대구지방법원 2026타경1020. 청도군 각북면 남산리 1319의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 일련번호 가·나 모두 단독주택입니다. 감정가는 236,132,400원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 165,293,000원, 감정가의 70%입니다.
등기상 말소기준권리는 2013.02.05. 설정된 상동농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인된 허영숙의 전입일은 2019.06.25.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1020 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 각북면 남산리 1319 · 경상북도 청도군 각북면 낙산1길 80-20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 일련번호 가,나 단독주택 |
| 소유자 | 김현지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 236,132,400원 / 165,293,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 427,020,334원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 농지취득자격증명 제출 요함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 인수 0원
2013.02.05. 상동농업협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이보다 뒤인 2019.06.25. 전입한 허영숙은 대항력 없음으로 조사되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 2026.01.26. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허영숙 | 2019.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 유찰 1회지만 실거래 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 165,293,000원으로 감정가 236,132,400원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 115,705,100원(49%), 그다음은 80,993,570원(34.3%)입니다.
하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 70%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택 건부지와 토지가 함께 매각되는 물건은 토지 형상·접도·건물 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있어 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,293,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,114,102원 |
| 1. 근저당 · 상동농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,178,898원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 156,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 6,178,898원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 이 사건의 최대 리스크 — 농지취득자격증명
토지는 공부상 지목이 답, 토지면적은 436.0㎡이고 감정평가에서는 현황 대로 확인됐습니다. 토지 이용상황 자료에는 과수원으로 기재되어 있으며, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하지 않고 참여하는 것은 피해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각북면사무소 북서측 인근. 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건 및 인근까지 차량 진출입 가능. 간선도로와 대중교통시설 접근성은 보통입니다.
- 건물. 일련번호 가는 일반목구조 1층, 나는 철근콘크리트조+일반목구조 2층이며 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 436.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 51,200원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불).
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 입찰 전 관할 기관에 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건입니다.
- 점유자 확인. 허영숙은 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상황과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 조사상 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 포함되는 범위를 현황과 원본 목록으로 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’, 토지 이용상황 ‘과수원’ 표기가 함께 존재하므로 현장 이용 상태와 행정상 취급을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘농취증’이 먼저다
권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2013.02.05. 근저당이 말소기준이고, 점유자의 전입은 2019.06.25.라 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 1회 유찰 물건’으로 보면 안 됩니다. 목록1에 농지취득자격증명 제출 의무가 있고 미제출 시 매수보증금을 돌려받지 못합니다. 게다가 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%인 현재 가격이 실제 시장가 대비 매력적인지도 확인되지 않습니다. 권리 인수는 낮음, 절차 리스크는 높음, 가격은 검증 필요. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
