서울남부지방법원 2026타경3467. 서울 금천구 가산동 에이스하이엔드타워7 제11층 제1104호입니다. 감정평가서상 이용상태는 아파트형 공장으로, 일반적인 주거용 아파트와는 다른 물건입니다. 감정가 7억 1,200만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3억 6,454만 4,000원입니다. 가격만 보면 상당한 하락이지만, 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 매각 후에도 매수인이 부담할 수 있는 권리와 점유관계입니다.

말소기준권리는 2016년 5월 12일 설정된 중소기업은행의 채권최고액 4억 3,200만원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 별도로 1토지와 2토지의 지상권 설정등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 또한 2013년 전입한 점유자의 임대차보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수

등기부상 핵심 기준은 2016년 5월 12일 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 2019년·2022년·2024년 근저당권과 2025년 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 결론은 건물 등기부의 후순위 권리에 관한 것으로, 매각물건명세서에 별도로 기재된 토지 지상권까지 소멸한다는 의미는 아닙니다.

추가로 2025년 7월 30일에는 을구 13번 근저당권의 일부가 기술보증기금으로 이전되었습니다. 등기상 변제액은 50,658,498원입니다. 이러한 채권자 변경 내역도 배당관계 확인 시 함께 살펴봐야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 51.2%, 하지만 시세 대비 저렴한지는 별개

현재 최저매각가는 364,544,000원으로 감정가 712,000,000원의 약 51.2%입니다. 세 차례 유찰을 거쳐 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 다만 이 비율은 감정가와 최저가의 비교일 뿐, 실제 거래가격과의 비교는 아닙니다.

이 물건은 아파트형 공장입니다. 일반 주거용 아파트의 시세나 가격 형성 기준을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 입찰 판단에는 아파트형 공장 및 업무·산업시설의 거래사례와 임대수요, 해당 호실의 사용 가능 범위 등을 함께 비교해야 합니다.

③ 점유·임차인 분석 — 실제 임차인 6건, 선순위 가능성 1건

현황조사상 확인되는 임차인은 총 6건입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 이 가운데 5건은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 2013년 10월 18일 전입한 라비문화산업전문유한회사·김철휘는 선순위 점유자입니다. 해당 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수금액을 확정할 수 없습니다.

나머지 5건은 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인되어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 그중 (주)투앤쓰리는 보증금 21,000,000원과 월 차임 2,100,000원이 확인되지만, 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력에 따른 인수대상으로 보기는 어렵습니다. 다만 확정일자와 우선변제권 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

특히 보증금이 미상인 임차인이 다수이므로, 임대차계약서·전입 및 사업자등록 관련 자료, 확정일자, 실제 점유현황을 대조해야 합니다. 아파트형 공장이라는 이용형태도 고려하여 각 점유자의 실제 사용부분과 임대차관계를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 364,544,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 계산하면 집행비용을 제외한 대부분의 금액이 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권과 가압류는 배당받지 못하는 구조입니다.

채권자 전체 청구액 1,546,453,000원 · 예상 총배당액 358,640,384원 · 미배당 채권액 1,187,812,616원. 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정 배당이며 실제 배당은 집행비용 및 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미회수는 커진다

유찰이 추가되면 매각가격은 하락하지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 변화가 매수인에게 자동으로 가격 메리트를 제공하는 것은 아닙니다. 선순위 점유자의 인수금액과 토지 지상권 부담이 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 최저가가 더 내려가더라도 지상권의 법적 부담과 실제 사용 제한은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·이용제한·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재. 지하철 가산디지털단지역 남서측 인근으로 아파트형 공장, 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 가산디지털단지역이 있어 대중교통과 차량 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 20층 건물입니다. 사용승인일은 2010년 4월 19일입니다.
• 이용상태. 감정평가서상 아파트형 공장으로 이용 중입니다. 주거용 아파트와는 용도 및 수요층이 다르므로 별도의 거래사례 검토가 필요합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 및 국가산업단지에 해당하며, 산업시설구역으로 기재되어 있습니다.
• 산업시설 규제. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 사업범위와 행위 제한이 있을 수 있습니다. 낙찰 후 사용하려는 업종과 실제 입주 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 도로. 토지 북동측으로 폭 약 20m 내외의 가산디지털2로 포장도로와 접합니다.
• 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·승강기·시스템 냉난방·소화전 및 지하주차장 시설이 갖춰져 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 가산디지털단지 내 아파트형 공장이라는 특성상 일반 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 실제 임대수요, 공실 가능성, 산업시설 입주 자격 및 사용 제한을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1토지·2토지 지상권 원본 확인. 각 토지 등기부 을구 1번 지상권의 권리자, 설정일, 목적, 범위, 존속기간을 확인하고 매각 후에도 존속하는 부담을 구체적으로 파악해야 합니다.
• 선순위 점유자 확인. 라비문화산업전문유한회사·김철휘의 2013.10.18 전입 사실과 실제 점유관계를 확인하고 보증금, 확정일자, 계약 내용 및 매수인 인수 여부를 확정해야 합니다.
• 나머지 임차인 확인. 후순위 점유자 5건의 보증금과 확정일자, 실제 사용부분을 확인해야 합니다. 보증금 미상인 임차인이 다수입니다.
• 산업시설 입주 가능성. 산업시설구역의 적용 법률과 사용 목적 제한을 확인하고, 낙찰 후 계획한 사업의 입주 및 운영이 가능한지 확인해야 합니다.
• 실제 거래가격 검토. 동일 건물 및 유사 아파트형 공장의 거래사례와 임대료, 공실률 등을 조사해야 합니다. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 명도 및 점유관계. 실제 점유자가 다수이므로 각 점유자의 계약관계와 사용범위를 확인하고 인도 및 명도 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비, 공용부분 부담 및 관리규약을 확인해야 합니다.
• 배당 및 채권관계. 중소기업은행 근저당권, 기술보증기금 일부 이전 및 가압류 관련 채권관계를 확인하고 실제 배당요구 및 배당표를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 51.2% ≠ 실질취득가 51.2%”

서울남부지방법원 2026타경3467은 세 차례 유찰되어 감정가의 51.2%까지 가격이 내려온 아파트형 공장 물건입니다. 중소기업은행의 2016년 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 점은 권리분석상 확인할 수 있습니다.

하지만 이 물건에는 일반적인 후순위 권리 소멸만으로 해결되지 않는 두 가지 핵심 문제가 있습니다. 첫째, 매각물건명세서에 1토지와 2토지의 지상권 설정등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 둘째, 말소기준권리보다 앞선 2013년 전입 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

이 두 가지가 해결되지 않으면 최저매각가 364,544,000원을 기준으로 한 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가와 인수금액을 합산하여 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.

따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 토지 지상권의 존속과 부담 범위, 선순위 점유자의 임대차보증금 및 대항력 여부입니다. 이 두 가지가 명확하게 정리되기 전에는 낮아진 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.