부산지방법원 2025타경100587. 부산 사하구 하단동 크라운34 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정가는 334,000,000원, 현재 최저매각가는 114,562,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2021.07.15 온천새마을금고 근저당권 116,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 들어온 주택도시보증공사 가압류·경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 쪽에서는 양희준의 전입일이 2021.07.16으로 말소기준 바로 다음날입니다. 따라서 제공된 조사상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025.03.07 배당요구를 한 기록이 있습니다. 또 (주)장복홀딩스는 2021.11.17 전입으로 역시 대항력이 없으나, 조사된 점유 부분이 601호로 본건 403호와 다릅니다. 이 호수 차이는 실제 점유관계 확인이 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100587 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 4층403호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 114,562,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준 | 2021.07.15 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 116,600,000원 |
| 청구금액 | 196,287,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
과거 장림동새마을금고 근저당 50,000,000원은 2021.07.15 말소됐고, 최석만의 주택임차권 160,000,000원도 2023.10.06 등기상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.07.15 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 160,000,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 70,644,747원, 국 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희준 | - | 2021.07.16 | 미상 | 2025.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)장복홀딩스 | 601호 | 2021.11.17 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자 모두 전입신고가 2021.07.15 말소기준 이후라 조사 결과상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 인수되는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 양희준은 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, (주)장복홀딩스의 조사 호수는 본건 403호가 아닌 601호입니다. 보증금 액수와 실제 403호 점유관계는 매각물건명세서와 현장조사로 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가 1.15억, 실거래 표본은 2.50억·2.60억
크라운34 실거래 표본은 2건입니다. 두 거래 모두 2024.02 거래로, 53.02㎡ 11층 250,000,000원, 55.66㎡ 6층 260,000,000원입니다. 평균은 255,000,000원, 최신 거래가는 250,000,000원입니다. 현재 최저매각가 114,562,000원은 최근 평균 대비 44.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | - | 2건 | 255,000,000원 |
가격 숫자만 보면 현재 최저가는 실거래 표본보다 크게 낮습니다. 다만 거래 표본 자체가 2건이고, 크라운34는 9세대 규모입니다. 또한 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 따라서 44.9%라는 비율만으로 환금성과 실제 매도가를 단정하기보다, 현재 매물·동일 건물 거래 가능성까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,403,868원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 116,600,000원 | 112,158,132원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 70,644,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 347,244,747원 중 예상 배당액은 112,158,132원이며, 미배당은 235,086,615원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 114,562,000원 | 112,158,132원 | 235,086,615원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80,193,400원 | 78,349,919원 | 268,894,828원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 56,135,380원 | 54,724,943원 | 292,519,804원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 온천새마을금고를 포함한 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 4회·5회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락이 곧 임차보증금 인수 증가로 이어지는 대항력 인수형 사건과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 주변 환경. 하단초등학교 남서측 인근으로 공동주택·빌라·오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 하단역이 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 445.6㎡이며 도로에 접합니다. 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되며 준주거지역입니다.
- 건물 규모. 크라운34는 9세대이며 준공일은 2020.03.26입니다. 거래 표본은 2건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 양희준의 실제 403호 점유 여부와 보증금·확정일자를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 601호 기록 확인. (주)장복홀딩스는 조사 부분이 601호로 되어 있으므로 본건 403호와의 관련성을 확인해야 합니다.
- 배당표 보수적 해석. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 환금성 확인. 9세대 소규모 건물이고 실거래 표본이 2건이므로 현 시점 매물과 실제 매수층을 점검하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 114,562,000원과 실거래 평균 255,000,000원의 차이만 보지 말고 수리비·명도·보유기간을 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 승부처는 점유 확인과 환금성
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.15 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 양희준과 (주)장복홀딩스도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 114,562,000원으로 실거래 평균 255,000,000원의 44.9%까지 내려와 있습니다. 다만 이미 3회 유찰됐고, 크라운34는 9세대이며 실거래 표본이 2건뿐입니다. 더구나 한 점유자는 보증금이 확인되지 않았고 다른 법인 점유 기록은 601호로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 가격 할인은 크지만 실제 점유와 환금성을 확인한 뒤 접근할 사건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
