대전지방법원 2026타경600118. 대전 유성구 관평동 대덕테크노밸리4단지아파트 404동 404호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리는 전부 소멸” 구조로 끝나지 않습니다. 백민혁은 2022년 3월 12일 임대차계약, 2022년 3월 14일 확정일자, 2022년 4월 5일 전입·점유를 갖췄고, 말소기준인 에스비아이저축은행 근저당의 2022년 5월 23일보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인이며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 398,000,000원에서는 집행비용 6,372,000원을 제하고도 백민혁의 보증금 350,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원입니다. 하지만 1회 유찰부터는 상황이 바뀝니다. 최저가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 매수인에게 붙기 때문에, 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건은 그 점이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 666 대덕테크노밸리4단지아파트 404동 4층404호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 84.97㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박미향 (2025.05.19. 매매, 거래가액 351,000,000원 · 2026.02.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백민혁 / 353,041,970원 |
| 말소기준 | 2022.05.23. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 109,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
을구 7번 에스비아이저축은행 근저당은 매각으로 소멸하지만, 백민혁의 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 을구 8번 임차권등기 자체는 2025년 5월 2일이지만, 임차인의 대항력 판단 기준이 되는 전입·점유는 2022년 4월 5일입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 350,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 0원, 유찰 시 인수 발생
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백민혁 | 건물 전부 | 2022.04.05 | 2022.03.14 | 350,000,000원 | 대항력 有 우선변제 현재 인수 0원 |
| 김제동 | 207동904호 | 2025.03.12 | - | - | 대항력 없음 우선변제 미상 |
김제동은 전입일이 말소기준권리인 2022.05.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 현황조사상 점유부분이 207동904호로 기재돼 있어 이 사건 목적물인 404동404호와 일치하지 않습니다. 보증금도 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 기재 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 398,000,000원 | 0원 | 398,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 318,400,000원 | 36,857,600원 | 355,257,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 254,720,000원 | 99,646,080원 | 354,366,080원 |
③ 시세 비교 — 신건 3.98억은 최근 평균보다 높다
실거래 비교 단지 쌍용스윗닷홈은 498세대, 사용승인일 2006.02.21이며, 비교 면적은 84.97㎡대입니다. 최근 12건 평균은 392,583,333원, 최신 거래는 2026.09의 360,000,000원입니다. 현재 최저가 398,000,000원은 최근 평균의 101.4%로, 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 18 | 373,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 18 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 16 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 17 | 403,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 17 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 14 | 435,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 20 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 3 | 394,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 376,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.97㎡대 | 12건 | 392,583,333원 |
최근 12건은 360,000,000원에서 435,000,000원 사이이고, 최신 2026.09 거래는 360,000,000원입니다. 신건 최저가 398,000,000원은 최근 평균보다 5,416,667원 높고, 최신 거래보다 38,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
1회 유찰 뒤에는 표시 최저가가 318,400,000원까지 내려가지만, 실질취득 355,257,600원으로 봐야 합니다. 이는 최근 평균보다는 낮지만 최신 거래 360,000,000원과는 매우 가까운 수준입니다. 2회 유찰도 실질취득이 354,366,080원으로 비슷해, 64% 최저가만 보고 큰 할인으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,372,000원 |
| 1. 임차인 백민혁 보증금 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 109,200,000원 | 41,628,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 백민혁 | 353,041,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 398,000,000원에서는 백민혁의 임차보증금 350,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 에스비아이저축은행은 41,628,000원만 배당되고 미배당이 발생하며, 강제경매 신청채권 353,041,970원에 대한 별도 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배울초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지가 주를 이루고 근린생활시설·학교 등 공공시설이 혼재하는 기존 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 단지는 대로 등에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕, 사용승인일 2006.02.21. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형·평지의 아파트 건부지이며 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 거주자 부재로 내부상태는 도면과 표준적인 이용상황 등을 감안해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 현재 최저가 398,000,000원은 최근 12개월 평균 392,583,333원의 101.4%이며 최신 거래 360,000,000원보다 높습니다. 신건 가격 메리트는 없습니다.
- 유찰 뒤 실질취득. 1회 유찰은 318,400,000원이 아니라 인수액을 더한 355,257,600원, 2회 유찰은 354,366,080원으로 판단해야 합니다.
- 백민혁 임차권. 2022.04.05. 전입·점유가 말소기준 2022.05.23.보다 빠릅니다. 배당 부족액은 매수인 인수 대상입니다.
- 신청채권 관계. 임차인 백민혁과 강제경매 신청채권자 백민혁이 같은 이름으로 기재돼 있으므로 임대차와 청구채권의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 김제동 기재. 현황조사상 점유부분이 207동904호로 적혀 있어 대상 404동404호와 다릅니다. 보증금도 확인되지 않아 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 3.5억대”
현재 신건 398,000,000원에서는 백민혁의 보증금 350,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 가격은 최근 12개월 평균 392,583,333원보다 높고, 최신 거래 360,000,000원과는 38,000,000원 차이가 납니다. 현재 가격 메리트는 없습니다.
유찰을 기다리면 표면상 최저가는 크게 내려가지만, 이 물건은 대항력 있는 보증금 350,000,000원이 가격 하방을 만듭니다. 1회 유찰 실질취득 355,257,600원, 2회 유찰 354,366,080원으로 거의 비슷합니다. 즉 이 사건의 핵심은 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 미배당 보증금을 포함해 실제로 얼마를 부담하는가입니다. 현재는 시세 이상, 유찰 뒤에는 최신 실거래와 가까운 350,000,000원대 실질취득 구조라는 점을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
