부산지방법원 2025타경100587. 부산 사하구 하단동 ‘크라운34’ 6층 601호, 업무시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 주식회사금원텍은 2024.03.05. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이보다 앞선 2021.07.15. 온천새마을금고의 채권최고액 124,300,000원 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정·부산광역시 압류·주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 보증금 125,000,000원의 임차권등기가 있다는 사실 자체가 아니라, 그 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 양희준의 계약일과 확정일자는 2021.06.04.이지만 주민등록 및 점유 개시는 2021.07.16.으로, 말소기준권리인 2021.07.15. 근저당보다 하루 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 실제 점유자와 명도 상대, 각 명의의 계약관계는 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100587 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 55.66㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 6층 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사금원텍 (2024.03.05. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 130,830,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 196,287,480원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.15. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 124,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2020년의 우리자산신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 2021.07.15. 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 2025.01.23. 경매개시결정, 2025.02.04. 부산광역시 압류, 2025.06.26. 양희준 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 매수인이 등기상 떠안을 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명·명의 | 점유 부분 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)장복홀딩스 | 601호 | 2021.11.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양희준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.16 | 125,000,000원 | 2025.06.26 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 복홀딩 | 주거 | 2021.07.16 | 미상 | 2025.03.07 | 없음 | 후순위·미상 | 해당 없음 |
세 표기 모두 전입·점유일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 표기도 없어 보증금 중복 합산 문제는 확인되지 않습니다. 다만 ‘(주)장복홀딩스’와 ‘복홀딩’의 관계, 실제 계약 당사자와 현재 점유자, 보증금 미상 부분은 현장조사와 원본 계약관계로 정리해야 합니다. 권리 인수 0원과 별개로 실제 인도 절차는 남을 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 표본은 2건
크라운34의 비교 가능한 거래는 2024.02. 거래 2건입니다. 거래금액은 250,000,000원과 260,000,000원, 평균은 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 130,830,000원은 최근 12개월 평균의 51.3%이며, 최신 거래 250,000,000원보다도 크게 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 255,000,000원 |
수치만 보면 감정가 267,000,000원보다 최저가가 136,170,000원 낮고, 최근 평균보다도 124,170,000원 낮습니다. 대항력 인수액이 없으므로 실질취득 기준도 최저가 130,830,000원이며, 보증금 인수로 총취득비용이 다시 시세 수준으로 고정되는 구조가 아닙니다. 가격 측면에서는 분명한 할인 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,631,620원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 124,300,000원 | 124,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,898,380원 |
현재 최저가 기준 추정선에서는 집행비용 2,631,620원과 온천새마을금고 근저당 채권최고액 124,300,000원이 배당되고 3,898,380원이 남습니다. 신청채권자 청구액 196,287,480원은 채권최고액보다 크므로, 제시된 시나리오상 신청채권 전액이 충족되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 130,830,000원 | 124,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 91,581,000원 | 89,532,542원 | 34,767,458원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 64,106,699원 | 62,552,778원 | 61,747,222원 | 0원 |
추가 유찰 시 온천새마을금고의 미배당액은 커지지만, 그 부족분이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 더 내려가는 원인이 권리 문제가 아니라 소규모 오피스텔의 수요·환금성 문제일 수 있다는 점은 별도로 해석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이며 현재 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 공동주택·빌라·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 2020.03.26. 사용승인된 13층 철근콘크리트 건물로 승강기·소화전·화재경보·스프링클러·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 8미터 도로에 접하고, 인접지와 등고 평탄한 토지입니다. 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보전지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대이고 확인되는 실거래가 2건뿐이라, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 대조. (주)장복홀딩스·양희준·복홀딩의 실제 점유관계와 계약 당사자, 동일 관계 여부를 현장과 원본 서류에서 확인하세요.
- 임차권 원본 확인. 양희준의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·배당요구 종기를 매각물건명세서 및 문건접수 내역과 대조하세요.
- 명도비용 반영. 권리상 인수액은 0원이지만 실제 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의 비용·기간이 발생할 수 있습니다.
- 시세 재확인. 비교 거래가 2024.02. 두 건에 불과하므로 인근 중개업소에서 현재 매도 호가·실제 거래 가능 가격·임대 수요를 확인하세요.
- 주거용 이용 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용 상태를 대출·임대·향후 매도 계획에 맞춰 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·가스·수도 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 부산광역시 압류와 당해세, 임차인 배당 가능성에 따라 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격도 매력적이지만 환금성은 확인”
이 물건은 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 모두 소멸해, 매수인 인수액이 0원인 안전형에 가깝습니다. 현재 최저가 130,830,000원은 최근 12개월 실거래 평균 255,000,000원의 51.3%이고, 보증금 인수로 실질취득액이 다시 높아지는 구조도 아닙니다. 권리와 가격만 놓고 보면 검토 가치가 있습니다.
다만 크라운34는 9세대 오피스텔이며 실거래 표본은 2건, 단지 경매 평균 유찰은 2.7회, 매각률은 0.0%입니다. 큰 할인율의 반대편에는 좁은 매수층과 제한적인 거래 표본이 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전하고 가격 할인은 크지만, 실제 점유관계와 현재 매매·임대 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
