부산지방법원 2025타경3921. 부산 북구 만덕동 884-10의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 근린생활시설로 이용 중이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가는 463,472,860원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 158,971,000원입니다.
권리의 기준점은 2016.09.02 설정된 신만덕새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 188,500,000원이고, 이후 2025.11.11 임의경매개시결정과 2026.01.02 부산광역시 북구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계에서는 한 건을 별도로 봐야 합니다. 조사된 사람·법인 가운데 이재웅, 구지환, (주)뉴원개발 이율배, 주식회사 태성이엔지개발 편미주, 창선유통주식회사 김정현은 확인된 전입·사업자등록 시점이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 솔비즈컨설팅(주)은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3921 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 884-10 · 부산광역시 북구 덕천로370번길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 주택 및 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 세멘블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1986.12.24 |
| 토지 | 202.1㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 |
| 현재 소유자 | 정철교 · 2024.10.20 상속 · 2025.10.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 463,472,860원 / 158,971,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 178,364,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 등기에는 여러 근저당·압류·가압류·임차권이 있었지만 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.09.02 신만덕새마을금고 근저당권 188,500,000원입니다. 그 뒤에 등기된 2025.11.11 임의경매개시결정과 2026.01.02 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 5건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 이름 | 점유부분 | 전입·등록 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | - | 2025.06.18 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구지환 | - | 2022.10.04 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)뉴원개발 이율배 | 1층 | 2019.04.12 | 30,000,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 태성이엔지개발 편미주 | 1층 | 2022.04.22 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 창선유통주식회사 김정현 | - | 2023.12.19 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 솔비즈컨설팅(주) | - | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
말소기준일은 2016.09.02입니다. 이재웅은 2025.06.18, 구지환은 2022.10.04, (주)뉴원개발 이율배는 2019.04.12, 주식회사 태성이엔지개발 편미주는 2022.04.22, 창선유통주식회사 김정현은 2023.12.19로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 다섯 건은 대항력 없음으로 판단됩니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 자료가 없다
감정가는 463,472,860원이고 현재 최저매각가는 158,971,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 동일하거나 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,025,594원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 신만덕새마을금고 | 188,500,000원 | 155,945,406원 |
| 미배당 | - | 32,554,594원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 158,971,000원을 가정하면 집행비용 3,025,594원을 제외한 155,945,406원이 신만덕새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 32,554,594원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 백양중학교 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·근린생활시설·소규모 공동주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 전기·위생·급배수·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 건물. 세멘블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인은 1986.12.24입니다. 내부 현장조사는 불가했습니다.
- 토지. 토지면적 202.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,163,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 솔비즈컨설팅(주) 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 1층에 (주)뉴원개발 이율배와 주식회사 태성이엔지개발 편미주의 임차관계가 확인됩니다. 실제 점유구획과 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 주택 및 근린생활시설로 이용 중이므로 실제 사용현황과 각 부분의 점유관계를 함께 점검해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 158,971,000원이지만 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 하락률만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 폭보다 미상 점유관계가 먼저다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2016.09.02 신만덕새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 등기된 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 확인된 전입·사업자등록 시점이 있는 다섯 건도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
하지만 솔비즈컨설팅(주)은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 3회 유찰로 최저가가 158,971,000원까지 내려왔어도 실거래 시세가 없어 가격상 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 등기상 인수 계산은 0원, 점유관계는 1건 미상, 가격 판단은 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
