대전지방법원 2026타경600118. 관평동 대덕테크노밸리2단지아파트 207동 9층 904호입니다. 등기 흐름의 핵심은 근저당이 아니라 2020.02.13 설정된 전세권입니다. 최초 전세금은 260,000,000원이었고, 이후 변경 이력을 거쳐 2024.02.16 전세금이 355,000,000원으로 변경됐습니다. 존속기간은 2026.02.14까지로 기재되어 있지만 등기상 말소가 확인되지 않고, 이 권리는 경매로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다.
반면 말소기준으로 계산된 권리는 2026.01.23 백민혁의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 전세권은 선순위이고, 2026.02.11 유성구 압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다. 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 김제동과 백민혁이 점유자로 확인되며, 두 사람 모두 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 볼 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 665 대덕테크노밸리2단지아파트 207동 9층904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 동일평형 실거래 비교 기준 84.9993㎡ |
| 소유자 | 백관호 (2022.05.30 매매, 거래가액 415,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 396,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 백민혁 / 353,041,970원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
② 점유·임차관계 — 실제 조사된 점유자 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김제동 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 백민혁 | 2022.04.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 백민혁은 강제경매 채권자와 동일한 이름이고, 2026.04.27 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 따라서 실제 임대차인지, 관계인 점유인지, 임대차보증금이 존재하는지 여부를 매각물건명세서와 임대차계약관계로 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 시세보다 높다
동일평형 실거래 비교 기준은 대우푸르지오 전용 약 85㎡입니다. 최근 12개월 확인 거래는 12건, 평균은 378,833,333원이고, 최신 거래는 2026.09의 373,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 85.0㎡ | 19 | 373,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2026.09 | 84.81㎡ | 5 | 393,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 12 | 379,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 5 | 358,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 4 | 392,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 10 | 377,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 5 | 383,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 20 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 9 | 383,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 16 | 358,000,000원 |
| 2026.02 | 84.81㎡ | 10 | 385,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 378,833,333원 |
최저가 396,000,000원은 최근 12개월 평균 378,833,333원의 104.5%입니다. 최신 거래 373,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 최근 거래의 최고가도 393,000,000원이므로, 전세권을 전혀 고려하지 않아도 신건 가격 자체에 가격 메리트가 없습니다.
더 중요한 비교는 최저가가 아니라 실질취득입니다. 등기상 매수인 인수로 표시된 현재 전세금 355,000,000원을 최저가에 반영하면 751,000,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 378,833,333원과 비교할 때 정상적인 실거래 가격대와 큰 차이가 나는 구조입니다. 점유자 보증금은 확인되지 않았으므로 이 금액에도 아직 반영하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 396,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,344,000원 |
| 2. 전세권 · 한전원자력연료주식회사 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 전세권 변경등기 | 미상 | 0원 |
| 4. 전세권 변경등기 | 355,000,000원 | 129,656,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 백민혁 | 353,041,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 396,000,000원 가정의 배당 추정에서는 채권 총액 968,041,970원 중 389,656,000원이 배당되고 578,385,970원이 미배당으로 남습니다. 다만 등기부상 선순위 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있으므로, 실제 배당요구 여부와 전세권 소멸 조건을 확인하기 전에는 이 배당표만 보고 매수인 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 배울초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지가 주를 이루고 근린생활시설과 학교 등 공공시설이 혼재하는 기존 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도. 실제 이용상태는 아파트이며, 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역·연구개발특구·지방산업단지 등이 포함되고, 대로2류 및 보행자전용도로·완충녹지에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,302,000원/㎡, 평지이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 비교 단지는 684세대, 2006.02.22 준공이며 최근 동일평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 현재 최저가는 최근12개월 평균과 최신 거래보다 높은 수준입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 한전원자력연료주식회사 전세권의 현재 존속 여부, 전세금 355,000,000원 변경등기, 배당요구 여부와 매각 후 소멸 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 점유자 2명의 실제 임대차관계 확인. 김제동·백민혁 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 주민등록만으로 대항력과 인수액을 확정하지 말고 계약관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 백민혁의 이중 지위 확인. 조사상 점유자 백민혁과 강제경매 채권자 백민혁이 동일한 이름입니다. 관계인 점유인지 실제 임차인지 확인이 필요합니다.
- 가격 상한은 최저가가 아니라 실질취득으로. 최저가만으로도 최근12개월 평균의 104.5%입니다. 전세권 인수가 확정되면 최저가 기준 가격 비교 자체가 의미가 없어집니다.
- 유찰만 기다리면 해결된다고 보지 말 것. 1회 유찰 316,800,000원, 2회 유찰 253,440,000원이지만 선순위 인수권리는 별도로 남을 수 있습니다.
- 배당표와 등기 인수 판정 대조. 배당 추정과 등기상 전세권 인수 표시가 서로 다른 방향을 가리키므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높은데, 권리까지 복잡하다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 396,000,000원이라는 숫자만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 동일평형 평균이 378,833,333원이고 최신 거래가 373,000,000원인 상황에서 최저가부터 이미 최근 시세 이상입니다. 여기에 2020년부터 이어진 한전원자력연료주식회사 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있고, 현재 확인되는 전세금은 355,000,000원입니다.
전세권을 그대로 인수하는 전제라면 최저가 396,000,000원에 355,000,000원이 더해져 실질취득 구조는 751,000,000원이 됩니다. 게다가 김제동·백민혁 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 권리관계도 남아 있습니다. 가격은 시세 이상, 권리는 고난도, 점유관계도 미확정. 현재 확인된 내용만으로는 공격적으로 입찰할 이유보다 선순위 전세권과 점유관계를 먼저 해소해야 할 이유가 훨씬 큽니다.
