⚠️ 2013.10.18 선순위 점유 🧾 토지 지상권 2건 📉 1회 유찰 · 80% 💰 569,600,000원
569,600,000원
서울남부지방법원 2026타경3467. 가산디지털2로 67 에이스하이엔드타워7 제11층 제1104호로, 감정평가상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 2016.05.12 주식회사다나애드가 거래가액 451,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.02.03 상호변경을 거쳐 현재 등기상 소유자는 주식회사다나크리에이티브이엔티입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 432,000,000원이 말소기준권리이며, 그 이후의 중소기업은행 추가 근저당권과 기술보증기금· 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 말소기준권리보다 앞선 2013.10.18 전입 신고가 있고, 그 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 확정해서도 안 되고, 반대로 아무 부담이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3467 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제11층 제1104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트형 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 제11층 제1104호 · 사용승인일 2010.04.19 |
| 소유자 | 주식회사다나크리에이티브이엔티 |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 569,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,378,212,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘선순위 확인’이 핵심
말소기준은 2016.05.12 중소기업은행 근저당권 432,000,000원입니다. 2019.06.19 설정된 근저당권 120,000,000원 2건, 2022.05.13 근저당권 360,000,000원, 2024.09.05 근저당권 120,000,000원, 2025.03.12 기술보증기금 가압류 352,900,000원, 2025.06.05 서울신용보증재단 가압류 41,553,000원 및 2026.01.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 점유관계 — 2013.10.18 신고는 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 라비문화산업전문유한회사,김철휘 | 2013.10.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 몸이편안,정민우 | 2020.03.19 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 키노툰,김석목 | 2023.10.13 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엣지콘,김석목 | 2024.02.15 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)투앤쓰리,한학주 | 2024.04.09 | 21,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 애드모먼트,정민우 | 2024.04.16 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 점유 신고는 6건입니다. 이 가운데 2013.10.18 신고된 라비문화산업전문유한회사,김철휘만 말소기준일 2016.05.12보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 나머지 신고는 모두 말소기준 이후입니다. (주)투앤쓰리,한학주의 보증금 21,000,000원 외에는 보증금도 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 569,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,096,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 9,504,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 352,900,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울신용보증재단 | 41,553,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,546,453,000원 중 채권자 배당은 561,504,000원으로 계산되며, 미배당액은 984,949,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 토지 지상권 인수 및 선순위 점유 관련 부담은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 용도·입지·사용제한 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트형 공장으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재, 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주위는 아파트형공장·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 가산디지털단지역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 기본 위생·급배수, 승강기, 시스템냉난방, 소화전, 지하주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 가산디지털2로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 취득·사용 제한. 토지이용계획확인서상 산업시설구역으로, 경매취득자의 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있으므로 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 1토지·2토지 을구1번 지상권 설정등기가 매수인 인수권리로 명시돼 있으므로 존속기간·범위·사용상 영향 등을 확인해야 합니다.
- 2013.10.18 점유자 확인. 라비문화산업전문유한회사,김철휘의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서 및 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 현황조사상 다른 점유 신고도 존재하고 보증금 미상인 경우가 많으므로 실제 사용·인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 산업시설구역 적격성 확인. 경매취득자의 사업범위와 행위에 제한이 있을 수 있으므로 취득 목적이 허용되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 712,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 569,600,000원으로 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로는 이를 가격 메리트로 연결할 근거가 없습니다. 실거래 자료가 없고, 무엇보다 2013.10.18 선순위 점유 신고의 보증금이 미상이며 토지 지상권 2건이 인수권리로 명시돼 있기 때문입니다.
후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 점은 분명하지만, 그것만으로 “인수 없는 안전형”이라 결론내릴 수는 없습니다. 또한 산업시설구역에 따른 취득자의 사업범위·행위 제한도 확인해야 합니다. 이 사건의 순서는 가격 검토보다 권리·사용제한 확정이 먼저입니다. 선순위 점유와 지상권의 실제 부담을 확인한 뒤에야 569,600,000원을 기준으로 실질취득가와 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
