의정부지방법원 2026타경60320. 고양시 일산동구 풍동의 근린시설과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 등기 표시에는 풍동 121-4, 121-6, 121-10, 123-4, 123-7 및 비비하우스주건축물제2동이 나타나고, 도로명주소는 백마로 506입니다. 소유자는 전세현 지분 100분의 90, 이동희·전웅갑이 각 100분의 5입니다.
등기상 말소기준은 2024.04.17. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후의 원당농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 점유를 시작한 임차인 가운데 주식회사오피스판촉, 주식회사아트뮤지엄더팬, 김영민, 베스트모먼트주식회사가 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있고, 예상배당에서는 이들의 보증금 합계 450,000,000원 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 121-4 · 등기 표시 풍동 121-4, 121-6, 121-10, 123-4, 123-7 비비하우스주건축물제2동 · 백마로 506 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 현황 근린생활시설, 자동차영업시설, 주차타워 |
| 소유자 | 전세현 100분의 90 · 이동희 100분의 5 · 전웅갑 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 16,818,864,890원 / 11,773,205,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 10,311,741,116원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 따로 본다
2022년에 설정됐던 우리은행 근저당권 4건은 2024.04.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 가운데 을구 5번 (1)이 말소기준으로 선언돼 있고, 후순위 권리와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 중소기업은행의 을구 5번 (1) 근저당권은 최초 채권최고액 13,700,000,000원에서 2025.05.30. 13,800,000,000원으로 변경됐고, 을구 5번 (2)는 최초 11,700,000,000원에서 11,850,000,000원으로 변경됐습니다.
② 임차인 — 실제 7명, 대항력 있는 4명은 450,000,000원 인수
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 건은 없어 7건 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 중 말소기준일 2024.04.17.보다 먼저 점유를 시작한 4명이 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
| 임차인 / 사용부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전흥갑 | 2025.07.04 | 10,000,000원 | — | 2026.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사오피스판촉 · 가동 | 2000.09.20 | 20,000,000원 | — | 2026.05.13 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 이규원 · B03 스튜디오 | 2025.07.30 | 1,000,000원 | — | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 비비하우스 · 2동 1층 및 2층 | 2024.11.27 | 150,000,000원 | 20,000,000원 | 2026.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사아트뮤지엄더팬 | 2023.03.02 | 150,000,000원 | 20,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 김영민 · 비비하우스 2동 3층 | 2022.12.08 | 250,000,000원 | 9,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 베스트모먼트주식회사 · 지층 B-02호 | 2017.08.02 | 30,000,000원 | — | 2026.05.13 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가는 감정가 16,818,864,890원의 70%인 11,773,205,000원입니다. 하지만 대항력 임차보증금 450,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 12,223,205,000원으로, 감정가의 약 72.7% 수준입니다.
중요한 점은 이 비율이 감정가 대비 할인율일 뿐이라는 것입니다. 실거래 기준으로 현재 금액이 시장보다 싼지 비싼지를 확인할 비교자료가 없어, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거형이 아니라 근린생활시설·자동차영업시설· 토지를 일괄매각하는 구조여서 실제 환금가격과 임대수익성을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,773,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | — | 120,132,050원 |
| 인수 · 주식회사오피스판촉 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사아트뮤지엄더팬 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영민 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 베스트모먼트주식회사 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 13,700,000,000원 | 11,653,072,950원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 11,700,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 원당농업협동조합 | 465,275,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 11,773,205,000원이 집행비용 120,132,050원과 중소기업은행 근저당 예상배당 11,653,072,950원으로 전부 소진됩니다. 총 채권액 25,865,275,540원에 대한 미배당은 14,212,202,590원입니다. 별도로 대항력 임차보증금 450,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산초등학교 남동측 인근. 국내·수입자동차 전시장, 자동차공업사, 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호4는 공부상 자동차영업시설이나 현황 공실, 기호9는 비비하우스·GOLF ZONE 풍동비비점 등 근린생활시설로 이용 중이며 부속건물은 주차가능대수 50대의 주차타워로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 제공된 토지 표기는 1,496㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·광대세각입니다. 공시지가는 3,942,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설·자동차영업시설·토지·주차타워를 일괄매각하고 실제 임차인이 7명이며 일부 공실도 존재합니다. 단순 주거형보다 운영·임대·명도 구조를 함께 보는 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 11,773,205,000원에 대항력 임차보증금 450,000,000원을 합한 12,223,205,000원을 출발점으로 보세요.
- 대항력 임차인 4명 재확인. 주식회사오피스판촉·주식회사아트뮤지엄더팬·김영민·베스트모먼트주식회사의 점유 지속 여부와 보증금 반환관계를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 비대항 임차인도 명도 대상 확인. 전흥갑·이규원·비비하우스는 말소기준일 이후 점유로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으나, 실제 사용구역과 인도 협의는 별개입니다.
- 배당표의 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인율을 시세할인으로 착각 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실거래 기준 시장가와 비교되지 않은 상태이므로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 운영수익 점검. 근린생활시설·자동차영업시설·주차타워가 혼재하고 일부는 공실입니다. 임대차 현황과 실제 점유, 시설 운영상태를 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 5~8, 10은 목록 9의 건부지로 이용 중이고 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상의 물리적 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로·접면 확인. 목록 5~8은 북서측, 목록 10은 서측으로 각각 폭 30m 백마로 및 폭 6m 내외 포장도로와 접하는 것으로 조사돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 450,000,000원
이 사건은 감정가 16,818,864,890원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 11,773,205,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 70% 구간이지만, 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 대항력 임차인 4명의 보증금 450,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조이기 때문에 현재 실질취득 부담은 12,223,205,000원입니다.
등기부의 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되고 법정지상권도 없지만, 임차인은 7명이고 근린생활시설·자동차영업시설·토지·주차타워가 일괄매각되는 비주거 복합 물건입니다. 게다가 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리 일부는 정리되지만, 임차보증금 인수와 운영·환금성 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건”입니다. 이 사건에서는 감정가 대비 할인율보다 12,223,205,000원의 실질취득 부담과 4명의 대항력 임차인을 먼저 봐야 합니다.
