부산지방법원 2025타경3921. 부산 북구 덕천동 일동파크맨션 상가동 2층 202호입니다. 등기상 말소기준은 2016.09.02. 신만덕새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 39,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 북구(부산광역시) 압류는 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인되는 이재웅·구지환·(주)뉴원개발 이율배·주식회사 태성이엔지개발 편미주·창선유통주식회사 김정현도 모두 말소기준일 뒤에 전입 또는 사업자등록이 확인돼 대항력이 없습니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 솔비즈컨설팅(주)은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 승계액을 확정할 수 없습니다. 또한 현황조사에 (주)뉴원개발 이율배와 주식회사 태성이엔지개발 편미주는 점유부분이 1층으로 기재돼 있습니다. 본건은 상가동 2층 202호이므로 실제 점유대상과의 일치 여부를 원본 현황조사와 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3921 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 365-11 일동파크맨션 제상가동 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 주택 및 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 정철교 (2024.10.20. 상속, 2025.10.30. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 28,910,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신만덕새마을금고 / 178,364,360원 |
| 등기상 담보액 | 신만덕새마을금고 근저당권 채권최고액 39,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 정비사업 | 일동파크맨션 소규모재건축 정비사업 진행 중 · 해당 호수 청산대상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.09.02. 설정된 신만덕새마을금고 근저당권입니다. 2025.11.11. 임의경매개시결정과 2025.12.29. 북구(부산광역시) 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 점유·임차인 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 미상 | 2025.06.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 구지환 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| (주)뉴원개발 이율배 | 1층 | 2019.04.12 | 30,000,000원 / 750,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 태성이엔지개발 편미주 | 1층 | 2022.04.22 | 5,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 창선유통주식회사 김정현 | 미상 | 2023.12.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 솔비즈컨설팅(주) | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일이 확인되는 점유자는 모두 2016.09.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 솔비즈컨설팅(주)은 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표의 인수액 0원은 시뮬레이션 값이며, 매각물건명세서 원본과 사업자등록·점유 개시일을 확인하기 전까지 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 소규모재건축 — 이 호수는 청산대상
매각물건명세서 비고와 감정평가서에는 일동파크맨션 소규모재건축 정비사업이 진행 중이며, 정비사업조합 문의 결과 해당 호수는 청산대상으로 조사됐다고 기재돼 있습니다. 이 물건은 단순히 현재 건물과 대지지분을 싸게 매수하는 문제가 아니라, 청산 절차와 청산금 산정이 경제적 가치의 중심이 될 수 있습니다.
④ 실거래 참고 — 숫자는 낮지만 직접 비교는 어렵다
일동파크맨션 단지 실거래는 최근 7건이 확인됩니다. 다만 본건 비교대상 면적은 32.45㎡인데, 실거래 면적은 50.67㎡부터 72.99㎡까지로 면적이 일치하지 않습니다. 본건은 상가동 202호이면서 주택 및 근린생활시설로 이용되고 있고 청산대상으로 조사돼, 아래 거래가는 직접 시세가 아니라 단지 가격 흐름을 보는 참고자료로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 57.06㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2024.02 | 72.99㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 72.99㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 67.68㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.06 | 50.67㎡ | 1 | 269,000,000원 |
| 2022.04 | 55.98㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2022.04 | 52.2㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 108,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 108,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 26.8%입니다. 그러나 최근 거래 표본이 1건뿐이고 면적이 일치하지 않으며, 최근 거래가 과거 거래보다 56.0% 하락한 추세입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 225,857,142원을 기준으로 가격 가점을 주거나, 최저가만 보고 시세보다 싸다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 28,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 3.2% 추정) | - | 920,380원 |
| 2. 근저당 · 신만덕새마을금고 | 39,000,000원 | 27,989,620원 |
| 근저당 미배당 | - | 11,010,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 시뮬레이션 | - | 0원* |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 신만덕새마을금고에 배당되고, 근저당권 채권최고액 중 11,010,380원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 솔비즈컨설팅(주)의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액 0원은 최종 확정값이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 28,910,000원 | 27,989,620원 | 11,010,380원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,237,000원 | 19,472,734원 | 19,527,266원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,165,900원 | 13,510,914원 | 25,489,086원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대지 위 건물은 주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 세멘블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조입니다.
- 입지. 백양중학교 북동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·소규모 공동주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,433,000원/㎡입니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 건물 조사. 내부 현장조사가 불가능해 내벽 상태가 확인되지 않았고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 일동파크맨션은 158세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 청산대상이라는 특수성이 일반 매매 환금성을 제한할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 청산대상 확인. 정비사업조합에서 해당 호수의 청산대상 확정 여부와 청산금 산정자료를 확인하세요.
- 솔비즈컨설팅(주) 확인. 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일, 임대차계약, 보증금과 점유부분을 확인하세요.
- 점유부분 대조. 1층으로 조사된 (주)뉴원개발 이율배와 주식회사 태성이엔지개발 편미주의 점유가 본건 2층 202호와 관련되는지 확인하세요.
- 가격 비교 제한. 최근 실거래는 본건 비교면적 32.45㎡와 일치하지 않으므로, 108,000,000원을 직접 시세로 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -56.0%와 2회 유찰 이력을 응찰가 판단에 반영하세요.
- 배당 원본 확인. 집행비용·당해세·최우선변제와 실제 채권계산서를 기준으로 배당표를 다시 계산하세요.
- 현장 확인. 내부 현장조사가 이뤄지지 않았으므로 이용상태, 시설, 출입구와 실제 점유자를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 청산금과 미상 점유가 먼저다
이 물건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고, 확인되는 후순위 점유자는 대항력이 없어 비교적 단순합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 솔비즈컨설팅(주)의 전입일·보증금이 미상이고, 조합 조사에서 해당 호수가 청산대상으로 확인됐다는 점이 결론을 바꿉니다.
최저가 28,910,000원은 최근 12개월 거래 108,000,000원의 26.8%이지만, 비교면적이 일치하지 않고 최근 가격 추세도 -56.0%입니다. 여기에 청산금이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가를 곧바로 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 일부 합격, 실질 권리와 사업성은 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 청산금과 미상 점유를 얼마만큼 확정하느냐입니다.
