부산지방법원 2025타경3921. 부산 북구 만덕동 884-10의 토지와 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 근린생활시설이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 건물은 세멘블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이고 사용승인일은 1986.12.24입니다. 토지면적은 202.1㎡입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2016.09.02. 설정된 신만덕새마을금고 근저당권 188,500,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 227,101,000원으로 감정가 463,472,860원의 49% 수준이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3921 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 884-10 · 부산광역시 북구 덕천로370번길 46 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 주택 및 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 세멘블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1986.12.24 |
| 토지 | 대 202.1㎡ · 주상용 · 공시지가 1,163,000원/㎡ |
| 소유자 | 정철교 (2024.10.20 상속, 2025.10.30 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 463,472,860원 / 227,101,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신만덕새마을금고 / 178,364,360원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준인 신만덕새마을금고 근저당권은 토지와 건물을 공동담보로 하는 채권최고액 188,500,000원의 권리입니다. 신청채권자의 청구액 178,364,360원은 이 채권최고액보다 작습니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 2025.11.11. 임의경매개시결정과 2026.01.02. 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·사업자 분석 — 5곳은 대항력 없음, 1곳은 미상
조사상 실제 임차인·사업자는 6곳이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 신고일이 확인된 5곳은 모두 말소기준일인 2016.09.02.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 솔비즈컨설팅(주)은 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인·사업자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 미상 | 2025.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구지환 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)뉴원개발 이율배 | 1층 | 2019.04.12 | 30,000,000원 / 750,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태성이엔지개발 편미주 | 1층 | 2022.04.22 | 5,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 창선유통주식회사 김정현 | 미상 | 2023.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 솔비즈컨설팅(주) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 보류
현재 최저매각가는 227,101,000원으로 감정가 463,472,860원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 주택과 근린생활시설이 섞인 노후 2층 건물이고 내부 현장조사도 이뤄지지 않았습니다. 동일 조건의 비교 실거래가 제시되지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 싸다고 표현할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 227,101,000원 | 188,500,000원 | 0원 | 34,621,586원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 158,970,700원 | 155,945,110원 | 32,554,890원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 111,279,490원 | 108,921,577원 | 79,578,423원 | 0원 |
다음 회차로 내려가면 신청채권자의 미배당은 늘어나지만, 해당 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 산정 인수액은 모두 0원입니다. 다만 임차인의 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았고, 미상 점유자의 권리관계도 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,979,414원 |
| 1. 근저당 · 신만덕새마을금고 | 188,500,000원 | 188,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,621,586원 |
현재 최저가에서는 채권최고액 기준 근저당권이 전액 배당되고 소유자 잔여도 34,621,586원으로 산정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백양중학교 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·근린생활시설·소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 택지개발지구, 백양중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 1986.12.24 사용승인된 2층 건물이며 내부 현장조사가 불가능해 내벽과 내부 관리상태는 확인되지 않았습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼합된 노후 개별 건물로, 표준화된 공동주택보다 매수층과 가격 비교가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 솔비즈컨설팅(주)의 실제 점유부분, 신고일, 임대차계약일, 보증금과 차임을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 보증금이 미상인 이재웅·구지환·창선유통주식회사 김정현의 임대차계약과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 조사. 감정평가 당시 내부 현장조사가 불가능했으므로 층별 사용상태, 누수·균열, 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·현황과 철거 또는 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 주택·근린생활시설 복합건물의 실제 매매사례와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 미상 권리와 현장을 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 신만덕새마을금고 근저당이 전액 배당되며 매수인 인수액도 0원입니다. 신고일이 확인된 임차인·사업자 5곳 역시 모두 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
하지만 솔비즈컨설팅(주)의 신고일과 보증금은 미상이고, 내부 현장조사도 이뤄지지 않았습니다. 더구나 주택과 근린생활시설이 함께 있는 1986년 사용승인 건물이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 비교 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 결론 내리기보다는, 권리 확정·점유 확인·내부 상태·현지 시세 검증을 먼저 끝내야 하는 C등급 물건입니다.
