188,300,000원
의정부지방법원 2026타경52. 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 에이동 6층 617호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 해당 호는 드라이브인 공장으로 이용 중입니다. 감정가 269,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 188,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 8월 25일 국민은행 근저당권이고, 경매개시결정까지는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 밖 점유관계입니다. 실제 임차인은 3명이며, 이 가운데 (주)지움컴퍼니와 (주)더블루오션은 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력 있음으로 조사됐습니다. 두 임차인의 보증금은 각각 10,000,000원과 5,000,000원으로, 우선변제권은 확인되지 않아 현재 배당표에서는 합계 15,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경52 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-1 한강듀클래스의정부고산 에이동 6층617호 |
| 용도 / 이용상태 | 지식산업센터 · 공장 · 드라이브인 공장 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 내 6층 617호 |
| 소유자 | 방규상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 188,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 474,236,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
등기부상 2022.08.25 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 방규상 명의로 소유권이 이전됐고, 2026.02.03 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 등기보다 앞선 임차 점유는 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)지움컴퍼니(대표자 허정환) | 2019.04.17 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 10,000,000원 인수 |
| (주)더블루오션(대표자 조동철) | 2021.03.30 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 신현민 | 2024.05.13 | 5,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 인수 없음 |
② 가격 구조 — 70% 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
현재 최저가는 188,300,000원으로 감정가 269,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 15,000,000원이 그대로 인수되므로 실제 자금부담은 203,300,000원입니다. 부대비용을 제외하더라도 최저가보다 15,000,000원이 올라갑니다.
| 현재 최저가 | 188,300,000원 |
|---|---|
| 대항력 임차보증금 인수 | 15,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 203,300,000원 |
| 2회 유찰 시 매각가 | 131,809,999원 |
| 3회 유찰 시 매각가 | 92,266,999원 |
2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 15,000,000원으로 계산돼 있고, 3회 유찰 시에도 같습니다. 따라서 단순 매각가 기준으로는 각각 131,809,999원과 92,266,999원까지 내려가지만, 실제 부담은 그 가격에 인수보증금을 더해 보아야 합니다. 현재 자료에는 직접 비교할 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,436,200원 |
| 인수 · (주)지움컴퍼니 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)더블루오션 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 273,600,000원 | 184,863,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 273,600,000원 중 184,863,800원이 배당되고 88,736,200원이 미배당됩니다. 대항력 임차인 보증금 15,000,000원은 배당금에서 지급되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고산초등학교 북서측 인근의 고산지구에 위치하며, 주위는 유사 지식산업센터, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 617호는 드라이브인 공장입니다.
- 도로. 고산동 996-1 토지는 북서측 대로, 북동측 중로에 접하고 도로상태는 무난합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,309,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 현재 최저가 188,300,000원이 아니라 실질취득 203,300,000원을 기준으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. (주)지움컴퍼니 10,000,000원, (주)더블루오션 5,000,000원의 보증금 승계 여부와 점유현황을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 신현민 점유. 2024.05.13 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 목적물 전부 또는 일부의 점유자로 조사돼 명도관계 확인이 필요합니다.
- 입주조건. 지식산업센터 드라이브인 공장으로 이용 중이므로 입주 가능 업종과 관련 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 매매·임대 시세를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 1,500만원 인수를 먼저 본다”
이 사건의 포인트는 유찰 횟수가 아니라 인수구조입니다. 감정가 269,000,000원에서 188,300,000원까지 내려와 표면 할인율은 30%지만, 대항력 임차인 2명의 보증금 15,000,000원이 낙찰자에게 승계되므로 현재 회차의 실질취득은 203,300,000원입니다. 여기에 실제 임차인 3명의 점유관계와 지식산업센터 입주조건 확인까지 필요합니다.
등기상 말소기준은 명확하지만, 매수인이 떠안는 임차보증금이 있고 직접 비교할 실거래 시세도 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 저렴하다”는 결론은 금물입니다. 권리는 중간 난도, 가격 판단은 실질취득 기준, 활용은 입주조건 확인 후. 이 세 가지를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 지식산업센터 경매입니다.
