부산지방법원 2025타경100587. 하단동 크라운34 6층 601호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2021.07.15 설정된 온천새마을금고 근저당 124,300,000원입니다. 그 뒤 2025.01.23 임의경매개시결정과 부산광역시 압류, 2025.06.26 양희준의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계가 없는 물건은 아닙니다. (주)장복홀딩스, 양희준, 복홀딩 관련 점유·전입 기록이 확인됩니다. 그러나 말소기준일은 2021.07.15이고, 이들의 전입일은 각각 2021.11.17 또는 2021.07.16입니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 특히 양희준은 보증금 125,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입이 말소기준 다음 날이어서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100587 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 전용 55.66㎡ · 13층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사금원텍 · 2024.02.28 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 91,581,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 196,287,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 장림동새마을금고 근저당 50,000,000원과 우리자산신탁 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.07.15 온천새마을금고 근저당이며, 이후의 임의경매개시결정·부산광역시 압류·양희준 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 온천새마을금고 근저당은 현재 최저가 기준 전액 배당되지 않지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)장복홀딩스 | 601호 | 2021.11.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양희준 | 건물 전부 | 2021.07.16 | 125,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 복홀딩 | 주거 | 2021.07.16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 35.9%
크라운34의 비교 거래는 2건입니다. 전용 55.66㎡ 6층이 260,000,000원, 전용 53.02㎡ 11층이 250,000,000원에 거래됐고 평균은 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 91,581,000원은 이 최근 평균의 35.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 255,000,000원 |
감정가 267,000,000원은 비교 거래 250,000,000원·260,000,000원보다 높지만, 3회 유찰 후 현재 최저가는 91,581,000원까지 내려와 있습니다. 매수인 인수 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 91,581,000원입니다. 가격만 놓고 보면 실거래 평균 대비 할인 폭이 매우 크지만, 거래 표본이 2건이고 전체 세대수도 9세대라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,048,458원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 124,300,000원 | 89,532,542원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 온천새마을금고 채권최고액 124,300,000원 중 89,532,542원이 배당되고 34,767,458원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 91,581,000원 | 89,532,542원 | 34,767,458원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,106,699원 | 62,552,778원 | 61,747,222원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 44,874,689원 | 43,666,945원 | 80,633,055원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 온천새마을금고의 미배당은 커지지만, 매수인 인수는 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 가격 하락이 그대로 매수인의 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·빌라·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 6층 601호. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 공동현관기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이고 실제로도 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 1,784,000원/㎡. 토지면적은 445.6㎡이고 동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 제한. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 환금성. 전체 9세대의 소규모 건물이고 확인된 실거래도 2건입니다. 가격 메리트와 별개로 향후 매도 시 거래량을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. (주)장복홀딩스와 복홀딩 관련 보증금, 우선변제 여부를 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역에서 다시 확인해야 합니다.
- 양희준 임차권. 보증금 125,000,000원, 전입 2021.07.16, 임차권등기 2025.06.26. 말소기준 다음 날 전입으로 대항력 없다는 점을 원본 서류에서도 대조하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못했습니다. 현장 확인 없이 수선비를 0원으로 가정하면 안 됩니다.
- 환금성. 9세대 소규모 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰 2.9회입니다. 낙찰가격뿐 아니라 향후 매각 난이도를 함께 계산해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 가격과 환금성
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.07.15 온천새마을금고 근저당이고, 확인된 임차관계는 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 91,581,000원이 곧 실질취득 기준이 됩니다.
가격만 보면 최근 실거래 평균 255,000,000원의 35.9%까지 내려와 할인 폭은 큽니다. 반면 이미 3회 유찰됐고, 크라운34 자체도 9세대 규모이며 경매 평균 유찰이 2.9회입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 실제 내부상태가 가격 할인만큼 중요한 물건입니다. 권리는 합격권, 가격은 매력적이지만 소규모 오피스텔 특유의 출구전략을 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다.
