의정부지방법원 2026타경52. 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 9층 932호로, 감정 이용상태상 공장(지식산업센터)·사무실로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 말소기준은 2022.08.25. 국민은행 근저당권이고, 2026.02.03. 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 근저당과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다.
현황조사상 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 (주)지움컴퍼니는 2019.04.17., (주)더블루오션은 2021.03.30. 전입으로 모두 말소기준인 2022.08.25.보다 앞서 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다. 두 임차인의 보증금 10,000,000원과 5,000,000원은 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 반면 신현민은 2024.05.13. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경52 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 9층932호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 문충로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 사무실 이용 |
| 소유자 | 방규상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 474,236,656원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 277,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)지움컴퍼니(대표자 허정환) | 목적물 전부 | 2019.04.17. | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| (주)더블루오션(대표자 조동철) | 목적물 전부 또는 일부 | 2021.03.30. | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 신현민 | 목적물 전부 또는 일부 | 2024.05.13. | 5,000,000원 / 550,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 3건은 중복 신고가 아닌 실제 임차인 3명으로 봅니다. 이 중 선순위 2명은 확정일자 없이 우선변제권이 없는 것으로 배당표에 반영돼 있어, 낙찰대금에서 배당받지 않고 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 신현민은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 182,300,000원
현재 최저매각가는 167,300,000원이지만, 대항력 임차인 보증금 15,000,000원을 합치면 현재 회차의 실질취득 부담은 약 182,300,000원입니다. 감정가 239,000,000원보다 낮지만, 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,142,200원 |
| 인수 · (주)지움컴퍼니 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)더블루오션 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 277,200,000원 | 164,157,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,142,200원을 제외한 164,157,800원이 국민은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 113,042,200원입니다. 선순위 임차인 보증금 15,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 대상 중 사무실 이용이 확인됩니다. 매각물건명세서에도 지식산업센터(사무실)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 입주조건. 지식산업센터의 입주조건은 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있어, 실제 사용 목적과 입주 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 입지. 고산초등학교 북서측 인근 고산지구로, 지식산업센터·아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역에 포함되고, 해당 토지 공시지가는 1,946,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 현재 최저가 167,300,000원에 선순위 임차보증금 15,000,000원을 더한 약 182,300,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 현황조사상 실제 임차인 3명이 존재하고, 목적물 전부 또는 일부에 대한 점유관계가 겹쳐 있습니다. 현장 점유 범위와 명도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 보증금. (주)지움컴퍼니 10,000,000원, (주)더블루오션 5,000,000원은 대항력 있는 인수 항목으로 계산되어 있습니다.
- 미납 관리비. 2026.04.23.자 한강듀클래스의정부고산제비동관리단의 공용부분 미납 관리비 3,059,730원 청구가 있으므로 부담 범위와 현재 잔액을 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 입주조건. 사무실 이용 상태와 별개로 입주자격·사용 가능 업종 등 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 1,500만원 인수를 먼저 본다”
이 사건은 등기부상으로는 말소기준인 국민은행 근저당권 뒤의 권리가 매각으로 정리되지만, 점유관계에서 선순위 대항력 임차인이 2명 남는 유형입니다. 현재 최저가는 167,300,000원이지만 두 임차인의 보증금 합계 15,000,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 약 182,300,000원입니다. 여기에 지식산업센터 입주조건과 공용부분 미납 관리비 3,059,730원 확인까지 필요합니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하기 어렵습니다. 권리상 핵심은 선순위 임차보증금 인수, 가격상 핵심은 실질취득가와 실제 시장가격의 재검증입니다.
