춘천지방법원 2023타경305204. 원주시 무실동의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(1) 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 2층으로, 1층은 창고시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 2,174,449,500원에서 두 차례 유찰된 1,065,481,000원입니다.
등기상 말소기준은 2021년 12월 20일 접수된 디엘건설주식회사 근저당권 5,500,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 금전 인수가 없다는 사실과 농지취득자격증명·분묘기지권 가능성·점유 및 임대관계 문제는 서로 다른 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경305204 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실밤골길 103-40 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정 이용상태 | 기호(1) 1층 창고시설 · 2층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 2층 |
| 등기상 소유자 | 최윤진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,174,449,500원 / 1,065,481,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 청구액 | 6,911,013,698원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 542.0㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기상 금전 인수는 0원
말소기준권리 이후의 디엘건설주식회사·하이오션워커제십차주식회사 근저당권, 한국엔피엘자산관리대부주식회사 근저당권, 넷플로우파트너스주식회사 근저당권, 씨에스엔피엘주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 회차의 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 최저매각가 1,065,481,000원은 감정가 2,174,449,500원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 745,836,700원, 4회 유찰 시 522,085,689원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다. 주변 실거래나 동일 용도 매매사례를 확인하지 않은 상태에서는 49%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,065,481,000원 | 1,052,426,190원 | 28,347,573,810원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 745,836,700원 | 735,978,333원 | 28,664,021,667원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 522,085,689원 | 514,464,832원 | 28,885,535,168원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,065,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,054,810원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 디엘건설주식회사 | 5,500,000,000원 | 1,052,426,190원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 하이오션워커제십차주식회사 | 7,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 6,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 넷플로우파트너스주식회사 | 5,200,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 씨에스엔피엘주식회사 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 29,400,000,000원, 채권자 예상배당은 1,052,426,190원, 미배당은 28,347,573,810원입니다. 소유자 교부액과 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건·토지 리스크 — 등기 밖 확인사항
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 각 목록의 경계, 현황, 사용관계와 제시외 건물의 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 입목·관정. 목록 2 지상 입목과 제시외 관정은 토지가격에 포함돼 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 6은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되며, 입찰기일 전 신청이 가능하므로 관할 관서에 발급 가능 여부를 미리 문의해야 합니다.
- 분묘 가능성. 목록 4와 목록 6 지상에 확인되지 않은 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘가 있다면 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.
- 이용상태. 기호(1)는 1층 창고시설, 2층 주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 남원주톨게이트 남동측 인근으로 소규모 공업시설, 농경지, 주택과 임야가 혼재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하며 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역과 보전녹지지역이 포함되고 가축사육제한구역의 제한을 받습니다. 확인 토지의 공시지가는 312,600원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 대조. 갑구 4번 가등기의 담보가등기 여부와 매각 소멸 조건을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 농취증 선확인. 목록 6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 관서에 입찰 전에 확인하세요.
- 분묘 조사. 목록 4·6의 현장을 직접 확인하고 분묘 존재 여부와 분묘기지권 성립 가능성을 조사하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 건물과 토지의 실제 점유자, 사용계약 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 입목, 관정과 각 토지 목록의 경계·진입로·이용현황을 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 창고시설·주택과 토지별 시장가치를 따로 검토해 총액 상한을 정하세요.
- 배당표 검증. 집행비용, 당해세, 최우선변제와 공동담보 배당 관계는 실제 배당절차에서 달라질 수 있으므로 원본 기록을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형은 아니다
현재 계산상 실질취득액은 최저매각가와 같은 1,065,481,000원이고, 매수인이 떠안을 등기상 금전 인수액은 0원입니다. 감정가 대비 가격도 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 권리와 시세만 비교해 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다.
목록 6의 농지취득자격증명 미제출은 보증금 몰수로 이어질 수 있고, 목록 4·6에는 분묘와 분묘기지권 가능성이 남아 있습니다. 갑구 4번 가등기의 정확한 성격과 임대관계도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이지만, 입찰 전 확인 조건이 많은 복합 물건입니다. 할인율보다 농취증 발급, 분묘 조사, 가등기 원문과 점유관계 확인이 먼저입니다.
