전주지방법원 2024타경33291. 정읍시 공평동 347 소재 2동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 366,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,514,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.03.22. 설정된 북광주농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2024.04.26. 임홍근 명의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당, 2024.09.30. 임의경매개시결정, 2024.12.20. 정읍시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건은 단순히 ‘인수 0원’만 보고 접근하기 어렵습니다. 현황조사서에는 건물에 ‘본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중’이라는 현수막이 설치되어 있다고 기재돼 있고, 감정평가에서도 임대내역은 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다고 해서 실제 점유자가 없다고 단정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경33291 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 519-11(공평동), 1층 101호 (공평동,2동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 63.39㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제2동 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김수정 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 61,514,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북광주농업협동조합 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.12.22. 광주어룡신용협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.03.22. 북광주농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 임홍근 근저당, 북광주농업협동조합의 임의경매개시결정, 정읍시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유관계 — 이 물건의 실제 핵심
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 신고 없음 | 실제 점유관계 별도 확인 |
| 현황조사 | ‘본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중’이라는 현수막 설치 | 점유자 존재 가능성 |
| 감정평가 | 임대내역 미상 | 임대관계 미상 |
보증금·전입일·확정일자가 확인되는 임차인은 없으므로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거는 없습니다. 반대로 현수막과 임대관계 미상이라는 현장정보가 있으므로 점유자가 없다고 단정하는 것도 위험합니다. 입찰 전 실제 점유자, 점유 원인, 전입 여부와 임대차관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 유치권 신고 — 신고는 있었지만 부존재 판결 제출
주식회사 티움건설은 2024.11.22.자로 공사대금 및 부가세 458,665,387원의 유치권 권리신고를 했습니다. 그러나 채권자 북광주농업협동조합이 유치권이 부존재한다는 판결문과 확정증명원을 첨부한 경매속행신청서를 2026.02.24. 제출한 것으로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,507,252원 |
| 2. 근저당 · 북광주농업협동조합 | 840,000,000원 | 60,006,748원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 3,240,000,000원이고, 현재 회차 예상배당은 60,006,748원입니다. 미배당액은 3,179,993,252원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격만 낮아지는 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 61,514,000원 | 60,006,748원 | 3,179,993,252원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 43,059,800원 | 41,884,724원 | 3,198,115,276원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 30,141,859원 | 29,199,306원 | 3,210,800,694원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 북광주농업협동조합의 청구액 700,000,000원을 전부 충족하지 못하며, 예상배당은 60,006,748원입니다. 6회·7회 유찰 시에는 예상배당이 각각 41,884,724원, 29,199,306원까지 감소합니다. 다만 이 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 각 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4-5m 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 토지. 토지면적 1,340.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 164,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 확인된 세대수는 14세대이며 사용승인일은 2021.10.18입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현수막상 세입·점유권자에 의해 운영 중이라고 표시돼 있습니다. 현재 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차관계 확인. 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 전입·임대차계약·보증금·확정일자 유무를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 유치권 서류 원본 대조. 티움건설의 458,665,387원 유치권 신고가 있었으나 유치권 부존재 판결문과 확정증명원이 제출된 사건입니다. 관련 판결문과 확정증명원을 직접 대조하는 것이 안전합니다.
- 말소기준 확인. 2022.03.22. 북광주농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 임홍근 근저당·경매개시결정·정읍시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 검증. 최저가 61,514,000원이 감정가 17%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 실제 매매가·임대가를 별도 확인해야 합니다.
- 관리·인도비용. 점유상태에 따라 인도와 명도 비용이 달라질 수 있으므로 최저가 외 비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 관련 판결문과 확정증명원을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 승부처는 점유다”
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.22. 북광주농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현장은 단순하지 않습니다. 세입 및 점유권자에 의해 운영 중이라는 현수막, 임대내역 미상, 과거 458,665,387원의 유치권 신고가 함께 존재합니다. 유치권은 부존재 판결과 확정증명원이 제출돼 위험이 크게 정리됐지만, 실제 점유관계까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
또한 5회 유찰로 최저가가 61,514,000원까지 내려온 것은 눈에 띄지만, 비교 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싼 물건’이라고 평가하면 안 됩니다. 이 물건은 등기상 인수는 0원, 가격 검증과 현장 점유 확인은 필수라는 두 문장으로 정리할 수 있습니다.
