서울남부지방법원 2026타경3467. 서울 금천구 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치한 에이스하이엔드타워7 제11층 제1103호입니다. 감정평가서상 이용상태는 아파트형 공장입니다. 주거용 아파트가 아니라 산업시설과 지원시설이 혼재하는 업무·공장 계열 집합건물이라는 점부터 구분해야 합니다.

현재 소유자는 주식회사다나크리에이티브이엔티입니다. 등기상 2016년 7월 20일 주식회사다나애드 명의로 소유권이 이전됐고, 이후 상호가 변경됐습니다. 말소기준권리는 2016년 8월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 근저당과 가압류가 소멸하는지 여부가 아닙니다. 선순위일 가능성이 있는 점유자의 임대차관계와 토지 2필지의 지상권을 함께 검토해야 합니다. 특히 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 배당표만으로 해결되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 별도 인수권리가 남는다

등기상 핵심 기준은 2016년 8월 29일 중소기업은행의 을구 9번 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 144,000,000원으로 설정됐으며, 이후 등록된 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

말소기준 이후 설정된 주요 근저당은 중소기업은행의 2017년 10월 13일 240,000,000원, 2019년 6월 19일 각 120,000,000원, 2021년 2월 3일 84,000,000원, 2022년 5월 13일 360,000,000원, 2024년 9월 5일 120,000,000원입니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

다만 2025년 7월 30일에는 15번 근저당권의 일부 채권 50,658,498원이 기술보증기금으로 이전된 내역이 있습니다. 이는 말소기준권리보다 후순위인 근저당권의 일부 이전이므로, 별도의 선순위 권리가 새로 생겼다는 뜻은 아닙니다. 다만 배당 단계에서 실제 권리자와 채권잔액을 확인할 필요가 있습니다.

중요한 판단: 이 사건은 등기부상 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다. 매각물건명세서가 명시한 지상권 2건은 입찰 전에 반드시 확인해야 할 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 말소기준권리 이전 전입 1건이 핵심

현황조사상 임차관계 신고는 6건입니다. 이 중 5건은 말소기준권리보다 전입일이 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 2013년 10월 18일 전입한 점유자는 말소기준권리보다 앞서 전입했으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.

6건 모두 확정일자와 우선변제권을 확인할 수 있는 자료가 확정되어 있지 않습니다. 따라서 임차인별 우선변제권을 인정하거나 배당액을 임의로 산정하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세 대비 저가인지는 별개

현재 최저매각가는 364,544,000원입니다. 감정가 712,000,000원의 약 51.2% 수준이며, 3회 유찰을 거쳐 현재 가격에 도달했습니다.

이 물건은 아파트형 공장으로 이용되는 집합건물입니다. 주거용 아파트 실거래와 단순 비교할 수 없으며, 동일 건물·동일 용도의 실거래 가격을 기준으로 가격 우위를 확정할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다.

따라서 현재 최저가 364,544,000원을 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다. 감정가 대비 51.2%라는 수치는 경매 최저가의 위치를 보여줄 뿐, 실제 매수 후의 경제적 가치를 보장하지 않습니다. 특히 인수 가능한 임차보증금이 확인되면 실질취득가는 최저가보다 높아질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 364,544,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 산정된 예상치입니다.

집행비용 5,903,616원을 우선 반영한 예상 배당입니다. 근저당 채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 한 계산이며, 실제 채무잔액·이자·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트형 공장, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 근거리 지하철역 가산디지털단지역이 있습니다. 토지 북동측은 노폭 약 20m 내외의 가산디지털2로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 20층 건물로 사용승인일은 2010년 4월 19일입니다. 위생·급배수·승강기·시스템 냉난방·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 실제 용도. 감정평가서상 해당 호실은 아파트형 공장으로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정한 임대수익이나 매매가격 비교는 적절하지 않습니다.
• 산업시설구역 규제. 토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 경매취득자의 사업범위와 행위가 제한될 수 있다는 주의사항이 명세서에 기재되어 있습니다.
• 기타 토지 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역 등의 지정 사항이 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 아파트형 공장이라는 용도 특성상 실제 입주 가능 업종과 사업장 운영 제한, 임대차 승계 및 지상권 부담을 함께 검토해야 합니다. 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가능 임차인 확인. 라비문화산업전문유한회사의 2013.10.18 전입과 실제 점유 여부를 확인하고, 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 인수금액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 1·2토지 지상권 등기 확인. 명세서가 인수권리로 명시한 두 토지의 을구 1번 지상권 등기 원본을 확인하세요. 권리자, 존속기간, 설정 목적, 범위, 지료 및 대지권과의 관계를 검토해야 합니다.
• 산업시설 입주자격 확인. 산업시설구역에 해당하므로 낙찰 후 사업 운영 및 입주 가능 업종, 관련 법률상 제한을 확인하세요. 단순 소유권 취득만으로 원하는 용도 사용이 보장되는 것은 아닙니다.
• 실제 채무잔액 확인. 중소기업은행의 여러 근저당권, 사건 청구액 1,378,212,269원, 기술보증기금으로 일부 이전된 채권 50,658,498원의 관계와 실제 잔액을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 일부 근저당권 원문에는 1104호 등 다른 호실의 공동담보 표시가 있으므로 1103호에 설정된 권리와 다른 호실의 공동담보 관계 및 범위를 등기 원문으로 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 감정가 대비 51.2%입니다. 그러나 동일 용도 실거래를 통한 가격 검증이 선행되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 점유 및 명도. 현황조사상 여러 임차관계 신고가 있으므로 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 사업장 운영 여부와 인도 가능성을 확인하세요.
• 관리비 확인. 집합건물의 체납 관리비, 특히 공용부분 관련 부담과 관리단의 관리비 정산 내역을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서뿐 아니라 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 두 토지의 등기부 및 토지이용계획확인서를 함께 확인하세요.

맺으며 — 감정가의 절반이라는 숫자보다 인수권리가 중요하다

이 사건은 최저가만 보면 상당히 낮아진 물건입니다. 감정가 712,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 364,544,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 51.2%라는 숫자가 곧 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

더 중요한 것은 권리입니다. 2016년 8월 29일 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 2013년 10월 18일 전입한 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라는 문제가 남습니다. 여기에 매각물건명세서가 명시한 1·2토지 지상권 인수까지 존재합니다.

배당표상 매수인 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 접근하면 위험합니다. 임차인의 보증금과 대항력, 지상권의 구체적인 권리범위를 확인하기 전에는 실질취득가를 산출할 수 없습니다. 산업시설구역에 따른 사용 제한까지 고려하면 단순한 저가 경매로 접근할 물건도 아닙니다.

종합 의견: 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 가능 임차인과 토지 지상권 인수라는 별도 위험이 존재합니다. 시세 검증도 선행되어야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 감정가 할인율이 아니라, 낙찰 후 실제로 떠안게 될 권리와 사용 제한을 얼마만큼 정확히 확인하느냐에 있습니다.