의정부지방법원 2026타경60320. 고양시 일산동구 풍동의 비엠더블유빌딩과 토지가 일괄매각되는 근린시설 사건입니다. 공부상 자동차영업시설인 기호4는 현황 공실, 기호9는 비비하우스·GOLF ZONE 풍동비비점 등 근린생활시설로 이용 중이며, 부속건물은 주차가능대수 50대의 주차타워로 조사됐습니다. 소유관계는 전웅갑 지분 100분의 83, 이동희 100분의 15, 전세현 100분의 2입니다.
이 사건의 핵심은 유찰률보다 말소기준보다 앞선 권리와 임차인입니다. 선언된 말소기준권리는 2024.04.17. 중소기업은행 근저당권이지만, 2012.04.26. 설정된 주식회사바바리안모터스 근저당권은 채권최고액 1,560,000,000원이고 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 동시에 주식회사오피스판촉·주식회사아트뮤지엄더팬·김영민·베스트모먼트주식회사는 모두 말소기준일 전에 전입해 대항력 있는 점유자로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60320 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 121-3 · 비엠더블유빌딩 · 경기도 고양시 일산동구 백마로 508 |
| 등기상 부동산 | 풍동 122-1, 121-3, 123-1 · 비엠더블유빌딩 주건축물제1동 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 자동차영업시설 및 근린생활시설 · 일부 공실 · 부속 주차타워 |
| 감정가 / 최저가 | 18,495,735,240원 / 12,947,015,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 10,311,741,116원 |
| 소유자 | 전웅갑 100분의 83 · 이동희 100분의 15 · 전세현 100분의 2 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 지표 | 318.0㎡ · 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 3,618,000원/㎡ · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 먼저 보인다
2024.04.17. 중소기업은행의 (2)근저당권은 채권최고액 11,700,000,000원으로 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 이후 2025.12.18. 고양시 압류, 2026.01.21. 원당농업협동조합 가압류 465,275,540원, 2026.02.13. 중소기업은행의 경매개시결정, 2026.03.25. 고양시일산동구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 대항력 있는 점유자 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전흥갑 | - | 2025.07.04 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.05.13 |
| 주식회사오피스판촉 | 가동 | 2000.09.20 | 20,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 2026.05.13 |
| 이규원 | B03 스튜디오 | 2025.07.30 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | - |
| 비비하우스 | 2동 1층 및 2층 | 2024.11.27 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.05.13 |
| 주식회사아트뮤지엄더팬 | - | 2023.03.02 | 150,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | - |
| 김영민 | 비비하우스 2동 3층 | 2022.12.08 | 250,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | - |
| 베스트모먼트주식회사 | 지층 B-02호 | 2017.08.02 | 30,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 2026.05.13 |
대항력 있는 임차인은 주식회사오피스판촉 20,000,000원, 주식회사아트뮤지엄더팬 150,000,000원, 김영민 250,000,000원, 베스트모먼트주식회사 30,000,000원으로 보증금 합계는 450,000,000원입니다. 배당모형에서는 이 4건 모두 우선변제권이 없어 보증금을 배당받지 못하고 전액 매수인 인수하는 것으로 산정되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 70% 유찰가보다 ‘실질취득’이 중요하다
감정가는 18,495,735,240원, 현재 최저매각가는 12,947,015,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준입니다. 다만 동일 부동산의 최근 실거래 시세 자료는 없어, 단순히 “감정가 대비 30% 할인”만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 선순위 근저당 표시 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 12,947,015,000원 | 450,000,000원 | 1,560,000,000원 | 14,957,015,000원 |
| 2회 유찰 시 | 9,062,910,500원 | 450,000,000원 | 1,560,000,000원 | 11,072,910,500원 |
| 3회 유찰 시 | 6,344,037,350원 | 450,000,000원 | 1,560,000,000원 | 8,354,037,350원 |
위 실질취득액은 권리자료에서 매수인 인수로 표시된 바바리안모터스 근저당 1,560,000,000원과 배당모형상 매수인 인수 임차보증금 450,000,000원을 보수적으로 합산한 값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,947,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 131,870,150원 |
| 인수 · 주식회사오피스판촉 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사아트뮤지엄더팬 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영민 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 베스트모먼트주식회사 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사바바리안모터스 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 11,700,000,000원 | 11,255,144,850원 |
| 4. 가압류 · 원당농업협동조합 | 465,275,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액은 13,725,275,540원, 배당액은 12,815,144,850원, 미배당은 910,130,690원입니다. 중소기업은행은 11,255,144,850원을 배당받는 것으로 계산되고, 원당농업협동조합 가압류 465,275,540원은 배당이 없습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산초등학교 남동측 인근이며, 국내·수입자동차 전시장, 자동차공업사, 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 기호4. 철골철근콘크리트구조 3층 건물이며 공부상 자동차영업시설, 현황 공실입니다. 전기·위생·급배수·CAR LIFT 설비가 갖추어져 있습니다.
- 기호9. 철골철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물로 비비하우스, GOLF ZONE 풍동비비점 등 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 부속건물. 일반철골구조 지상4층 주차타워이며 주차가능대수 50대로 조사됐습니다.
- 도로. 목록 1~3은 건부지로 이용 중이며 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 백마로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 관련 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 바바리안모터스 근저당 확인. 2012.04.26. 설정, 채권최고액 1,560,000,000원. 말소기준일보다 앞서며 자료상 매수인 인수로 표시됩니다.
- 대항력 임차인 4명 확인. 보증금 합계 450,000,000원이 배당모형상 매수인 인수입니다. 각 점유부분과 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
- 오피스판촉 관계 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 표시돼 있으므로 임대차계약서와 사업자·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 명세서와 등기부 대조. 명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 표시된 반면 권리자료에는 선순위 근저당 인수 표시가 있어 서로 확인이 필요합니다.
- 공실·영업시설 현황 확인. 자동차영업시설 기호4는 공실, 기호9는 근린생활시설 영업 중으로 조사돼 있어 인도·영업점유 관계를 개별 확인해야 합니다.
- 가격판단. 최근 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저평가라고 판단하지 말고 실제 임대수익·토지가치·상권 거래사례를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 권리 확인이 먼저다
감정가 18,495,735,240원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 12,947,015,000원까지 내려왔다는 점만 보면 눈길이 갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 후순위 권리가 일괄 소멸하는 단순 구조가 아닙니다. 2024.04.17. 말소기준보다 앞선 바바리안모터스 근저당 1,560,000,000원이 매수인 인수로 표시되고, 대항력 있는 임차인 4명의 보증금 450,000,000원도 배당모형상 인수 대상입니다. 가격보다 권리가 먼저인 사건입니다. 두 위험을 원본에서 해소하기 전에는 “1회 유찰·70%”라는 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
