춘천지방법원 2023타경305204. 원주시 무실동 무실밤골길 103-40 일대의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태는 1층 창고시설·2층 주택입니다. 감정가 2,174,449,500원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 745,837,000원입니다. 등기상 선언된 말소기준권리는 2021.12.20. 설정된 디엘건설주식회사 근저당권 5,500,000,000원이며, 배당계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
하지만 이 사건은 ‘최저가가 많이 내려왔다’는 사실만으로 판단하기 어렵습니다. 동일 물건에 대한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 확인할 수 없고, 일괄매각·제시외 건물·관정·입목, 농지취득자격증명, 분묘 가능성까지 확인해야 합니다. 특히 갑구 4번 가등기는 자료상 매각으로 소멸 처리되어 있지만 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 별도로 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경305204 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실밤골길 103-40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 창고시설 및 단독주택 · 1층 창고시설 · 2층 주택 |
| 소유자 | 최윤진 |
| 감정가 / 최저가 | 2,174,449,500원 / 745,837,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,911,013,698원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 542.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 가등기 확인
임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 자료상 나타나지 않습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구 4번 최윤진 명의의 소유권이전청구권 가등기는 자료상 말소기준권리 이후로 매각 소멸 처리되어 있으면서도, 별도 주의사항에서 담보가등기 여부·종류 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 745,837,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 522,085,899원, 5회 유찰 시 365,460,129원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 745,837,000원 | 28,664,021,370원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 522,085,899원 | 28,885,534,960원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 365,460,129원 | 29,040,456,313원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 745,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,858,370원 |
| 을구 7번 근저당권 · 디엘건설주식회사 | 5,500,000,000원 | 735,978,630원 |
| 을구 7번 근저당권 · 하이오션워커제십차주식회사 | 7,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 6,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 넷플로우파트너스주식회사 | 5,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 씨에스엔피엘주식회사 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 29,400,000,000원 중 735,978,630원이 배당되고, 28,664,021,370원이 미배당으로 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주시 무실동 남원주톨게이트 남동측 인근. 소규모 공업시설·농경지·주택·임야 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 2층. 1층 창고시설, 2층 주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 542.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역 및 일부 보전녹지지역, 가축사육제한구역이 확인되며 준보전산지와 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 목록 2 지상 입목과 제시외 관정은 토지 가격에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 4번 최윤진 명의 가등기의 성격과 실제 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록 6은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰기일 전 해당 관서에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 분묘 현장조사. 목록 4·6에는 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있고, 존재할 경우 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
- 제시외 건물·관정·입목. 일괄매각 범위와 현황, 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 34%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 창고·주택·토지의 실제 활용성과 지역 거래가를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔어도 확인할 것이 더 많다”
이 사건의 가장 강한 숫자는 감정가 2,174,449,500원 대비 최저매각가 745,837,000원, 즉 3회 유찰·감정가 34%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 할인율을 곧바로 ‘시세보다 싸다’로 번역할 수 없습니다. 권리 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 담보가등기 종류 확인, 농지취득자격증명, 분묘 및 분묘기지권 가능성, 일괄매각 범위가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 단순 저가매수형이 아니라 현장·서류 검증을 통과해야만 가격 의미가 생기는 특수물건으로 보는 편이 적절합니다.
