부산지방법원 2025타경101020. 부산벤처타워 9층 909호로, 감정평가 이용상태상 공장(기타공장-지식산업센터)이며 상호는 티에이치아이티로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,013,000,000원의 49%인 496,370,000원입니다. 그러나 이 사건 배당계산에는 대항력 있는 임차보증금 178,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 단순 최저가가 아니라 496,370,000원 + 178,000,000원 = 674,370,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
말소기준권리는 2024.03.12. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 이후 중소기업은행 근저당권·경매개시결정·가압류, 국의 압류와 주식회사준영 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 별개입니다. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 점유자들이 배당표상 매수인 인수 대상으로 잡혀 있어, 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 ‘인수 0원’ 사건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101020 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 1375 부산벤처타워 9층 909호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(기타공장-지식산업센터) · 상호 티에이치아이티 |
| 소유자 | 더벤처주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,013,000,000원 / 496,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,352,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 재매각 | 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 인수는 별도
말소기준은 2024.03.12. 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2024.06.12. 중소기업은행 근저당권 1,560,000,000원, 주식회사준영 근저당권 400,000,000원과 2025.02.12. 임의경매개시결정, 2025.02.18. 중소기업은행 가압류 253,973,000원, 2025.07.04. 국의 압류, 2026.01.26. 추가 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차관계 — 대상 909호 점유와 인수 계산을 분리해 본다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신영미 | 지하1층 101호 | 2023.12.22 | 50,000,000원 | 7,000,000원 | 대항력 有 | 2025.04.30 |
| 주식회사 티에이치아이티 이승현 | 909호 | 2025.02.18 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 이승현 | 909호 · 주거 | 2025.02.14 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 김민주 | 909호 · 주거 | 2025.01.24 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 풍창건업(주) 김용한 | 1009호 1호실 | 2023.10.20 | 100,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 | 해당 없음 |
| 중정개발(주) 이창원 | 1009호 | 2021.10.21 | 14,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有 | 해당 없음 |
| 휘게라이프 주식회사 이창원 | 1009호 | 2021.10.21 | 14,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有 | 해당 없음 |
909호로 기재된 주식회사 티에이치아이티 이승현, 이승현, 김민주의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.03.12. 이후여서 자료상 대항력이 없습니다. 반면 배당계산에는 말소기준 전 전입한 다른 점유자들의 보증금 합계 178,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 자금 판단은 이 인수액을 제외해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49% 최저가보다 ‘674,370,000원 실질취득’이 중요
현재 최저매각가는 496,370,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 매수인 인수액 178,000,000원을 더하면 실질취득은 674,370,000원입니다. 이번 자료에는 실거래 시세가 없으므로 674,370,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 되는 이유입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 496,370,000원 | 178,000,000원 | 674,370,000원 | 1,964,966,700원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 347,459,000원 | 178,000,000원 | 525,459,000원 | 2,112,178,426원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 243,221,299원 | 178,000,000원 | 421,221,299원 | 2,214,956,799원 |
④ 예상배당표 (매각가 496,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,363,700원 |
| 인수 · 신영미 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 풍창건업(주) 김용한 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 중정개발(주) 이창원 보증금 | 14,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 휘게라이프 주식회사 이창원 보증금 | 14,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 1,560,000,000원 | 249,006,300원 |
| 4. 근저당 · 주식회사준영 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 253,973,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 2,453,973,000원, 채권자 총 배당액은 489,006,300원, 미배당은 1,964,966,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 소재 모라초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공장 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선 모라역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 이용상태는 공장(기타공장-지식산업센터), 상호 티에이치아이티로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층·지상17층이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지 및 경보·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 6,473.9㎡입니다.
- 도로. 북동측 광대로변, 서측 소로변에 접하며 토지 도로접면은 광대세각입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시첨단산업단지·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,216,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 496,370,000원이 아니라 인수액까지 합친 674,370,000원을 자금 기준으로 보세요.
- 임차관계 재확인. 909호 점유자들은 자료상 말소기준 이후 전입이지만, 배당표에는 다른 점유자 보증금 178,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 실제 매각대상과 점유범위를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 347,459,000원, 4회 유찰 시 243,221,299원이지만 인수액은 각 시나리오 모두 178,000,000원으로 계산돼 있습니다.
- 현장 이용상태. 공장(기타공장-지식산업센터)으로 조사됐고 상호는 티에이치아이티입니다. 실제 점유·사용 현황을 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가와 유찰률만으로 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 동일 건물·유사 호실의 거래 및 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “1.78억 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 1,013,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 496,370,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 배당계산상 매수인 인수액이 178,000,000원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 674,370,000원입니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수까지 함께 계산해야 권리분석이 완성됩니다. 게다가 실거래 시세가 없어 이 실질취득액이 시장가격 대비 유리한지도 확인되지 않습니다. 유찰률보다 인수액, 최저가보다 실질취득을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
