재의 실제 점유 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,981,786원 |
| 1. 근저당 · 북광주농업협동조합 | 840,000,000원 | 85,895,214원 |
| 2. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 3,240,000,000원 | 3,154,104,786원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 값입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 북광주농업협동조합 근저당권은 공동담보로 설정돼 있어 실제 배당은 다른 공동담보 물건의 매각·배당 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 24%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저가는 87,877,000원으로 감정가 366,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 면적의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가는 평가 기준일의 가치 의견이고, 4회 유찰은 실제 응찰 수요가 그 가격을 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 87,877,000원 | 85,895,214원 | 3,154,104,786원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 61,513,899원 | 60,006,649원 | 3,179,993,351원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 43,059,729원 | 41,884,654원 | 3,198,115,346원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 4-5m 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있고, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대주택이며 비교 실거래가가 확인되지 않습니다. 가격 회복과 재매각 가능성은 현지 중개업소의 실제 매물·임대수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 점유 호수, 점유 근거와 인도 의사를 확인하세요.
- 임차관계 대조. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 유치권 자료 확인. 주식회사 티움건설의 458,665,387원 유치권 신고서와 유치권 부존재 판결문·확정증명원의 사건 범위 및 대상 물건 일치 여부를 확인하세요.
- 공동담보 배당 확인. 북광주농업협동조합 근저당권이 다른 건물과 공동담보로 연결돼 있어 관련 사건의 매각·배당 진행도 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%만 보고 저가로 판단하지 말고, 인근 다세대 매물과 임대수익을 현장에서 비교하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유와 환금성을 먼저 본다”
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당권·경매개시결정·압류가 소멸하고, 명시된 매수인 인수액도 0원이라는 장점이 있습니다. 반면 4회 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔는데도 비교 실거래가가 없고, 점유관계가 미상이며 유치권 신고 이력도 존재합니다.
유치권은 부존재 판결문과 확정증명원이 제출돼 법적 위험이 상당 부분 반박됐지만, 현재 점유자가 누구인지와 어떤 근거로 점유하는지는 별개의 문제입니다. 따라서 결론은 등기 권리는 합격, 가격 판단과 명도는 검증 필요입니다. 낮은 최저가 자체에 점수를 주기보다, 점유 해소 가능성과 현지 매매·임대수요가 확인되는 범위 안에서만 응찰가를 정해야 합니다.
