부산지방법원 2025타경100587. 부산 사하구 하단동 크라운34 4층 403호로 표시된 다세대 물건입니다. 감정가는 334,000,000원, 현재 최저매각가는 163,660,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사미원건업이며, 신청채권자인 온천새마을금고의 청구액은 196,287,480원입니다.
권리의 기준점은 2021.07.15. 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 116,600,000원이며, 그 뒤에 들어온 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류, 국의 압류와 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표에 반영된 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100587 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 4층 403호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물명 / 비교면적 | 크라운34 · 실거래 비교대상 57.11㎡ |
| 소유자 | 주식회사미원건업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 163,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 196,287,480원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급일 | 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 설정됐던 장림동새마을금고 근저당권 50,000,000원은 2021.07.15. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수된 온천새마을금고 근저당권 116,600,000원입니다. 2023년 최석만 명의 주택임차권 160,000,000원이 등기됐으나 2023.10.06. 말소돼 현재 존속하는 임차권등기는 아닙니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 160,000,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 70,644,747원, 국의 압류와 두 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 신고된 것이 아니라 가압류 채권자로 등기돼 있으므로, 이를 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
② 점유·임차인 분석
| 성명 / 점유표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 양희준 | 2021.07.16 | 미상 | 2025.03.07 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (주)장복홀딩스 · 601호 | 2021.11.17 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
양희준의 전입일은 2021.07.16.으로 말소기준 2021.07.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.03.07. 접수됐습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 미상이나, 대항력이 없으므로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
(주)장복홀딩스 역시 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분이 본건 403호가 아닌 601호로 기재돼 있어, 본건의 실제 임차인 수와 점유관계는 별도로 대조해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인 신고는 없으며, 실제 점유관계 확인대상은 양희준과 601호 표기의 적정성입니다.
③ 시세 비교 — 64.2%지만 표본은 2건
크라운34의 비교거래는 2024.02. 거래 2건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액은 255,000,000원이고, 현재 최저가 163,660,000원은 이 평균의 64.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준인 실질취득액도 163,660,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | 57.11㎡ 비교 | 2건 | 255,000,000원 |
최신 거래는 250,000,000원, 최고 거래는 260,000,000원입니다. 최저가가 두 거래보다 낮다는 점은 가격상 장점입니다. 다만 거래가 모두 2024.02.에 집중돼 있고 표본도 2건뿐이며, 대상 비교면적 57.11㎡와 실제 거래면적 53.02㎡·55.66㎡ 사이에 차이가 있습니다. 따라서 64.2%라는 비율만으로 즉시 저평가를 단정하기보다 403호의 정확한 전유면적과 상태를 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,091,240원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 116,600,000원 | 116,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 43,968,760원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 70,644,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 347,244,747원 중 160,568,760원이 배당되고, 미배당액은 186,675,987원입니다. 신청채권자 청구액은 196,287,480원이지만 근저당 채권최고액 기준 예상배당은 116,600,000원으로 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 163,660,000원 | 160,568,760원 | 186,675,987원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 114,562,000원 | 112,158,132원 | 235,086,615원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80,193,400원 | 78,349,919원 | 268,894,828원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 권리 구조에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어가는 인수형 사건이 아니므로, 현재 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·빌라·오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물 이용. 건물 부지는 업무시설과 공동주택 부지로 이용 중이며, 본건은 매각물건명세서상 공동주택인 다세대주택으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 도로에 접하고, 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 445.6㎡, 공시지가 1,784,000원/㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지로 기재돼 있습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 원본 대조. 감정평가 요항과 일부 점유자료의 601호 표기가 본건 403호와 혼재합니다. 감정평가서 표제부·호별배치도·현황조사서를 반드시 대조하세요.
- 양희준 보증금·확정일자. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구서에서 신고 내용을 확인하세요.
- 601호 법인 전입. (주)장복홀딩스의 점유 부분이 601호로 표시돼 있습니다. 본건 403호의 실제 점유자인지 오기인지 확인하세요.
- 과거 임차권 말소 확인. 최석만의 임차권 160,000,000원은 2023.10.06. 말소됐으나, 말소 원인과 관련 서류를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 점유·명도. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도 과정에는 협의나 인도명령 절차가 필요할 수 있으므로 현장 방문과 우편물·호실 표시 확인이 필요합니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 9세대이고 실거래 표본도 2건입니다. 재매각 시 거래기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 잡으세요.
- 체납 확인. 관리비 공용부분 체납, 당해세와 공과금은 관리주체·관할기관을 통해 별도로 확인하세요.
- 입찰 전 최신 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮아졌고, 승부처는 ‘호수 확인’
이 사건은 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 조사된 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다. 최저가 163,660,000원은 최근 실거래 평균 255,000,000원의 64.2%여서 숫자만 보면 가격 여지가 있습니다.
다만 비교거래가 2건에 불과하고 총 9세대의 소규모 건물이며, 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 무엇보다 본건은 403호인데 감정평가 요항과 일부 점유자료에는 601호가 등장합니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하고 가격은 낮아졌지만, 403호에 관한 감정·면적·점유자료가 맞는지 확인되기 전에는 응찰가를 확정하지 말아야 한다입니다. 권리보다 서류와 현장의 호수 일치 여부가 최종 의사결정을 좌우합니다.
