울산지방법원 2024타경120462. 경상남도 양산시 평산동 683 소재 기타 + 토지 물건입니다. 건물 등기상 소유자는 신민서이며, 2019년 3월 13일 경남은행 명의 근저당권 3건이 설정돼 있습니다. 이후 회생절차 관련 등기와 신용보증기금 가압류가 등장했고, 경남은행으로부터 채권을 양도받은 케이에프지이삼공육유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 살펴볼 부분은 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 송전선 구분지상권이 낙찰 후에도 존속한다는 점입니다. 토지 이용과 향후 개발·건축 가능성에 영향을 줄 수 있으므로, 인수 범위와 현장 이용 상태를 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120462 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 683 도로명: 경상남도 양산시 배움터길 150 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 등기 포함 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 2,449.0㎡ · 공업용 이용 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 신민서 (단독소유) |
| 감정가 | 2,380,047,500원 |
| 최저매각가 | 1,666,033,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 케이에프지이삼공육유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 경남은행) |
| 청구금액 | 1,375,758,223원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 인수권리 | 목록 1,4 : 2010.06.09. 구분지상권(송전선) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 송전선 구분지상권은 인수
말소기준권리는 2019.03.13. 을구 1번 경남은행 근저당권(채권최고액 900,000,000원)입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조이며, 그 이후의 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
2023년 재산보전처분과 회생절차개시 관련 등기는 2024년 회생절차폐지에 따라 이미 말소됐습니다. 한편 경남은행 근저당권 3건에는 각각 공동담보목록이 연결돼 있어 실제 채권 잔액과 배당관계는 공동담보 및 채권양도 관계를 함께 확인해야 합니다.
| 등기 | 권리자 / 내용 | 채권최고액·청구금액 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 | 경남은행 근저당권 2019.03.13 |
900,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 | 경남은행 근저당권 2019.03.13 |
600,000,000원 | 소멸 |
| 을구 3번 | 경남은행 근저당권 2019.03.13 |
550,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 6번 | 신용보증기금 가압류 2024.11.19 |
244,117,450원 | 소멸 |
| 갑구 7번 | 임의경매개시결정 2025.01.13 |
— | 매각으로 소멸 |
| 명세서 목록 1,4 | 2010.06.09. 송전선 구분지상권 | — | 매수인 인수 |
② 가격 검토 — 70% 할인보다 인수권리의 영향이 우선
감정가 2,380,047,500원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 1,666,033,000원입니다. 후속 유찰 시나리오에서는 최저가가 더 낮아지지만, 이는 감정가에 대한 할인이지 실거래 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 예상 미배당 | 금전 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,666,033,000원 | 647,144,780원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,166,223,100원 | 1,141,956,581원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 816,356,170원 | 1,488,324,842원 | 0원 |
유찰이 누적될수록 매각대금은 낮아지고 채권자들의 배당 부족액은 커집니다. 다만 어느 회차에서도 송전선 구분지상권의 인수 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 토지의 이용 제한과 경제적 가치를 고려한 별도 가격 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,666,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,060,330원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 경남은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 경남은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 경남은행 | 550,000,000원 | 146,972,670원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 244,117,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 19,060,330원을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당됩니다. 을구 1번과 2번은 채권최고액 기준 전액 배당되지만, 을구 3번에는 146,972,670원만 배당되고 신용보증기금 가압류에는 배당할 재원이 남지 않습니다.
채권총액 2,294,117,450원 중 채권자 예상 배당액은 1,646,972,670원, 미배당액은 647,144,780원입니다. 소유자 잔여금도 0원으로 추정됩니다.
채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정이며 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 배당관계, 채권양도, 집행비용 및 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 소멸 대상 권리의 채권자에게 남는 부족액이며, 이 금액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 송전선 구분지상권은 금전 배당과 별개의 인수권리입니다.
④ 토지 이용·환금성 메모 (토지 현황 기준)
- 소재지. 경상남도 양산시 평산동 683, 도로명주소 배움터길 150입니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 2,449.0㎡입니다. 토지이용상황은 공업용이며 지형은 평지·부정형으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역에도 해당합니다. 현황상 공업용 이용과 법정 용도지역의 차이를 고려해 향후 활용 가능성을 검토해야 합니다.
- 도로 조건. 세로한면(가) 접면 조건입니다. 실제 차량 진출입과 사업용 이용 적합성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 295,700원/㎡입니다. 공시지가와 실제 처분 가능 가격은 구분해야 합니다.
- 공동담보. 근저당권 3건에는 각각 공동담보목록 제2015-233호, 제2015-234호, 제2019-120호가 연결돼 있습니다. 담보 범위와 채권 잔액을 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성 핵심. 기타 + 토지 물건이므로 단순 주거용 부동산과 달리 이용 목적에 따른 수요 차이를 고려해야 합니다. 특히 송전선 구분지상권이 있는 상태를 전제로 매수 가능성과 처분가치를 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 송전선 구분지상권 원본 확인. 목록 1,4에 관한 2010.06.09. 구분지상권의 설정계약, 등기내용, 위치도 및 설정 범위를 확인하세요. 명세서상 매수인 인수권리입니다.
- 실제 토지 이용 가능 범위. 송전선 관련 제한을 반영해 건축·증축·시설물 설치 가능 여부와 현장 이용 상태를 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 구분지상권 부담을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
- 공동담보·채권양도. 경남은행 근저당권 3건의 공동담보목록과 케이에프지이삼공육유동화전문유한회사의 채권양도 관계, 실제 배당대상 채권액을 확인하세요.
- 회생절차 관련 등기. 2023년 보전처분 및 회생절차개시 관련 등기가 2024.11.07. 말소된 내용을 최신 등기부와 대조하세요.
- 토지이용계획. 자연녹지지역·가축사육제한구역 및 공업용 이용현황을 확인하고, 예정된 활용 목적과의 적합성을 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 1,666,033,000원뿐 아니라 추가 유찰 시나리오도 검토하되, 유찰 횟수가 늘어도 구분지상권 인수 문제는 남는다는 점을 반영하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서·토지이용계획 및 송전선 관련 도면을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인이어도 인수권리가 핵심이다”
이 사건의 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 배당에서는 채권자에게 647,144,780원의 미배당이 발생하지만, 매수인의 금전적 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
그러나 그것만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수는 없습니다. 목록 1,4의 2010.06.09. 송전선 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 감정가 2,380,047,500원에서 최저가 1,666,033,000원까지 내려왔더라도, 가격 할인 자체가 해당 권리의 부담을 해소하지는 않습니다.
이 물건의 판단 기준은 단순한 낙찰가 할인율이 아니라 구분지상권을 인수한 상태에서 토지를 얼마나 이용할 수 있고, 그 상태의 자산가치가 얼마인가입니다. 실거래 기준 가격과 권리 제한의 경제적 영향이 검증되기 전에는 최저가만을 근거로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 우선 확인해야 할 사항은 구분지상권의 정확한 설정 범위와 토지 이용에 미치는 영향입니다.
