서울남부지방법원 2026타경3467. 가산디지털2로 67, 에이스하이엔드타워7 제11층 제1103호로, 감정평가상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사다나크리에이티브이엔티이며, 2016.07.20 당시 주식회사다나애드 명의로 452,000,000원에 취득한 뒤 상호가 변경됐습니다. 말소기준권리는 2016.08.29 설정된 중소기업은행 근저당권 144,000,000원입니다.
말소기준권리 이후 설정된 중소기업은행의 후순위 근저당권들과 기술보증기금·서울신용보증재단의 가압류, 경매개시결정 및 2026.06.02 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 채권이 아니라 매각물건명세서가 별도로 인수 대상으로 적시한 토지 지상권과 말소기준일보다 앞선 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3467 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제11층 제1103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 감정평가상 아파트형 공장 |
| 소유자 | 주식회사다나크리에이티브이엔티 |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 569,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,378,212,269원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.29 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도 인수사항은 남는다
등기부상 현재 경매의 기준이 되는 중소기업은행 근저당권은 2016.08.29 접수됐습니다. 그 뒤 2017.10.13 채권최고액 240,000,000원, 2019.06.19 각 120,000,000원, 2021.02.03 84,000,000원, 2022.05.13 360,000,000원, 2024.09.05 120,000,000원의 중소기업은행 근저당권이 이어졌고, 2025.03.12 기술보증기금 가압류 352,900,000원, 2025.06.05 서울신용보증재단 가압류 41,553,000원이 설정됐습니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 6명, 선순위 1건은 금액 미상
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 라비문화산업전문유한회사,김철휘 | 2013.10.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 판단 불가 |
| 주식회사 몸이편안,정민우 | 2020.03.19 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 주식회사 키노툰,김석목 | 2023.10.13 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 주식회사 엣지콘,김석목 | 2024.02.15 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| (주)투앤쓰리,한학주 | 2024.04.09 | 21,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 주식회사 애드모먼트,정민우 | 2024.04.16 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 후순위 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인·점유관계는 6건입니다. 이 가운데 라비문화산업전문유한회사,김철휘는 전입일이 2013.10.18로 말소기준권리 2016.08.29보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질 승계액과 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 판정 보류
감정가는 712,000,000원, 현재 최저매각가는 569,600,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 80%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 569,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,096,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 57,504,000원 |
| 6. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 352,900,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 서울신용보증재단 | 41,553,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,582,453,000원 중 채권자 예상배당은 561,504,000원, 미배당은 1,020,949,000원입니다. 이 배당표의 매수인 금액인수 계산은 0원이지만, 토지 지상권 인수 및 선순위 점유자의 미상 보증금 문제는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 제1103호는 아파트형 공장으로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 전제하면 안 됩니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 가산디지털단지역 남서측 인근이며 주변은 아파트형공장·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 제11층 제1103호이며 사용승인일은 2010.04.19입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 시스템냉난방, 소화전, 지하주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 토지는 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 가산디지털2로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다. 특히 산업시설구역 적용에 따라 경매취득자의 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있다는 점이 명시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 인수 확인. 1토지·2토지 각각 을구 1번 지상권 설정등기가 인수 대상으로 명시돼 있으므로 입찰 전 해당 권리의 구체적 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 선순위 점유자 확인. 라비문화산업전문유한회사,김철휘의 전입일은 2013.10.18로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자를 확인하기 전까지 대항력 및 승계액은 확정할 수 없습니다.
- 후순위 점유자 구분. 나머지 5건은 전입일이 2016.08.29 이후로 조사돼 대항력은 없는 구조입니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 569,600,000원은 감정가 712,000,000원의 80%지만, 최근 실거래 비교값이 없으므로 시세 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 산업시설구역 제한 확인. 경매취득자의 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있으므로 실제 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 토지이용계획을 입찰 전 직접 대조하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 인수권리가 먼저다”
이 사건은 감정가 712,000,000원에서 한 차례 유찰돼 569,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 무엇보다 1토지·2토지의 지상권 설정등기가 인수 대상으로 명시돼 있습니다. 여기에 2013.10.18 전입한 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 추가 변수가 있습니다.
따라서 이 물건의 우선순위는 명확합니다. 첫째 지상권 인수내용 확인, 둘째 선순위 점유자의 보증금·권리 확인, 셋째 실제 사용 가능 범위와 산업시설구역 제한 확인, 마지막이 가격 판단입니다. 현재 단계에서는 “감정가의 80%”라는 숫자만 보고 접근하기보다, 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않은 권리확인형 물건으로 보는 것이 타당합니다.
