부산지방법원 2025타경101224. 부산 사하구 하단동, 부산지하철 1호선 하단역 남동측 인근의 업무시설 오피스텔입니다. 감정가는 352,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 120,736,000원까지 내려왔습니다. 동일 71.26㎡ 최근 실거래는 203,000,000원과 213,000,000원에 형성돼 있고 최근 12개월 평균은 209,666,666원입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 상당히 낮습니다.
권리구조의 기준점은 2021.02.19. 설정된 장림동새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 187,000,000원이었고 2021.02.26. 145,200,000원으로 변경됐으며, 2024.10.29. 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 압류·경매개시결정·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101224 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 604-9 5층501호 · 부산광역시 사하구 동매로23번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 면적 | 71.26㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상13층 · 제5층 제501호 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 120,736,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 800,939,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2021.02.19. 을구 3번 근저당권입니다. 2020년 신탁·가처분 등은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 사하구 압류, 임의경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류, 국가·지방세 압류 및 김형호의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 말소기준 이후 전입
임차·점유 관련 기재는 7건입니다. 보증금 150,000,000원이 확인되는 김형호를 포함해 전입일은 모두 2021.02.19. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자들은 금액 자체는 추가 확인이 필요하지만, 현재 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창창 | 2023.03.17 | - | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 송현우 | 2021.03.02 | - | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이수정 | 2023.05.08 | - | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이창엽 | 2021.03.08 | - | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김재성 | 2021.03.02 | - | 미상 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김형호 | 2021.03.02 | 2021.02.19 | 150,000,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 기사항전 | 2021.03.02 | 2021.02.19 | 0원 | 2025.05.14 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 57.6%
크라운9 동일 71.26㎡의 최근 거래 6건은 2025년 9월과 12월에 203,000,000원~213,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 209,666,666원이고, 현재 최저가 120,736,000원은 그 평균의 57.6%입니다. 최신 거래값은 2025.12. 203,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 71.26㎡ | 6 | 203,000,000원 |
| 2025.12 | 71.26㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 2025.12 | 71.26㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2025.09 | 71.26㎡ | 6 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 71.26㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2025.09 | 71.26㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.26㎡ | 6건 | 209,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 120,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,490,304원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 장림동새마을금고 | 187,000,000원 | 118,245,696원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 70,644,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 257,644,747원 중 예상배당은 118,245,696원, 미배당은 139,399,051원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 120,736,000원 | 118,245,696원 | 139,399,051원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 84,515,200원 | 82,593,926원 | 175,050,821원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 59,160,639원 | 57,695,747원 | 199,949,000원 | 0원 |
매각가가 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이 물건의 핵심은 대항력 보증금 인수형이 아니라 현재 점유상태와 명도, 재매각 조건, 오피스텔 환금성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산지하철 1호선 하단역 남동측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 하단역이 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상13층 건물이며 위생·급배수·난방·냉방·화재경보·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,883,000원/㎡, 토지면적은 445.6㎡입니다.
- 규제. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 환금성. 크라운9은 총 9세대이고 2020.03.26. 준공됐습니다. 동일 면적 최근 거래는 확인되지만, 경매물건 평균 유찰횟수 3.1회와 본건 3회 유찰은 응찰가를 보수적으로 잡아야 할 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유 확인. 현황조사 등에 여러 전입자가 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 김형호 임차권. 보증금 150,000,000원, 계약일 2021.01.17, 확정일자 2021.02.19, 전입일 2021.03.02이며 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
- 미상 보증금. 이창창·송현우·이수정·이창엽·김재성은 보증금이 확인되지 않아 명도 협의 전 실제 임대차 조건 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 동일 면적 평균 209,666,666원과 최신 거래 203,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 감정가 대비 할인폭만 보지 말고 3회 유찰과 단지 경매 평균 유찰 3.1회를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 세금·점유 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 권리는 인수형이 아니다
이 사건은 감정가 352,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 120,736,000원까지 내려왔습니다. 동일 71.26㎡ 최근 12개월 실거래 평균 209,666,666원과 비교하면 57.6% 수준으로 가격 차이는 큽니다. 동시에 말소기준 이후 전입한 임차·점유 기재들 때문에 선순위 보증금을 떠안는 구조도 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
다만 3회 유찰 자체가 보여주는 환금성 문제, 재매각이라는 이력, 최저가의 20%를 요구하는 특별매각조건, 여러 점유 기재와 보증금 미상자, 국세·지방세 압류는 모두 응찰 전 확인해야 할 요소입니다. 결론은 “권리 인수는 낮고 가격 차이는 크지만, 명도와 환금성까지 확인한 뒤 접근할 B급 물건”입니다.
