부산지방법원 2025타경101020. 부산 사상구 모라동 부산벤처타워 10층 1009호입니다. 공부상 물건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가상 1009호의 실제 이용상태는 공장(기타공장·지식산업센터)이며, 상호는 더벤처(주), 정산컴퍼니로 조사됐습니다.

소유자는 더벤처주식회사입니다. 2020년 6월 22일 거래가액 630,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2024년 3월 12일 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 중소기업은행·준영·주은에코세라믹 등의 근저당권과 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다.

등기부의 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 사업자등록 또는 전입 내역이 있는 임차인들이 확인됩니다. 특히 1009호에는 풍창건업(주), 중정개발(주), 휘게라이프 주식회사가 기재되어 있어 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심

과거 승학새마을금고·부산은행·태현상사·준영 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준은 을구 8번 하나은행 근저당권이며, 이후 설정된 중소기업은행·준영·주은에코세라믹 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 하나은행 근저당권은 909호를 공동담보로 하고 있고, 중소기업은행 근저당권에도 909호 공동담보가 기재되어 있습니다. 공동담보 및 다른 호실 관련 배당관계를 확인해야 하며, 1009호를 점유하는 선순위 임차인의 대항력 문제는 말소와 별개로 남습니다.

② 임차인 분석 — 인수보증금의 대상부터 구분

임차 내역에는 모두 7건이 기재되어 있습니다. 그중 1009호 관련 기재는 3건입니다. 같은 이창원이 기재된 중정개발(주)과 휘게라이프 주식회사는 점유 시작일·보증금·차임이 동일하므로, 실제 별개 임대차인지 중복 또는 승계 관계인지 확인해야 합니다.

대항력 표시는 기재된 권리분석 결과 기준입니다. 우선변제권은 확정일자 확인이 필요합니다. 서로 다른 호실의 보증금을 매수인 인수액으로 단순 합산할 수 없으며, 실제 인수 여부는 매각범위와 임대차 원본에 따라 달라집니다.

③ 가격 분석 — 반값 낙찰가와 실질취득은 다르다

현재 최저매각가격은 496,370,000원으로 감정가의 49%입니다. 감정가에서 크게 내려온 것은 사실이지만, 보증금 인수 가능성이 있는 물건이므로 최저가에 인수보증금을 더한 총취득 부담으로 판단해야 합니다.

참고 취득총액은 각 회차별 매각가격에 자료상 인수 가정액 178,000,000원을 단순 가산한 수치입니다. 실제 1009호 인수액은 매각범위·중복 임차·배당 여부 확인 후 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.

동일 건물·동일 용도의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 지식산업센터의 거래 가능성, 임대수익 및 실제 점유관계까지 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 496,370,000원 가정)

자료상 배당 시뮬레이션을 표시했습니다. 인수 항목은 배당액에 포함되지 않으며, 다른 호실의 포함 여부와 중복 임대차는 별도 확인 대상입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용 7,363,700원을 제외하고 채권자에게 489,006,300원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 하나은행에 240,000,000원이 배당된 다음, 중소기업은행에 249,006,300원이 배당됩니다. 이후 후순위 채권자에게 배당할 잔액은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족

현재 자료상 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 2,352,000,000원입니다. 현재 회차의 신청채권자 배당 추정액은 249,006,300원이며, 다음 유찰 시나리오에서는 101,794,574원으로 감소합니다. 4회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 모라동 모라초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공장 및 업무지대입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 2호선 모라역이 소재합니다. 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
• 이용상태. 1009호는 공장(기타공장·지식산업센터)으로, 더벤처(주)와 정산컴퍼니가 사용하는 것으로 조사되었습니다.
• 내부 확인. 관리사무실 탐문에서는 1009호를 2개 업체가 사용하는 것으로 조사됐으나, 내부 확인이 불가능해 내부 경계가 확인되지 않았습니다. 점유 부분과 공간 구획을 직접 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층·지상17층 건물입니다. 급배수·위생·승강기·화재탐지 및 경보·기계식주차설비 등이 있습니다.
• 도로. 북동측으로 광대로, 서측으로 소로에 접하며 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형입니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도시첨단산업단지, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 실제 이용상태가 지식산업센터 공장이므로 아파트와 동일한 거래·임대수요를 전제로 평가하기 어렵습니다. 비교 실거래와 현재 임대수익, 점유관계를 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 일반적인 보증금 조건으로 계산하지 마세요. 이번 매각의 매수신청보증금은 최저가의 20%인 99,274,000원입니다.
• 매각범위. 1009호 외에 지하1층 101호와 909호가 임차 내역에 포함된 이유를 확인하세요. 매각목록과 물건번호, 일괄매각 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인. 풍창건업(주)·중정개발(주)·휘게라이프의 실제 점유와 임대차계약, 보증금 잔액, 대항력 유지 여부를 확인하세요.
• 임차 중복. 중정개발과 휘게라이프는 동일한 이창원, 동일한 등록일, 동일한 보증금과 차임으로 기재되어 있습니다. 별개 계약인지 임차권 변동 또는 중복 기재인지 확인해야 합니다.
• 공간 구획. 감정평가 당시 1009호 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 점유업체별 공간과 인도 범위를 확인하세요.
• 공동담보. 하나은행·중소기업은행 근저당권에 909호 공동담보가 기재되어 있습니다. 공동담보목록과 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 채권 일부이전. 을구 12번 및 13번 근저당권에는 각각 신용보증기금의 30,000,000원 일부 대위변제에 따른 이전이 기재되어 있습니다. 원래 근저당권과 별개의 신규 담보채권으로 중복 합산하지 않도록 확인하세요.
• 세금·관리비. 국세·지방세 압류와 체납 관리비를 확인하고, 실제 낙찰대금 외 부담을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 공동담보목록과 최신 매각조건을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 실제 인수액

이 물건은 감정가 1,013,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 496,370,000원까지 내려왔습니다. 외형상 할인율은 크지만, 그것만으로 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다.

현재 배당 시뮬레이션에 반영된 인수보증금은 178,000,000원이고, 이를 전부 적용하면 참고 취득총액은 674,370,000원입니다. 그러나 이 인수액에는 1009호 외 지하1층 101호 임차보증금도 포함되어 있으며, 1009호에 기재된 임차인들 사이에도 중복 여부를 확인해야 할 부분이 있습니다.

또한 1009호의 실제 이용상태는 지식산업센터 공장이고, 내부 점유 경계가 확인되지 않았습니다. 동일 용도 실거래 비교도 확보되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

결론은 인수액과 매각범위가 확정되기 전까지 가격 판단을 보류하는 것입니다. 우선 매각목록과 호실별 임대차계약을 대조해 실제 인수액을 산정하고, 해당 금액을 낙찰가에 더한 실질취득 부담을 기준으로 검토해야 합니다. 이번 재매각의 입찰보증금 20% 조건도 반드시 반영해야 합니다.